「募集の図面に何を書けば、問い合わせが増えるのか」
「隣にほぼ同じ名前の棟がある。買主が混同しないか心配だ」
「駅徒歩3分と5分、資料で違う。どちらで出すのが正しいのか」
ビューパレス上小田井ウエストは、名古屋市西区貴生町489番地1に建っています。地下鉄鶴舞線・名鉄犬山線の上小田井駅から徒歩3分。当社の事務所は庄内通3丁目で、この棟までは車で10分ほどです。
売り出しの入り口は、たいてい1枚の募集図面です。そこに何が書いてあり、何が抜けているかで、問い合わせの数も内見の質も変わります。このページでは、この棟を例に図面と広告表記の作り方を書きます。買取の金額は住戸の条件で差が出るため掲載しておりません。拝見したうえで書面にしてお渡しします。
この記事の内容
- ビューパレス上小田井ウエストの建物概要
- 募集図面に必ず入れたい項目
- 広告表記で気をつけること
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
ビューパレス上小田井ウエストの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区貴生町489番地1 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線・名鉄犬山線「上小田井」駅 徒歩3分（資料により4分・5分・7分）／東海交通事業城北線「小田井」駅 徒歩10分前後 |
| 築年月 | 2003年5月（2026年時点で築23年） |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 地上14階建 |
| 総戸数 | 26戸 |
| 専有面積・間取り | 80.95㎡・91.16㎡の2タイプとする資料と、80.95㎡〜108.39㎡とする資料があります。間取りは全戸4LDKとする資料と3LDK〜4LDKとする資料があります |
| 管理形態 | ミソノサービスによる全部委託・巡回 |
| 分譲会社・施工会社 | 分譲は大成不動産とする資料と長谷工販売とする資料があります／施工は名工建設 |
| 駐車場 | 屋外機械式と屋外平面式の併用との記載があります |
| 設備 | オートロック、宅配ボックス、防犯カメラ、24時間セキュリティ、トランクルーム、バイク置場 |
| ペット | 飼育可（管理規約による制限あり） |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／近隣商業地域（建ぺい率80％・容積率300％） |
| 学区 | 名古屋市立山田小学校（約820m）・山田中学校（約600m） |
駅までの所要時間が3分から7分まで資料により幅があり、専有面積の上限、間取りの構成、分譲会社の社名も記載が分かれています。敷地面積、駐車場の台数、エレベーターの基数は公開情報では確認できませんでした。管理費と修繕積立金の月額、積立金の残高、これまでの修繕の記録とあわせて、査定に伺った際に管理会社へ照会して確かめます。2003年5月の完成ですので新耐震基準の建物です。
貴生町489-2に「ビューパレス上小田井イースト」（地上11階建・20戸・2003年2月築）があります。このページは489-1、14階建の「ウエスト」についてのご案内です。
26戸で14階建てという形ですので、各階2戸の構成になります。80㎡台から90㎡台という広さで全戸4LDKという記載もあり、ファミリー向けに振り切った棟だと言えます。上小田井駅の周辺には大型商業施設のmozoワンダーシティがあり、生活の利便は高い地域です。
募集図面に必ず入れたい項目
買主が図面を見て判断するのは、ほんの数十秒です。抜けていると問い合わせが来ない項目があります。
| 項目 | 抜けていると起きること |
|---|---|
| 管理費・修繕積立金の月額 | 総額が読めないため、比較検討の対象から外されます |
| 駐車場の空き状況と月額 | 車が必要な層は、確認できるまで動きません |
| 専有面積の登記と壁心の別 | ローンの面積要件に関わるため、買主の金融機関が確認します |
| ペットの可否と条件 | 飼っている層は、この一行の有無で候補から外します |
| 引き渡しの時期 | 入居時期に期限がある買主は、書いていないと問い合わせません |
| 棟名の正式表記 | 近隣に同名の別棟があると、取り違えたまま話が進みます |
この棟の場合、とくに最後の項目が効きます。ウエストとイーストは地番が1番違い、階数も戸数も違います。図面の物件名を「ビューパレス上小田井」とだけ書くと、買主が隣の棟の相場を見て判断してしまうことがあります。「ウエスト」まで書き、地番も添えるのが確実です。
広告表記で気をつけること
不動産の広告には表示のルールがあります。守らないと訂正を求められ、掲載が止まることもあります。
- 実務で問題になりやすいのは、この5点です。
- 徒歩の分数 … 道路距離80mを1分として計算します。端数は切り上げます。資料任せにせず実測が確実です
- 「完全」「絶対」「日本一」などの表現 … 根拠を示せない断定は使えません
- 「新築」の語 … 建築後1年未満かつ未入居のものに限られます
- 設備の記載 … 現況と違う記載は不可です。故障している設備は故障と書きます
- 眺望や日当たりの写真 … 撮影時期と階数を添え、他の住戸と誤解されないようにします
この棟は徒歩分数の記載が資料によって3分から7分まで分かれています。どれかを選ぶのではなく、実際に歩いて距離を計り、その数字で出すのが正しい進め方です。当社は査定の際にこの実測を行い、根拠を記録に残します。
分譲会社の社名が資料によって割れている点も、広告に載せるなら確かめておきたいところです。分譲時のパンフレットか、管理組合の保管書類で確認できます。不確かなまま書くより、記載しないほうが安全な項目です。
ビューパレス上小田井ウエストの査定は無料です。図面の作り方だけのご相談でも承ります。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
現地を拝見したうえで、買取の金額を書面にしてお渡しします。棟の条件で査定をお断りすることはございません。
お相手は仲介会社ではなく当社です。伊吹株式会社、屋号は不動産のイブキ。免許は国土交通大臣(1)第10691号です。
| 広告の掲載 | 行いません。図面も作らないため、売り出していることが表に出ません |
| 買主の融資審査 | 当社の資金で購入します。審査が理由で契約が流れることがありません |
| 専有面積の広さ | 80㎡台以上は賃貸でも扱える広さです。広いことが減額の理由にはなりません |
| お部屋の支度 | 不要です。荷物を残したままお引き渡しいただけます |
| 売主様の費用 | 仲介手数料はいただきません。当社との二者間の売買になるためです |
| 引き渡し後 | 契約不適合責任は免除とします。補修費のご請求もいたしません |
| 駐車場の契約 | ご契約中でも問題ありません。管理組合の手続きは当社が引き継ぎます |
当社の本業は賃貸の仲介です。上小田井駅徒歩3分で80㎡超という条件は、賃貸の募集でも十分に説明できます。買い取った後の運用の見通しが立つため、金額をお示しできます。
ご相談から引き渡しまで
ウエストかイーストかを確かめる
まず棟を特定します。階数、間取り、専有面積、現在の使用状況をあわせてお知らせください。
駅までの距離を実測する
資料の分数が割れているため、当社が実際に歩いて計ります。あわせて管理会社に管理費と積立金を照会します。
室内と共用部を拝見する
お部屋のほか、オートロック、宅配ボックス、トランクルーム、駐車場を確認します。所要は30分ほどです。
数字を1枚にまとめる
当社の買取額、賃貸に回した場合の家賃の見込み、仲介で売り出した場合の想定と期間を記載します。無料です。
契約して引き渡す
ご判断いただいてから契約します。審査を挟まないため日程を先に決められ、決済日に代金と登記を処理します。
仲介で売り出すと決めた場合でも、図面に何を書くかは当社でお手伝いできます。売り方が決まっていない段階のご相談で構いませんので、まずは今の数字を持っておいてください。
よくある質問
ビューパレス上小田井ウエストの売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から貴生町まで車で10分です
- 徒歩分数は実測します。根拠のある数字で広告を出せます
- ウエストとイーストを取り違えない形で資料をまとめます
- 査定は無料。売り方が決まっていない段階でも構いません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ビューパレス上小田井ウエストは貴生町489-1、上小田井駅徒歩3分のSRC14階建、2003年5月築・26戸です
- 80㎡台から90㎡台、全戸4LDKという記載があり、ファミリー向けの構成です
- 募集図面には管理費・積立金、駐車場、面積の別、ペット条件、引き渡し時期を必ず入れます
- 徒歩分数は80m1分で計算し、資料が割れているときは実測した数字を使います
- 隣の489-2にイースト棟があるため、物件名は「ウエスト」まで書いて地番も添えます
