土地の価格を左右するもの
「坪単価×坪数」だけでは決まりません。買主が何を建てられるかによって、価値は大きく変わります。
| 接道 | どの幅の道路に、どれだけ接しているか。ここが最も効きます。幅4m未満の道路に接している場合は、建て替え時に敷地を後退させる必要があります。 |
|---|---|
| 形状 | 整った四角形が最も高く評価されます。三角地、旗竿地、細長い土地は、建物の配置が制限されるため単価が下がります。 |
| 用途地域・建ぺい率・容積率 | その土地にどのくらいの規模の建物を建てられるかを決めるものです。同じ広さでも建てられる面積が違えば価格も変わります。 |
| 市街化調整区域かどうか | 原則として建物を建てられない区域です。該当する場合、売り方も価格も大きく変わるため、早めの確認が必要です。 |
| 高低差・地盤 | 道路より高い、低い、傾斜がある場合は造成費がかかります。軟弱地盤なら地盤改良費も見込まれます。 |
| インフラ | 上下水道やガスが敷地まで来ているか。引き込みが必要だと、その費用の分だけ価格に響きます。 |
売り出す前に確認すること
境界が
確定しているか
土地売却で最もつまずくところです。境界標が無い、隣地と認識がずれている場合、確定測量が必要になります。費用と、隣地の方の立会いに時間がかかります。
登記の面積と
実測が合うか
古い土地では、登記簿の面積と実際の広さが違うことがあります。実測のほうが小さい場合、価格の前提が変わります。
地中に
何か無いか
以前建っていた建物の基礎、浄化槽、古い井戸などが残っていることがあります。引き渡し後に見つかると撤去費用を請求されるため、分かっている情報は共有してください。
地目が
農地でないか
登記上の地目が「田」「畑」の場合、売買には農業委員会の手続きが必要です。転用できるかどうかで価格が大きく変わります。
いずれもご自身で調べる必要はありません。査定の際にこちらで確認し、必要な対応をお伝えします。
古家付きで売るか、更地にするか
建物が残っている土地を売る場合の判断です。解体は元に戻せないので、先に比べてください。
建物を残したまま売る
まずはこちらを検討
- 費用
- 解体費がかからない
- 税金
- 建物があるうちは土地の税負担が軽いまま
- 買主
- 解体前提の方、再生を考える方
- 注意
- 更地より買主の層はやや狭くなる
解体してから売る
条件が揃えば有効
- 費用
- 解体費が先に出ていく
- 税金
- 更地にすると土地の固定資産税が上がる
- 買主
- すぐ建てたい方に届きやすい
- 注意
- 売れるまで税負担が続く
「解体を条件に、買主が決まってから壊す」という進め方もできます。費用の先出しを避けられる方法です。
土地売却でかかる費用
| 仲介手数料 | 売買が成立したときのみ発生します。上限は法律で決まっており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円＋消費税」です。 |
|---|---|
| 測量費 | 境界を確定させる場合に必要です。隣地の方の立会いが要るため、時間にも余裕を見てください。 |
| 解体費 | 更地にして売る場合。建物の構造や重機が入れるかどうかで金額が変わります。 |
| 印紙税・登記費用 | 売買契約書の印紙代と、抵当権が付いている場合の抹消費用です。 |
| 譲渡所得税・住民税 | 売却して利益が出た場合にかかります。所有期間によって税率が変わります。 |
※税金の取り扱いは個々のご事情によって異なります。具体的な税額については税務署または税理士にご確認ください。
こんな土地もご相談ください
狭小地・変形地
三角地、旗竿地、細長い土地。一般の買主が敬遠しやすい形でも、活用方法を検討したうえで判断します。
再建築ができない土地
接道の条件を満たしていない土地も、隣地との交渉や当社の直接買取という選択肢があります。
使っていない農地
耕作していない田畑。転用できるかどうかを含めて確認します。
山林・原野
相続で引き継いだまま手つかずの土地も、まずは状況をお聞かせください。
共有名義の土地
他の共有者と話がまとまらない場合のご相談も承ります。
駐車場・資材置場
貸している状態のままでも、売却できる場合があります。
よくあるご質問
境界が分からないのですが、売れますか。
売れます。確定測量が必要かどうかは、買主の条件や土地の状況によります。まず現況を確認させてください。
測量は必ずしなければいけませんか。
義務ではありません。ただし境界が曖昧なままだと買主が敬遠し、価格が下がる要因になります。費用と効果を比べてご判断いただけるよう、両方の見立てをお出しします。
市街化調整区域だと言われました。
原則として建物が建てられない区域ですが、既存の建物がある場合や条件を満たす場合は建築できることもあります。調べたうえでご説明します。
地目が畑のままです。
農地は売買に農業委員会の手続きが必要です。転用できる場所かどうかで進め方が変わりますので、まずご相談ください。
遠方にあって現地を見に行けません。
愛知・岐阜の土地であれば、現地確認と写真の報告は当社が行います。県外にお住まいでも進められます。
