住み替え・買い替え
難しいのは物件探しより、
売りと買いのタイミング。
先に売るか、先に買うか。この選び方で、資金計画も引っ越しの回数も変わります。ご事情に合う進め方を最初に決めるところからお手伝いします。
査定・ご相談は無料です。住み替えを決めていない段階でもお受けしています。
先に売るか、先に買うか
住宅ローンが残っているかどうかで、選べる道が変わります。
今の家を先に売る
資金の確実性を優先
- 利点
- 手元に入る金額が確定してから買える
- 利点
- 売り急がないので価格を粘れる
- 注意
- 次が決まらないと仮住まいが必要
- 向く方
- ローン残債がある／資金に余裕がない
次の家を先に買う
住まいの確実性を優先
- 利点
- じっくり物件を選べる
- 利点
- 引っ越しが一度で済む
- 注意
- 売れるまで二重の負担が発生する
- 向く方
- 資金に余裕がある／完済済み
「売り出しておいて、良い物件が出たら動く」という中間の進め方もあります。査定額が分かっていれば判断が早くなります。
物件を探す前にやること
次の家の予算は、今の家がいくらで売れるかで決まります。順番を逆にすると計画が崩れます。
| 1. 今の家の査定 | いくらで売れそうかを確認します。ここが全ての起点です。無料でお出しします。 |
|---|---|
| 2. ローン残債の確認 | 返済予定表や残高証明書で確認します。査定額から残債を引けば、次に回せる金額が見えます。 |
| 3. 諸費用の見積もり | 売却時の仲介手数料、購入時の登記費用や税金、引っ越し費用。ここを見落とすと予算が足りなくなります。 |
| 4. 借入可能額の確認 | 金融機関で事前審査を受けておくと、購入の話が出たときにすぐ動けます。 |
※1と2は当社でお手伝いできます。4は提携先の金融機関をご紹介することも可能です。
資金の組み立て方
売却代金で
完済できる場合
最もすっきりした形です。残った差額を次の家の頭金に充てられます。多くの方がこのパターンです。
残債が
上回る場合
不足分を自己資金で埋めるか、残債を組み込める住み替えローンを検討します。審査は通常より厳しくなります。
買い先行で
資金が足りない
売却代金が入るまでの間をつなぐ融資を使う方法があります。金利と期間の条件を確認したうえで判断してください。
確実に
売り時を決めたい
当社が直接買い取れば、引き渡しの時期を先に確定できます。購入の日程に合わせて組めるのが利点です。
住み替えで気をつけたい税金
知らずに進めると、使えたはずの制度を逃すことがあります。
| 売って利益が出た場合 | 譲渡所得税・住民税がかかります。ただしマイホームの売却には特別控除の制度があり、要件を満たせば税額が出ないこともあります。 |
|---|---|
| 売って損が出た場合 | 一定の要件を満たすと、損失を他の所得と相殺できる制度があります。住み替えの場合に使える可能性があります。 |
| 控除の併用に注意 | 売却時の特別控除と、購入時の住宅ローン控除は、同時期には併用できない場合があります。どちらが有利かは金額次第なので、事前の確認が必要です。 |
| 売却の時期 | 制度には期限や要件があります。年をまたぐかどうかで扱いが変わることもあるため、時期の設計は早めに行ってください。 |
※制度の要件は細かく、個々のご事情によって適用できるかが変わります。実際の判断は税務署または税理士にご確認ください。
住み替えの流れ
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今の家の査定
いくらで売れるかを確認します。ここが決まらないと次の予算が組めません。
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資金計画づくり
査定額から残債と諸費用を引いて、次に回せる金額を出します。
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売り先行か買い先行かの決定
資金状況とご希望を踏まえて、どちらで進めるかを決めます。
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売却活動と物件探し
売り出しと並行して次の家を探すこともできます。進捗はこまめにご報告します。
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日程の調整
売却の引き渡しと購入の入居日をできるだけ近づけます。ここが住み替えで一番気を使う部分です。
-
決済・お引っ越し
それぞれの決済を行い、新しい住まいへ。仮住まいが必要な場合もご相談ください。
よくあるご質問
売りと買い、どちらを先にすべきですか。
住宅ローンが残っている場合は、売り先行が基本です。売却代金が確定しないと次の予算が組めないためです。完済済みで資金に余裕があれば、買い先行でじっくり選ぶこともできます。
仮住まいは必要ですか。
売却の引き渡しと購入の入居日を近づけられれば不要です。日程の調整は当社が間に入って行います。どうしても空く場合は、賃貸のご紹介も可能です。
引き渡しの時期を先に確定できますか。
当社が直接買い取る方法であれば確定できます。購入の日程に合わせて組めるため、住み替えでは有効な選択肢です。
ローンが残っていても住み替えできますか。
できます。売却代金で完済できれば通常どおりです。残債が上回る場合は、不足分を用意するか、残債を組み込むる住み替えローンを検討します。
売却と購入を別の会社に頼んでもいいですか。
構いません。ただし日程の調整が一番難しい部分なので、窓口を一本にしたほうがスムーズです。当社は購入のご相談も承ります。
まだ住み替えを決めていません。
問題ありません。今の家がいくらになるかを知ってから考える方がほとんどです。査定だけでもお受けします。
