「資料に用途地域が2つ書いてあるが、これは間違いなのか」
「またがっているとどちらの規制になるのか分からない」
「売るときに不利になる話ではないのか」
プレサンスロジェ庄内通の所在地は、名古屋市西区庄内通4丁目8番です。地下鉄鶴舞線の庄内通駅まで徒歩3分、庄内緑地公園駅までは徒歩14分から16分という位置になります。当社の事務所は同じ庄内通の3丁目9番4号ですので、歩いて5分ほどの距離です。西区のなかでも最も近い棟のひとつになります。
この棟の資料を集めると、用途地域の欄に「商業地域」とだけ書かれたものと、「商業地域、第一種住居地域」と2つ並べたものが出てきます。誤記ではなく、敷地が境界線をまたいでいる可能性が高い書き方です。何がどう変わるのかを整理します。買取の金額は住戸の条件で変わるため掲載しておりません。拝見したうえで書面にしてお渡しします。
この記事の内容
- プレサンスロジェ庄内通の建物概要
- 用途地域をまたぐとはどういうことか
- 売却のときに確かめる手順
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
プレサンスロジェ庄内通の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区庄内通4丁目8番 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「庄内通」駅 徒歩3分（4分とする資料もあります）／地下鉄鶴舞線「庄内緑地公園」駅 徒歩14〜16分／地下鉄鶴舞線「浄心」駅 徒歩20分 |
| 築年月 | 2019年2月（3月とする資料が多数あります。2026年時点で築7年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上13階建 |
| 総戸数 | 36戸 |
| 専有面積・間取り | 60.20㎡〜69.92㎡／2LDK・3LDK |
| 敷地面積・建築面積 | 敷地624.01㎡／建築面積307.08㎡ |
| 管理形態 | グローバルコミュニティによる全部委託・巡回 |
| 分譲会社・施工会社 | プレサンスコーポレーション／大末建設。設計は立田設計 |
| 設備 | オートロック、防犯カメラ、エレベーター、宅配ボックス、駐輪場、バイク置場 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／商業地域。「商業地域、第一種住居地域」と2つ記載する資料もあります |
| その他の制限 | 準防火地域／緑化地域／31m高度地区 |
| 学区 | 名古屋市立庄内小学校 徒歩10分・名塚中学校 徒歩11分 |
| 周辺 | イオンタウン名西 徒歩4分／マックスバリュグランド名西店 徒歩4分／庄内公園 徒歩5〜7分／伊奴神社 徒歩10分 |
竣工が2019年2月と3月で分かれており、3月とする資料のほうが数は多くなっています。庄内通駅までの徒歩分も3分と4分の両方の記載がありました。用途地域については上表のとおりです。駐車場の形式と台数、ペットの飼育可否、延床面積、1フロアあたりの戸数、住宅性能評価の取得状況は確認できておりません。管理費と修繕積立金の月額、積立金の残高、長期修繕計画については管理会社への照会が必要です。査定の際にこちらで取り寄せます。2019年の完成ですので、新耐震基準の建物です。
同じ庄内通4丁目に「プレサンスロジェ庄内通駅前」（4丁目10番・2025年7月築・56戸・15階建）があります。名称も丁目も近いのですが、こちらは4丁目8番の2019年築36戸・13階建です。「駅前」が付くかどうかと、番地でご判断ください。
624.01㎡の敷地に13階建36戸。建築面積は307.08㎡で、敷地の半分弱に建物が載っている計算です。駅から徒歩3分の位置でこの階数という構成になっています。
用途地域をまたぐとはどういうことか
用途地域の境界は、道路や地番の線に沿って引かれています。敷地がその線をまたぐと、1つの土地に2つの規制がかかります。
| 項目 | 商業地域 | 第一種住居地域 |
|---|---|---|
| 建てられる用途 | 店舗・事務所・住宅まで幅広く可 | 住宅中心。大型店は制限されます |
| 容積率の目安 | 高く設定されます | 商業地域より低く設定されます |
| 日影の規制 | 原則としてかかりません | かかります |
| 周辺の建ち方 | 高い建物が建ちやすくなります | 比較的落ち着いた並びになります |
| またがる場合の扱い | 容積率と建ぺい率は面積で按分します。用途の可否は敷地の過半を占める地域の規定に従います | |
最終行が答えになります。またがっている敷地では、容積率は面積の割合で計算し直し、建てられる用途は広いほうの地域で判断します。すでに建っている分譲マンションの1住戸を売る場面では、この計算はもう終わっています。売主様が新たに何かを計算し直す必要はありません。
売却のときに確かめる手順
実務としてやることは限られています。
- 手順は次のとおりです。
- 市の都市計画情報で敷地の位置を出す … 境界線がどこを通っているかが図で分かります
- 2つの地域それぞれの容積率と建ぺい率を読む … 数字を控えます
- 重要事項説明の記載と突き合わせる … 販売当時の書面が残っていれば確認します
- 広告の記載を決める … 2つあるなら2つとも書きます。片方だけにしません
- 買主に説明する … 「またがっているが、建物はすでに適法に建っている」と伝えます
4番目が要点です。売主様の資料に「商業地域」としか書かれていなかったとしても、実際に2つにまたがっているのであれば、両方を記載するのが正確な扱いです。片方を省いた記載は、後で買主が都市計画図を見たときに食い違いになります。
不利になるかというと、この棟については実質的な影響はほとんどありません。すでに建物が完成していて、所有するのは専有部分だからです。気にすべきなのはむしろ周辺の建ち方のほうで、商業地域側には将来高い建物が建つ余地があります。眺望を売り文句にする住戸では、そこを踏まえた書き方をします。
プレサンスロジェ庄内通の査定は無料です。事務所から歩いて5分ですので、すぐ伺えます。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
お部屋を見せていただき、買取額を書面でお出しします。用途地域の調査もこちらで行います。
仲介ではなく、伊吹株式会社（不動産のイブキ）が買主になります。免許番号は国土交通大臣(1)第10691号。
| 用途地域の調査 | 当社が市で確認します。売主様にご負担はありません |
| 金額の根拠 | 階数・向き・面積と、賃貸に回した場合の家賃から組み立てます |
| お引き渡しの時期 | ご希望に合わせます。早めることも、数か月先にすることもできます |
| ローンが残っている | 決済時に一括で返済します。事前のご準備は不要です |
| お部屋の状態 | クロスの汚れや設備の不具合があっても、そのままお引き受けします |
| 費用のご負担 | 仲介手数料はいただきません。当社が直接買い取ります |
| 引き渡し後 | 契約不適合責任は免除です。後から修理費を請求することはありません |
当社の本業は賃貸の仲介で、事務所は同じ庄内通にあります。庄内通駅徒歩3分、60㎡台の2LDKから3LDKという条件は、日頃から扱っている帯そのものです。イオンタウン名西まで徒歩4分という点も、借主を探すときに効きます。相場を推測ではなく実額で見込めるので、その分を金額に反映できます。
ご相談から引き渡しまで
お部屋の内容を伺う
階数、間取り、専有面積、向きをお知らせください。お電話でもLINEでも構いません。
用途地域と管理の状況を調べる
市で都市計画を確認し、管理会社に管理費と積立金を照会します。数日いただきます。
お部屋を拝見する
歩いて伺えますので、ご都合の良い時間に合わせられます。共用部も見ます。
買取額を書面でお渡しする
金額と根拠、貸した場合の見込みを1枚にまとめます。費用はかかりません。
ご契約と決済
お進めになる場合のみ契約します。管理組合への届け出は当社が行います。
都市計画の確認は当社の通常業務のひとつですので、追加の費用は発生しません。査定をお断りになった場合でも、調べた内容はお渡しします。売らないと決められたとしても、お手元に残る資料になります。
よくある質問
プレサンスロジェ庄内通の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から4丁目8番まで歩いて5分です
- 用途地域の確認は当社が市で行います。ご負担はありません
- 賃貸が本業ですので、庄内通駅徒歩3分・60㎡台の家賃を実額で見込めます
- 査定は無料。お売りにならない場合でも調べた資料はお渡しします
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- プレサンスロジェ庄内通は庄内通4-8、庄内通駅徒歩3分のRC13階建、2019年築・36戸です
- 専有面積は60.20〜69.92㎡の2LDK・3LDK。敷地624.01㎡、建築面積307.08㎡です
- 用途地域は商業地域とする資料と、商業地域と第一種住居地域の2つを挙げる資料があります
- またがる敷地では容積率を按分し、用途は過半を占める地域で判断します
- すでに建っている住戸の売却では、実質的な影響はほとんどありません
