「14戸で外壁の工事をするとなると、1戸あたりいくらになるのか」
「積立金が足りないと言われたが、どう足りないのか分からない」
「買主に積立金の残高を聞かれたら、答えられるだろうか」
アーバンドリーム庄内緑地公園の所在地は、名古屋市西区市場木町192番です。地下鉄鶴舞線の庄内緑地公園駅まで徒歩3分から5分、城北線の小田井駅までは徒歩9分という位置になります。当社の事務所は庄内通3丁目、車で12分ほどの距離です。
マンションの大規模修繕は、戸数が少ないほど1戸あたりの負担が重くなります。足場を組む費用も、共用部の設備を更新する費用も、戸数で割るからです。14戸という規模では、積立金の計画が立っているかどうかが売却の場面でも問われます。ここで整理します。買取の金額は住戸の条件で変わるため掲載しておりません。拝見したうえで書面にしてお渡しします。
この記事の内容
- アーバンドリーム庄内緑地公園の建物概要
- 戸数が少ないと何が重くなるか
- 積立金の状況を確かめる
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
アーバンドリーム庄内緑地公園の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区市場木町192番 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「庄内緑地公園」駅 徒歩3分（5分・約400mとする資料もあります）／JR東海交通事業城北線「小田井」駅 徒歩9分（約720m） |
| 築年月 | 1993年12月（2026年時点で築32年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上6階建 |
| 総戸数 | 14戸 |
| 専有面積・間取り | 67.48㎡（2SLDK）、70.96㎡（3LDK）、87.64㎡（3LDK）の実例があります。平均70.93㎡との記載もあります |
| 管理形態 | 日本ハウズイングによる全部委託・巡回 |
| 分譲会社・施工会社 | アーバン（サンケイハウスとする資料もあります）／アーバン。設計は中日本企画設計 |
| 設備 | オートロック、エレベーター。一部に角住戸があります |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／第一種住居地域 |
| 学区 | 名古屋市立山田小学校（徒歩9分・約659m）・山田中学校（徒歩10分・約768m） |
| 周辺 | ヤマナカ小田井店 徒歩3分（約237m）、mozoワンダーシティ 徒歩11分（約818m）、庄内緑地グリーンプラザ 徒歩4分、名古屋市山田図書館 徒歩9分 |
駅までの所要が3分と5分に割れており、分譲した会社もアーバンとサンケイハウスの2通りの記載が見られました。土地と建物の面積、駐車場があるのかどうか、駐輪場、ペットを飼えるかどうかは、公開されている範囲では読み取れておりません。毎月の管理費と積立金、残高、これまでの修繕工事の記録と併せ、査定でお伺いした際に管理会社へ確認いたします。完成年は1993年、新耐震基準の建物です。
市場木町には6棟の分譲マンションがあります。「カルティア庄内緑地公園」は491番1号の2006年12月築29戸、「藤和シティホームズ庄内緑地」は344番1号の2004年2月築78戸、「プリンスハイツ庄内緑地公園」は441番の1999年2月築35戸、「エスポア庄内緑地」は138番1号の1992年1月築20戸、「メゾン・ド・シェリー」は259番の1990年3月築22戸。こちらは192番です。
6階建てに14戸、1フロアあたり2戸から3戸という小規模な棟です。ヤマナカ小田井店が徒歩3分、mozoワンダーシティが徒歩11分という生活利便の高い立地になります。
戸数が少ないと何が重くなるか
工事の費用は建物の規模で決まりますが、負担は戸数で割ります。ここに差が出ます。
| 工事や費用 | 戸数が少ないと |
|---|---|
| 足場の設置と撤去 | 建物の大きさで決まるため、1戸あたりの負担が重くなります |
| 外壁と屋上防水 | 面積に応じた費用ですが、割る戸数が少なくなります |
| エレベーターの更新 | 1基あたりの費用は同じです。14戸で割ると大きな額になります |
| 給排水管の更生 | 共用の立管の工事です。規模の割に戸数が少ない分、重くなります |
| 設計や監理の費用 | 工事費に対する割合で決まるため、比例します |
| 管理会社への委託費 | 最低額が設定されることがあり、1戸あたりが高くなりがちです |
3行目のエレベーターがこの棟では効いてきます。6階建で1基あれば十分ですが、更新の費用は戸数に関係なくかかります。築32年ですので、そろそろ検討の時期です。長期修繕計画に記載があるか、いつを想定しているかを確かめておくと、買主に説明できます。
積立金の状況を確かめる
足りているかどうかは、残高だけを見ても判断できません。計画と照らします。
- 確認する順番です。
- 積立金の現在の残高 … 決算書の貸借対照表に記載されています
- 1戸あたりの月額 … 専有面積で按分されているのが通常です
- 長期修繕計画の有無 … 何年後に何をいくらで行う予定かが書かれています
- 計画と残高の差 … 次の工事までに必要な額に届くかを計算します
- 過去の工事の履歴 … 外壁、防水、給排水管をいつ行ったかを確認します
- 値上げの予定 … 段階的に上げる計画が組まれていることがあります
- 滞納の有無 … 14戸で1戸滞納すると、全体の7％が入らないことになります
3行目の長期修繕計画がない棟もあります。ない場合、買主の金融機関から指摘されることがありますし、いつ一時金を求められるか分からないという不安を与えます。逆に計画があり、それに沿って積み立てられているなら、それは強い材料です。
7行目も小規模な棟では重要です。14戸で1戸が滞納すると、全体の収入が7％減ります。100戸の棟なら1％ですので、影響の大きさが違います。滞納の有無は管理会社に聞けば分かりますので、売り出す前に確かめておいてください。
アーバンドリーム庄内緑地公園の査定は無料です。積立金の状況もあわせてお調べします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
住戸と建物を拝見したうえで、買取額を記した書面をお渡しします。積立金が不足していても査定はいたします。
買い受けるのは当社です。伊吹株式会社（不動産のイブキ）。宅建業免許は国土交通大臣(1)第10691号になります。
| 積立金が不足している | その前提で評価します。売主様に一時金をご用意いただくことはありません |
| 長期修繕計画がない | 金額に響きません。作成の有無は当社が確認します |
| 他の住戸の滞納 | 売主様の責任ではありません。実情を伺ったうえで判断します |
| 金融機関の審査 | 介在しません。当社が自己資金で買い受けるため、可否を待つ期間が生じません |
| お部屋のご準備 | 何もしていただかなくて構いません。そのままの状態でお引き受けいたします |
| 諸費用のご負担 | 仲介手数料は一切ございません。当社が買主となる形の売買だからです |
| 引き渡し後の扱い | 契約不適合責任は免除といたします。あとから修理代をご請求することもございません |
当社は賃貸の仲介を生業としております。庄内緑地公園駅が至近で、スーパーもmozoワンダーシティも歩ける範囲。この条件は募集をかけたときの反応がはっきりしています。どの層にいくらで出せるかが読めるため、買取の金額を先に確定させられます。
ご相談から引き渡しまで
お問い合わせをいただく
階数と間取り、現在の使用状況をお聞かせください。分からない項目は空欄のままで構いません。
決算書と長期修繕計画を取り寄せる
積立金の残高、月額、計画の有無、滞納の状況を確認します。請求は当社が行います。
建物と住戸を拝見する
住戸のほか、外壁のひび割れや汚れ、屋上、エレベーターのかご内、玄関まわりを確認いたします。
数字を1枚にまとめる
買取の金額に加え、貸した場合の想定家賃と経費を引いた手取りを並べてご提示します。無料です。
売買契約と決済
お決めいただいた後に契約を交わします。管理組合への届け出の書類は当社で作成いたします。
14戸という規模ですと、理事の順番は数年に一度回ってきます。現在ご自身が理事を務めておられる場合、売却後の引き継ぎについて管理組合に相談が必要になることがあります。手続きの流れは当社からご説明します。
よくある質問
アーバンドリーム庄内緑地公園の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から市場木町まで車で12分です
- 決算書と長期修繕計画を取り寄せ、積立金の状況を数字でお示しします
- 賃貸が本業ですので、この立地の67〜87㎡台の家賃を実額で見込めます
- 査定は無料。積立金が不足していても金額を下げる理由にはいたしません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- アーバンドリーム庄内緑地公園は市場木町192、庄内緑地公園駅徒歩3分のRC6階建、1993年12月築・14戸です
- 専有面積は67.48〜87.64㎡。ヤマナカ小田井店が徒歩3分、mozoワンダーシティが徒歩11分です
- 足場やエレベーターの更新は建物の規模で費用が決まるため、戸数が少ないと1戸あたりが重くなります
- 積立金は残高だけでなく、長期修繕計画と照らして足りるかどうかを見ます
- 14戸で1戸が滞納すると全体の7％が入りません。売り出す前に滞納の有無を確かめます
