「敷地が狭いのに9階建。土地の持分が少ないと言われた」
「1フロアに2戸しかないのは売るとき不利なのか」
「バルコニーが広いことは評価されるのだろうか」
栄生アイリスは、名古屋市西区栄生3丁目2番8号にあります。名鉄名古屋本線の栄生駅まで徒歩4分から5分、東枇杷島駅までは徒歩10分という位置です。当社の事務所は庄内通3丁目、車で7分ほどかかります。
この棟の特徴は、336.82㎡という限られた敷地に9階建18戸を載せていることです。土地に余裕のある郊外型の棟とは、住み心地も査定の見方も変わってきます。どこが違うのかを具体的に書きます。買取の金額は住戸の条件で変わるため掲載しておりません。拝見したうえで書面にしてお渡しします。
この記事の内容
- 栄生アイリスの建物概要
- 敷地が狭く階数が高い棟の特徴
- 土地の持分と査定の関係
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
栄生アイリスの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区栄生3丁目2番8号 |
| 交通 | 名鉄名古屋本線「栄生」駅 徒歩4分（5分とする資料もあります）／名鉄名古屋本線「東枇杷島」駅 徒歩10分／地下鉄桜通線「亀島」駅 徒歩15分／地下鉄東山線「本陣」駅 徒歩16分 |
| 築年月 | 1997年8月（2026年時点で築29年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上9階建 |
| 総戸数 | 18戸 |
| 専有面積・間取り | 平均85.06㎡／3LDK・4LDK。「60㎡台から80㎡台」と記す資料もあります |
| バルコニー | 平均45.89㎡。専有面積の半分を超える広さです |
| 敷地面積 | 336.82㎡ |
| 管理形態 | トーメン建物管理による全部委託・日勤 |
| 分譲会社・施工会社 | トーメン不動産／トーメン・土屋組。設計は石黒建築設計事務所 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／商業地域 |
| 学区 | 名古屋市立栄生小学校 徒歩5分・天神山中学校 徒歩18分 |
| 周辺 | 名鉄病院、トヨタ産業技術記念館が近くにあります |
専有面積について「平均85.06㎡」とする資料と「60㎡台から80㎡台」とする資料があり、住戸ごとの幅は確定できておりません。栄生駅までの徒歩分も4分と5分で分かれています。建築面積と延床面積、駐車場の形式と台数、駐輪場とバイク置場の有無、オートロックやエレベーターなど設備の詳細、ペットの飼育可否については資料が見つかりませんでした。管理費と修繕積立金の月額、積立金の残高、大規模修繕の履歴も管理会社への照会が必要です。査定の際にまとめて取り寄せます。1997年の完成ですので新耐震基準の建物です。
栄生3丁目周辺には「アイリス」の名を含む建物が他にもあります。この記事は栄生3丁目2番8号、1997年8月築・18戸・9階建の栄生アイリスについてのものです。お問い合わせの際は番地を添えていただけると確実です。
336.82㎡の敷地に9階建18戸ですので、1フロアあたり2戸です。平均専有面積85.06㎡に対して、バルコニーの平均が45.89㎡。この比率は分譲マンションとしてかなり大きい部類に入ります。
敷地が狭く階数が高い棟の特徴
良い面と、割り切りが要る面が両方あります。
| 項目 | この棟のような構成 | 敷地に余裕のある棟 |
|---|---|---|
| 1フロアの戸数 | 2戸。廊下で行き違う相手が限られます | 4戸から8戸が一般的です |
| 住戸の静かさ | 隣戸が片側だけの住戸が生まれます | 両隣に住戸が付きます |
| 土地の持分 | 小さくなります | 大きくなります |
| 駐車場 | 敷地内に確保しにくくなります | 敷地内に平面で置けます |
| 植栽や広場 | 取りにくくなります | 共用の外構が充実します |
| 修繕の足場 | 隣地との距離が近く、計画に工夫が要ります | 敷地内で組めます |
| 駅からの距離 | 駅近の商業地に建つことが多くなります | 駅から離れる傾向があります |
最終行が、この構成が成り立つ理由です。駅に近い商業地では土地が高く、広く取れません。その代わりに上へ伸ばします。栄生駅徒歩4分という立地は、まさにその条件にあたります。敷地の狭さは駅近との引き換えだとお考えください。
土地の持分と査定の関係
持分が小さいことを気にされる方が多いのですが、順を追うと見え方が変わります。
- 整理するとこうなります。
- 区分所有の売買 … 取引されるのは専有部分です。土地は敷地権として一体で動きます
- 査定の主な材料 … 駅距離、専有面積、階数、向き、築年数、管理の状態
- 土地の持分 … 通常の売買では、これ単独で金額を左右しません
- 持分が効く場面 … 建て替えや敷地の売却など、棟全体を処分するときです
- 固定資産税 … 土地の持分が小さいと、土地分の税額は小さくなります
- バルコニーの広さ … 共用部ですので面積には入りませんが、使い勝手として評価されます
3番目と4番目が要点です。1住戸を売買する場面では、土地の持分の大小が価格に直結することはほとんどありません。効いてくるのは棟全体を動かすときで、築29年の今すぐ問題になる話ではありません。
むしろこの棟で書くべきなのは、6番目のバルコニーです。平均45.89㎡というのは、専有面積の半分を超える広さです。階段状に後退させた設計であれば、上階ほど広いテラスが付いている可能性があります。実際にどの住戸がどれだけの広さかは図面で確認できますので、査定の際に見ます。使い方が想像できる写真を付ければ、募集での反応が変わります。
栄生アイリスの査定は無料です。バルコニーの広さも含めて拝見します。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
お部屋を見せていただき、買取額を書面にしてお渡しします。土地の持分の大小で金額を調整することはありません。
買主は伊吹株式会社（不動産のイブキ）です。仲介会社を通しません。免許番号は国土交通大臣(1)第10691号。
| 土地の持分が小さい住戸 | 減額の理由にいたしません。専有部分の条件で評価します |
| 駐車場が敷地内にない場合 | 近隣の月極を当社で探します。ご心配は要りません |
| 広いバルコニーの住戸 | 使い勝手として評価します。防水の状態もこちらで確認します |
| 長く空き家にしていた | 換気も清掃も不要です。そのままの状態でお引き受けします |
| お荷物が残っている | 処分は当社が行います。費用のご請求はありません |
| お支払いいただくもの | 仲介手数料はいただきません。当社が直接の買主です |
| お引き渡し後の扱い | 契約不適合責任は免除といたします。修理費を後から求めません |
当社は賃貸の仲介を本業としています。栄生駅徒歩4分で80㎡台の3LDKから4LDK、そこに40㎡を超えるバルコニーという住戸は、賃貸の募集でも珍しい部類です。名鉄病院が近く、単身から世帯まで借主の層に幅があります。家賃の見込みを推測ではなく実額で置けますので、その分を金額に反映できます。
ご相談から引き渡しまで
お部屋のことを伺う
階数、間取り、専有面積、バルコニーの広さをお知らせください。分からなければ結構です。
図面と管理の資料を取り寄せる
住戸ごとの面積と、管理費・積立金・修繕の履歴を照会します。当社で行います。
現地を拝見する
室内とバルコニー、共用部を見ます。お立ち会いは1回で終わります。
金額をお出しする
買取額と、貸した場合の家賃の見込みを1枚にまとめてお渡しします。無料です。
ご契約とお引き渡し
ご納得いただけた場合のみ進めます。組合への届け出は当社で提出します。
バルコニーは共用部ですので、専有面積には含まれません。ただし広さと防水の状態は査定で見ます。排水口の詰まりや床の傷みがあっても、直していただく必要はございません。そのままの状態で拝見します。
よくある質問
栄生アイリスの売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から栄生3丁目まで車で7分です
- 土地の持分ではなく、駅距離・面積・階数・向きで金額を組み立てます
- 賃貸が本業ですので、栄生駅徒歩4分・80㎡台の家賃を実額で見込めます
- 査定は無料。バルコニーの傷みや荷物の残置があっても、そのまま拝見します
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 栄生アイリスは栄生3-2-8、栄生駅徒歩4分のRC9階建、1997年8月築・18戸です
- 敷地336.82㎡に9階建。1フロア2戸という構成になります
- 平均専有面積85.06㎡に対し、平均バルコニー45.89㎡という広さです
- 土地の持分が小さくても、1住戸の売買では価格にほとんど影響しません
- 敷地の狭さは、栄生駅徒歩4分という立地との引き換えです
