収益物件の価格の決まり方
買主は投資家です。自分が住むためではなく、いくら儲かるかで判断します。見られる数字は決まっています。
| 年間の家賃収入 | 満室想定ではなく、現に入っている分がいくらかが基本になります。ここに投資家が求める利回りを当てはめて価格の目安が出ます。 |
|---|---|
| 稼働率・空室の期間 | 長く空いている部屋があると「埋まりにくい物件」と見られます。空室のまま出すか、埋めてから出すかで結果が変わります。 |
| 経費 | 管理費、共用部の光熱費、修繕費、固定資産税。家賃からこれらを引いた実質の収益で判断されます。 |
| 建物の構造と築年数 | 木造・鉄骨・RCで、金融機関が融資できる年数が変わります。融資が付きにくい物件は買主が限られ、価格に響きます。 |
| 大規模修繕の時期 | 外壁や屋上防水がそろそろという物件は、その費用を見込まれて価格が下がります。修繕の直前か直後かで評価が変わります。 |
| 入居者の質と契約内容 | 滞納の有無、契約期間、家賃が相場と合っているか。定期借家か普通借家かも確認されます。 |
※求められる利回りはエリアや築年数によって変わります。名古屋市内と郊外でも水準が違うため、実際の相場に沿ってご提示します。
査定に必要な資料
これらが揃うと、精度の高い金額をお出しできます。すべて無くても構いません。
レントロール
各部屋の家賃、敷金、契約日、契約期間が分かる一覧です。管理会社が作成しているはずです。
賃貸借契約書
契約の種類や更新の条件を確認します。買主に引き継ぐ内容になります。
管理委託契約書
管理会社との契約内容です。買主が引き継ぐか、切り替えるかの判断材料になります。
修繕の履歴
いつ何を直したか。記録が残っていると建物の評価が上がります。
建物の図面・検査済証
購入時の資料一式。融資審査で必要になることがあります。
固定資産税の通知書
税額と物件の特定に使います。毎年届いているものです。
こんなときが売り時です
大規模修繕を
控えている
外壁や屋上の工事が近づくと、まとまった出費が発生します。その前に手放すという判断は珍しくありません。
融資の年数が
残っているうち
築年数が進むほど買主が組めるローンの期間は短くなり、買える人が減ります。早いほど売りやすくなります。
空室が
増えてきた
稼働率が下がると評価も下がります。下げ止まらないうちに判断するほうが、結果的に手取りが残ります。
管理の負担が
重くなった
年齢や相続を見据えて整理したい、複数所有のうち一部を現金化したい、というご相談も多くいただきます。
入居者様に知られずに売れます
売却が伝わると退去のきっかけになりかねません。空室が増えれば価格が下がるため、静かに進めるのが基本です。
室内の内覧は不要
買主が見るのは数字と建物の外観・共用部です。入居中のお部屋に立ち入る必要はありません。
物件名を伏せて募集
広告に住所や外観写真を出さず、条件だけで投資家に打診する方法があります。
引き渡し後に通知
オーナーが変わったことは、決済後に管理会社を通じてお知らせします。入居者様の契約はそのまま引き継がれます。
売却の流れ
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ご相談・資料のご提供
レントロールがあれば、現地を見る前に概算をお出しできます。
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収支の分析と査定
家賃、経費、稼働状況を整理し、投資家がどう評価するかを踏まえて金額をお出しします。
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売却方針の決定
公開して広く募集するか、投資家に個別に打診するか。入居者様への配慮を含めて決めます。
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買主の選定
金額だけでなく、融資の見込みも確認します。決済まで進める買主かどうかの見極めが重要です。
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ご契約
賃貸借契約の内容、敷金の扱い、家賃の日割りなどを整理して契約します。
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決済・引き継ぎ
敷金と当月分の家賃を精算し、管理会社への通知を行って完了です。
よくあるご質問
入居者がいるままで売れますか。
売れます。むしろ収益物件は入居者がいる状態のほうが評価されます。退去をお願いする必要はありません。
入居者に知られたくありません。
知られずに進められます。室内の内覧は不要で、物件を特定できない形で募集することもできます。
空室が多いのですが、埋めてから売るべきですか。
状況によります。埋めれば評価は上がりますが、その間の募集費用と時間がかかります。両方の想定でご説明しますので、比べてご判断ください。
敷金はどう扱われますか。
預かっている敷金は買主に引き継ぎ、決済時に精算します。当月分の家賃も日割りで清算するのが一般的です。
複数の物件をまとめて売りたいのですが。
まとめての売却も、一部だけの売却もご相談いただけます。どれから手放すのが有利かの整理からお手伝いします。
ローンが残っていても売れますか。
売却代金で完済できれば可能です。残債と査定額を照らし合わせて、最初に見通しをお伝えします。
レントロールがあれば、すぐ出せます。
現地を見る前に概算をお出しできます。入居者様に知られることはありません。
