「同じマンションの別の部屋が高く売れたと聞いた。うちも同じ額で売れるのか」
「ネットの一括査定で出た金額と、訪問してもらった金額が違う」
「2階の北向き。条件が悪いから安くなると言われたが、どのくらい下がるのか」
ホワイトキャッスル天神山は、名古屋市西区花の木2丁目、地下鉄鶴舞線 浄心駅から徒歩6分の分譲マンションです。不動産のイブキは庄内通3丁目にあり、このマンションまでは車で7分ほどです。
12階建で44戸という規模のため、同じ棟の中でも部屋によって条件がはっきり分かれます。「このマンションの相場はいくら」という聞き方では答えが出ません。このページでは、何が価格を動かすのかを具体的に書きます。買取価格の数字は載せていません。現地を拝見したあとに、その部屋に絞った金額を書面でご提示します。
この記事の内容
- ホワイトキャッスル天神山の建物概要
- 同じ棟でも部屋によって価格が変わる5つの要素
- 机上査定と訪問査定の違い
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
ホワイトキャッスル天神山の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区花の木2丁目23番12号 |
| 交通 | 名古屋市営地下鉄鶴舞線「浄心」駅 徒歩6分 |
| 築年月 | 1979年8月（2026年時点で築47年） |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）、地上12階建 |
| 総戸数 | 44戸 |
| 専有面積の目安 | 約55㎡〜約62㎡、2LDK・3DK・3LDK・4LDK（過去の売り出し事例より） |
| 分譲会社・管理会社 | 日本住宅センター／イエスマン |
| 管理方式 | 巡回 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／準住居地域 |
| 駐車場・ペット | 駐車場あり／ペット相談可 |
| 設備 | モニター付インターホン、ディンプルキー、防犯カメラ、エレベーター |
上記は分譲当時の資料と公開情報からまとめています。管理費・修繕積立金の現在額、駐車場の空き、ペットの条件は管理規約で変わっている場合があるため、査定時に管理会社の重要事項調査報告書を取り寄せて確認します。1979年8月の完成なので、建築確認は旧耐震基準の時期にあたる可能性が高いと考えられます。
花の木2丁目は浄心の中心部に近く、西区役所・西図書館・西文化小劇場が徒歩圏にあります。準住居地域で、幹線道路沿いに店舗が並びつつ住宅も残るエリアです。名古屋城と名城公園は自転車圏、鶴舞線で伏見・丸の内方面へ乗り換えなしで出られます。12階建という高さは、この一帯では目印になる規模です。
同じ棟でも部屋によって価格が変わる5つの要素
44戸あれば、条件のいい部屋と悪い部屋が必ず出ます。査定で見ているのは主に次の5つです。
1. 階数
12階建なので、上層階と下層階で眺望と日当たりが変わります。一般に上層階のほうが高く評価されますが、最上階は夏の暑さを気にする買主もいます。1階は階段の上り下りがなく、高齢の買主や小さいお子さんのいる世帯に選ばれることがあります。単純に「上ほど高い」わけではありません。
2. 向き
南向きが最も評価され、東・西、北の順になるのが一般的です。ただし前面に建物が迫っていれば南向きでも日が入りません。実際に部屋から外を見ないと判断できない部分です。
3. 専有面積と間取り
この棟は約55㎡〜約62㎡で、2LDKから4LDKまであります。同じ面積でも、4LDKに細かく区切られた間取りより、2LDKで居室が広いほうが今の買主には好まれます。分譲時の間取りのままか、リフォームで変更されているかで差が出ます。
4. 室内の状態
給湯器・水回り・窓サッシ・給排水管の更新履歴が見られます。10年以内に水回りを一式交換していれば、買主の工事費の見積もりが小さくなり、その分が価格に乗ります。逆に分譲時のままだと「工事前提」の価格になります。
5. 管理費・修繕積立金の額
毎月の負担として買主の予算に直接効きます。専有面積が広い部屋ほど面積按分で高くなるため、広い部屋が必ずしも有利とは限りません。
この5つのうち、1・2・5は部屋が決まった時点で動かせません。売主様が手を入れられるのは4だけですが、工事費が価格に丸ごと乗るとは限らないので、無理に直す必要はありません。まずは自分の部屋がどの位置にあるかを知ることが先です。
机上査定と訪問査定の違い
| 机上査定 | 訪問査定 | |
|---|---|---|
| 見るもの | 棟の成約事例、階数、面積 | 上記に加えて室内の状態、眺望、日当たり、共用部 |
| かかる時間 | 即日〜数日 | 現地30分＋資料取り寄せで数日 |
| 精度 | 幅が広く出ます。実際の成約額とずれることがあります | その部屋の条件を反映した金額になります |
| 使いどころ | まだ売ると決めていない段階の目安 | 売却を具体的に検討する段階 |
一括査定サイトで出てくる金額の多くは机上査定です。棟の平均から出しているので、条件のいい部屋なら低め、条件の悪い部屋なら高めに出ます。訪問査定で金額が変わったとしても、それは不誠実だからではなく、見る情報が増えたからです。
- この棟が買主に評価される点を挙げておきます。
- 浄心駅まで徒歩6分。区役所と図書館が近く、日常の用事が歩いて済みます
- SRC造12階建で、上層階からの眺望が取れます
- ペット相談可。この条件で探している買主には確実に届きます
- モニター付インターホン、ディンプルキー、防犯カメラがそろい、築年数のわりにセキュリティを説明できます
- 44戸という規模は、大規模修繕の1戸あたり負担の面で20戸台の棟より有利です
ホワイトキャッスル天神山の査定は無料です。階数と向きを含めて、その部屋の金額をお出しします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
買取価格は、現地確認のあとに書面でご提示します。
買主は不動産のイブキ（伊吹株式会社）自身です。当社が直接買うため、仲介手数料は発生しません。
| 室内の状態 | 今のままで構いません。片付けも工事も不要です |
| 残置物 | 家具・家電・荷物が置いてあっても引き取ります |
| 契約不適合責任 | 免責。引き渡し後に不具合が出ても売主様に請求しません |
| 階数・向きの条件 | 不利な条件でもお断りしません。価格に反映するだけです |
| 居住中・賃貸中 | どちらでも対応します。オーナーチェンジも可能です |
| 管理費・積立金の滞納 | 決済時に売買代金から精算します |
| 引き渡し日 | 売主様の都合に合わせます |
仲介で売れた場合との差は、引き取ったあとの内装費と、次が決まるまでの期間をこちらが持つぶんです。築47年で旧耐震の時期にあたる棟では、仲介で売り出しても買主の住宅ローンが通らず、価格を下げながら時間がかかることがあります。その期間を含めて比べてください。
ご相談から引き渡しまで
ご相談
階数と向き、専有面積、間取り、リフォームの履歴をお知らせください。分かる範囲で構いません。この4つで、机上でのおおよその位置づけが出せます。
資料の取り寄せ
管理会社から重要事項調査報告書を請求し、管理費・積立金の額、残高、値上げの予定、滞納の有無を確認します。
訪問査定（30分程度）
室内の状態に加えて、窓からの眺望、日の入り方、共用部の状態を見ます。ここで机上の金額を修正します。
価格のご提示
買取価格と、仲介で売り出した場合の想定価格を書面でお渡しします。何を見て金額が動いたかも説明します。ここまで無料です。
契約・決済
手付金をお渡しして引き渡し日を確定し、残代金の支払いと所有権移転を同日に行います。
最短では、ご相談から決済まで2〜3週間です。訪問査定だけで終えていただいても構いません。その場合も費用はいただきません。
よくある質問
ホワイトキャッスル天神山の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の不動産会社。浄心までは車で7分です
- 買取はイブキ自身が買主。仲介手数料はかかりません
- 査定書には参照した成約事例の階数・面積・時期を記載します
- 査定は無料です。訪問査定だけで終えていただいても費用はかかりません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ホワイトキャッスル天神山は浄心駅徒歩6分のSRC12階建・44戸、1979年8月築の分譲マンションです
- 階数・向き・面積と間取り・室内の状態・管理費の額の5つで、同じ棟でも価格が変わります
- 一括査定で出る金額の多くは机上査定で、棟の平均から出しているため幅があります
- 訪問査定で金額が変わるのは、眺望や日当たりなど見る情報が増えるからです
- 買取は階数や向きが不利でもお断りせず、価格に反映するだけです
