アーバンシティ志賀本通の売却・買取｜名古屋市北区志賀本通・21戸・ペット可の12階建

アーバンシティ志賀本通は、名古屋市北区志賀本通2丁目47番にある分譲マンションです。1991年3月竣工、鉄骨鉄筋コンクリート造12階建、総戸数21戸。分譲はアーバンホーム、施工は六合建設、管理はエムティエスの全部委託です。管理規約で一定の制限のもとペットの飼育が認められています。

地下鉄名城線の志賀本通駅まで徒歩2分。名鉄瀬戸線の尼ケ坂駅まで13分、上飯田駅まで18分と、複数の駅が使えます。敷地は商業地域、土地の権利は所有権です。

12階建で21戸という構成は、1フロアあたり2戸前後の縦に細い棟だということを意味します。この形の棟には、売却のときに独特の論点があります。共用部の維持費が、少ない戸数で割られるという点です。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。買取の金額はこのページに書きません。管理費と積立金の水準を確認し、室内を拝見したうえで、書面にしてお出しします。

志賀本通駅は地下鉄名城線の駅です。栄まで10分ほど、名古屋駅へは栄または久屋大通での乗り換えで20分前後。駅の出入口から徒歩2分という距離は、雨の日の通勤でも傘を差す時間が短くて済みます。

周辺は商業地域で、駅前に商店とスーパー、飲食店が並びます。志賀公園が徒歩圏にあり、散歩やペットの運動に使えます。ペット可の棟としては、この点が実際の暮らしやすさにつながります。医療は名古屋市立西部医療センターや近隣の診療所が自転車圏です。

売主の側からは見えにくいのですが、買主が住宅ローンを申し込むとき、金融機関は毎月の管理費と修繕積立金を返済負担に加えて審査しています。ここを知らないまま売り出すと、買い付けが入ってから落ちるという展開になります。

返済比率という考え方

金融機関は、年収に対する年間返済額の割合に上限を設けています。年収の区分ごとに、おおむね30パーセントから40パーセントの範囲で決められています。この年間返済額に、住宅ローンの返済だけでなく、管理費と修繕積立金を加えて計算する金融機関があります。

管理費と積立金の合計に12を掛けた額が、そのまま年間返済額に上乗せされるということです。維持費が重い棟ほど、買主が借りられる額は下がります。同じ価格の部屋でも、維持費が高いほうが買主の候補が狭まるのは、この仕組みによります。

だから、金額そのものより「妥当性」を示す

維持費を下げることは売主にはできません。できるのは、その金額が妥当だと示すことです。

積立金がきちんと貯まっている棟は、将来の一時金徴収のリスクが小さいという意味で、むしろ評価されます。金額が高いこと自体は弱点ではありません。説明がないことが弱点です。

エレベーター、受水槽、消防設備、外壁。これらの維持費は、戸数が多くても少なくてもさほど変わりません。100戸で割るのと21戸で割るのとでは、1戸あたりの負担が大きく違ってきます。

アーバンシティ志賀本通は12階建です。この高さならエレベーターがあり、消防用設備の点検項目も増えます。21戸でこれを支える構造上、1戸あたりの管理費と積立金は、同じ築年の大規模な棟より高めに出やすくなります。

小規模だから得られるものもあります

買主に伝えるとき、「小規模だから管理費が高い」で終わらせず、「小規模だから修繕が止まらない」まで言えるかどうかが分かれ目です。そのためには、直近数年の総会議事録が必要です。私どもは査定の段階で管理会社から取り寄せます。

私どもが買主になる場合、次の形でお受けします。

当社は賃貸仲介が本業です。志賀本通駅徒歩2分でペット可という条件は、賃貸の募集でかなり強い部類に入ります。ペット可の賃貸は数が少なく、借り手が長く住む傾向があります。だからこの棟は買えます。

管理費が高いと、それだけで売れなくなりますか。

売れなくなることはありませんが、買主が借りられる額は下がります。対処は金額を下げることではなく、その金額で何が維持されているかを示すことです。大規模修繕の履歴と積立金の残高が出せれば、多くの買主は納得します。

ペット可というのは売りになりますか。

中古マンションの市場では強い条件です。ペット可の棟は数が限られており、飼っている方は選択肢が少ないためです。ただし頭数や大きさの制限が細則にあるはずなので、正確に伝えてください。曖昧なまま売ると、入居後にトラブルになります。

21戸という規模は不利ですか。

1戸あたりの維持費が高くなりやすいという点では不利です。一方で、総会の合意形成が早く、修繕が滞りにくいという利点があります。どちらを前に出すかは、直近の議事録の中身で決めます。

ローン特約で契約が解除されたことがあります。

仲介で売る場合、買主の融資が通らなければ契約は白紙に戻り、手付金も返還されます。売主に落ち度がなくても起こります。この回り道を避けたい場合、当社が買主になる形をご検討ください。

専有面積が資料に載っていません。

登記事項証明書で確認できます。マンションの登記では、専有部分の床面積が内法面積で記載されます。広告に使われる壁芯面積とは数値が異なるため、査定のときに両方を整理してお伝えします。