「川が近いことを、買う人はどう受け取るのだろうか」
「ハザードマップの説明をすると、それだけで敬遠されないか」
「実際には川沿いの散歩が気に入って住んでいたのだが」
ユーハウス上堀越の所在地は名古屋市西区上堀越町1丁目50番2号です。地下鉄鶴舞線 庄内通駅から徒歩13分。当社の事務所は庄内通3丁目で、自転車で伺える範囲になります。
この棟は庄内川の南側、川まで歩いて3分ほどの位置にあります。水害の想定について説明する義務がある一方で、河川敷の遊歩道や対岸の庄内緑地という住環境の良さもあります。片方だけを伝えると実像がゆがみます。このページでは両面の書き方を整理します。買取の額は本文に書いておりません。階数や室内の状態で変わるため、現地を見せていただいてから書面にしてお渡しします。
この記事の内容
- ユーハウス上堀越の建物概要
- 水害の説明義務と、その伝え方
- 川沿いという住環境をどう書くか
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
ユーハウス上堀越の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区上堀越町1丁目50番2号 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「庄内通」駅 徒歩13分／名鉄犬山線「下小田井」駅 徒歩20〜21分／地下鉄鶴舞線「庄内緑地公園」駅 徒歩23分 |
| 築年月 | 1983年8月（2026年時点で築43年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造、地上9階建（地上8階建とする資料もあります） |
| 総戸数 | 24戸（1フロア3戸） |
| 専有面積・間取り | 65.2㎡〜71.29㎡（下限69.57㎡とする資料もあります）／3LDK・4DK・4LDK |
| 管理会社・管理形態 | ユーホーム／管理員は巡回 |
| 設備 | エレベーターあり／屋外平面駐車場16台（設置率およそ66％）／駐輪場 |
| 分譲会社・施工会社 | 内田橋住宅／三和建設 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／準工業地域（第一種住居地域とする資料もあります） |
| 大規模修繕 | 2022年5月に実施したという記録があります |
| その他 | 全戸南向きの配置です |
階数、専有面積の下限、用途地域は出典ごとに記載が違います。管理の委託区分とペット飼育の可否は公開情報では確かめられませんでした。毎月の管理費と積立金、積立金の残高、修繕の内容につきましては、査定の段階で規約と重要事項調査報告書を取り寄せて確かめます。1983年8月の完成なので、新耐震基準の建物です。洪水浸水想定区域の指定については、名古屋市の最新のハザードマップで確かめます。
西区の枇杷島2丁目に「ユーハウス東枇杷島」（28戸・1995年築）という別の棟があります。この記事は上堀越町1丁目50-2、24戸、1983年築の「上堀越」についてのものです。
上堀越町は庄内川の南岸にあたります。学区は庄内小学校（徒歩4分）と名塚中学校（徒歩5分）です。新福寺公園まで徒歩4分、庄内公園まで徒歩7分、マックスバリュグランド名西店まで徒歩14分の位置にあります。庄内川の河川敷には遊歩道が整備され、対岸には庄内緑地と庄内陸上競技場があります。2022年5月に大規模修繕を行った記録があり、外観の状態は説明しやすい時期です。
水害の説明義務と、その伝え方
2020年から、不動産の売買では水防法に基づくハザードマップ上の位置を買主に説明することが義務づけられています。売主が隠すかどうかという話ではなく、契約の前に必ず示される情報です。
| 説明すること | 内容 |
|---|---|
| ハザードマップ上の位置 | 市が作成したマップで、物件がどこにあたるかを示します |
| 想定される浸水深 | 区域ごとに深さの想定が示されています。数十センチか、数メートルかで意味が変わります |
| 建物の階数との関係 | 想定浸水深より上の階であれば、居室が浸水する想定ではありません |
| 避難場所 | 指定緊急避難場所がどこかを添えると、買主は具体的に考えられます |
| 過去の被害 | 実際に浸水したことがあるかどうか。あれば正直に伝えます |
名古屋市の低地はかなりの範囲が浸水想定区域に含まれます。「指定されている」こと自体は珍しくありません。買主が知りたいのは、想定の深さと、自分の住む階がどうなのかです。9階建のうちの上層階であれば、居室が浸水する想定ではないことを数字で示せます。漠然と「川が近い」と言うより、そのほうが不安は小さくなります。
川沿いという住環境をどう書くか
ハザードの説明と並べて、実際の暮らしの良さも具体的に書きます。
- 庄内川の河川敷まで徒歩3分。遊歩道が整備され、散歩やジョギングに使えます
- 対岸に庄内緑地と庄内陸上競技場。休日の行き先になります
- 川沿いは建物が建たないため、視界が開けています。全戸南向きという配置と合わせて採光が確保されます
- 新福寺公園まで徒歩4分、庄内公園まで徒歩7分
- 庄内小学校まで徒歩4分、名塚中学校まで徒歩5分。通学路が短い立地です
- 屋外平面駐車場が16台。機械式のような維持費がかかりません
とくに小学校まで徒歩4分、中学校まで徒歩5分という条件は、子育て世帯には直接効きます。川の近さを不安に思う層と、川沿いの環境を評価する層は別なので、どちらに向けて売り出すかを決めておくと話が早く進みます。
- 買主に伝わる強みも、あわせて並べます。
- 庄内通駅まで徒歩13分。鶴舞線で伏見・丸の内へ乗り換えなしです
- 1983年8月築の新耐震基準。2022年5月に大規模修繕を実施しています
- 65㎡から71㎡の3LDK・4LDK。1フロア3戸、全戸南向きです
- 庄内小学校まで徒歩4分、名塚中学校まで徒歩5分
- 屋外平面駐車場16台。庄内川の遊歩道まで徒歩3分です
査定は無償です。浸水想定は名古屋市の最新版で確認いたします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
室内と川までの道のりを実際に確かめたうえで、金額を書面にいたします。机の上の資料だけで数字を出すことはありません。
買い受けるのは当社自身です。伊吹株式会社（屋号：不動産のイブキ）、宅地建物取引業の免許番号は国土交通大臣(1)第10691号。
| ハザードの指定 | それだけを理由に大きく下げることはいたしません。想定浸水深と階数を見て判断します |
| ハザードの調査 | 最新のマップで位置と浸水深を確認し、書面に記載します。売主様に資料を集めていただく必要はありません |
| クリーニング | していただかなくて結構です。現況のまま査定いたします |
| 手数料 | 売主様にご請求することはございません |
| 引き渡し後 | 契約不適合責任は免責といたします。後日の補修費請求もありません |
| 金額の変更 | 書面の額から動かすことはありません |
| 未納分 | 管理費・積立金の滞納があってもお取引できます。決済日に相殺します |
当社は賃貸の仲介が本業です。このあたりでお部屋を探される方が何を重視するかは実務で見ています。川沿いの環境を評価する層が一定数いることも分かっていますので、それを含めて金額を組み立てられます。
ご相談から引き渡しまで
お部屋の条件を伺う
階数、専有面積、間取り、お住まいか空室か、駐車場の契約の有無をお知らせください。東枇杷島という別棟があるため、住所を添えていただけると確実です。
ハザードと会計を調べる
名古屋市の最新のハザードマップで位置と想定浸水深を確認します。あわせて重要事項調査報告書で管理費と積立金、2022年の修繕の内容を押さえます。
お部屋と周辺を歩く
室内と共用部、駐車場を拝見し、あわせて河川敷までの道と通学路を実際に歩いて確かめます。30分ほど、お住まいのままで結構です。
紙をお渡しする
当社の買取額、仲介に出した場合の見込み、貸した場合の家賃の目安、浸水想定の調査結果。これらを1枚の紙に収めてお渡しします。ここまで無償です。
契約して引き渡す
お決めいただいたところで契約書を取り交わします。手付金をお渡しして引き渡しの期日を確定し、当日に残代金の決済と登記の申請を一度に行います。
金額だけ持ち帰っていただいて結構です。調べた浸水想定と周辺の情報は紙に残しますので、他社に出される際の資料としてもそのまま役立ちます。
よくある質問
ユーハウス上堀越の売却・買取はイブキへ
- 当社は庄内通3丁目。上堀越町へは自転車で向かえる距離です
- ハザードは最新のマップで位置と浸水深を確認し、書面に残します
- 賃貸が本業ですので、川沿いの環境を評価する層の動きも把握しています
- 査定は無償です。書面の金額をご覧になってからお決めください
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ユーハウス上堀越は上堀越町1丁目50-2、庄内通駅徒歩13分のRC9階建・24戸、1983年8月築です
- 2020年からハザードマップ上の位置の説明が義務づけられています
- 買主が知りたいのは、想定される浸水深と自分の住む階との関係です
- 庄内川の遊歩道まで徒歩3分、対岸に庄内緑地という環境の良さもあります
- 庄内小学校まで徒歩4分、名塚中学校まで徒歩5分。通学路が短い立地です
