「不動産会社によって査定額の幅が大きく、理由が分からない」
「投資家に売るのと、住む人に売るのとで何が違うのか」
「名古屋駅が近いので、賃貸に出したほうがいいのか迷っている」
アーバンシティ名駅北は、名古屋市西区名駅2丁目14番21号、地下鉄東山線 亀島駅から徒歩6分の分譲マンションです。不動産のイブキは庄内通3丁目にあり、この棟までは車で10分ほどの距離です。
この棟は61㎡台から66㎡台の2LDK・3LDKという構成で、自分で住む買主と、賃貸に出す目的の買主の両方が候補になります。この2つは価格の出し方がまったく違うため、どちらに売るかで金額が変わります。このページではその仕組みを書きます。買取価格の数字は載せていません。階数や室内の状態で変わるため、現地を拝見したあとに書面でご提示します。
この記事の内容
- アーバンシティ名駅北の建物概要
- 実需と投資で価格の出し方が違う理由
- どちらに売るかを決める順番
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
アーバンシティ名駅北の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区名駅2丁目14番21号 |
| 交通 | 名古屋市営地下鉄東山線「亀島」駅 徒歩6分（資料により7分・8分）／「名古屋」駅 徒歩8分／名鉄名古屋本線「名鉄名古屋」駅 徒歩12分 |
| 築年月 | 1994年11月（資料により1994年9月・4月の表記あり。2026年時点で築32年） |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造、地上13階建 |
| 総戸数 | 24戸 |
| 専有面積・間取り | 61.86㎡〜66.37㎡／2LDK・3LDK |
| 管理会社 | エムティエス（委託区分・勤務形態は査定時に確認します） |
| 設備 | エレベーターあり／駐車場は「あり」「なし」の両方の記載があります |
| 分譲会社・施工会社 | アーバンホーム／奥村組 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／商業地域 |
| ペット | 相談可との記載があります（条件は管理規約で確認します） |
築年月は1994年11月・9月・4月の3通りの記載があり、駅からの徒歩分も資料によって分かれています。駐車場の有無は「なし」とする資料と「1階にあり」とする資料があり、確定できていません。管理形態も公開情報では確認できませんでした。管理費・修繕積立金の現在額と積立金の残高、大規模修繕の履歴とあわせて、査定時に管理規約と重要事項調査報告書で確認します。1994年11月の完成なので、新耐震基準の建物です。
名駅2丁目は名古屋駅の北側、太閤通と桜通の間にあたります。学区は名古屋市立なごや小学校と名古屋市立菊井中学校です。商業地域で、徒歩5分圏内に食料品店・コンビニ・飲食店・金融機関・医療機関がそろっています。名古屋駅まで歩けるうえ、東山線の亀島駅も使えるため、通勤の選択肢が複数ある立地です。
実需と投資で価格の出し方が違う理由
同じ部屋を見ても、自分で住む人と貸す目的の人とでは、値段の決め方がまったく違います。
| 買主の型 | 価格の決め方 |
|---|---|
| 自分で住む買主 | 近隣の似た物件の売り出し価格と比べます。通勤時間、間取りの使い勝手、室内のきれいさが判断に入ります。住宅ローンの返済額から予算を決めます |
| 賃貸に出す買主 | 家賃から逆算します。年間の家賃収入を利回りで割って価格を出します。室内のきれいさより、貸したときにいくら取れるかを見ます |
| 買取業者 | 転売または賃貸運用を前提に、改修費と保有期間を差し引いて価格を出します |
この棟の61㎡から66㎡という広さは、ちょうど境界線上にあります。単身向けのワンルームなら投資、80㎡を超える家族向けなら実需と、はっきり分かれるのですが、2LDK・3LDKのこの規模は両方の買主が検討します。
査定額に幅が出るのは、会社ごとにどちらの買主を想定しているかが違うためです。「A社は高く、B社は安い」のではなく、「A社は実需の売り出し価格、B社は投資の利回り価格」を出している、ということが起こります。査定書を見比べるときは、まずどちらの前提かを確認してください。
どちらに売るかを決める順番
売主として決めるべきことは、実はそれほど多くありません。次の順で考えます。
- いま空室か、賃貸中か。賃貸中なら実需の買主はほぼ付きません。投資の買主が対象です
- 空室なら、室内の状態はどうか。手を入れずに住める状態なら実需も狙えます
- いつまでに売りたいか。期限が近いなら、買主の母数が多いほうを選びます
- いまの賃料相場はいくらか。賃貸に出した場合の利回りが高ければ、投資の買主の価格が伸びます
- 近隣の似た物件がどちらの層に売れているか。これは不動産会社に調べてもらいます
この立地は名古屋駅の徒歩圏で、賃貸の需要も売買の需要も両方あります。だからこそ、両方の価格を出して比べる意味があります。片方だけの査定で決めてしまうと、もう片方の可能性を見ずに手放すことになります。
- この棟が買主に評価される点も挙げておきます。
- 名古屋駅まで徒歩8分。東山線の亀島駅も徒歩6分で使えます
- 1994年11月築の新耐震基準。SRC造13階建です
- 61㎡台から66㎡台の2LDK・3LDK。単身から2人暮らし、小家族まで対応できます
- 24戸という小規模な構成。同じ棟内での競合が起きにくい規模です
- 商業地域で徒歩5分圏に生活施設がそろっています
アーバンシティ名駅北の査定は無料です。実需と投資の両方の価格をお出しします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
買取価格は、現地を拝見したあとに書面でご提示します。
買主は不動産のイブキ（伊吹株式会社）自身です。宅地建物取引業免許は国土交通大臣(1)第10691号です。
| 空室でも賃貸中でも | どちらでも買い取れます。賃貸中なら契約をそのまま引き継ぎます |
| 価格の根拠 | 賃貸に回した場合の家賃見込みと、実需で売り出した場合の想定価格の両方を書面に記載します |
| 室内の状態 | そのままで結構です。リフォームもクリーニングも不要です |
| 仲介手数料 | かかりません。売主様と当社の直接の売買です |
| 契約不適合責任 | 免責です。引き渡しのあとに補修費を求めることはありません |
| 提示後の減額 | しません。書面の金額のまま決済します |
| 管理費・積立金の滞納 | あっても買い取れます。決済時に代金から差し引いて清算します |
イブキは賃貸仲介が本業です。名古屋駅周辺の2LDK・3LDKの家賃相場を、データではなく募集の実務として把握しています。だから投資側の価格を根拠をもって出せますし、実需で売り出したときの見込みも比べて示せます。
ご相談から引き渡しまで
ご相談
階数、専有面積、間取り、空室か賃貸中か、売却をお考えの時期をお知らせください。賃貸中なら現在の家賃も伺います。
2つの相場を調べる
近隣の売買事例と、同じ条件の賃貸募集の相場を両方調べます。あわせて重要事項調査報告書で管理費・積立金と修繕履歴を確認します。
現地確認（30分程度）
室内と共用部を拝見します。賃貸中の場合は外観と共用部のみで、入居者の方にご迷惑はおかけしません。
2通りの価格をお渡しする
実需で売り出した場合の想定価格と、投資として評価した場合の価格、当社の買取価格を1枚に並べます。ここまで無料です。
契約・決済
お決めいただいてから契約します。手付金をお渡しして引き渡し日を確定し、残代金の支払いと所有権移転を同日に行います。
査定だけで終えていただいて構いません。数字を見て「売らずに貸す」という結論になることもあります。その場合の募集条件のご提案もできます。イブキは賃貸が本業なので、売らない選択肢もあわせてご相談いただけます。
よくある質問
アーバンシティ名駅北の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の不動産会社。棟までは車で10分ほどです
- 実需と投資、両方の前提で価格を出して比べていただけます
- 賃貸が本業なので、名駅周辺の家賃相場を実務で把握しています
- 査定は無料です。売らずに貸す場合のご提案もできます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- アーバンシティ名駅北は名駅2丁目14-21、亀島駅徒歩6分のSRC13階建・24戸、1994年11月築です
- 61㎡台から66㎡台の2LDK・3LDKは、実需と投資の両方の買主が検討する広さです
- 実需は近隣の売り出し価格から、投資は家賃からの逆算で価格が決まります
- 査定額に幅が出るのは、会社ごとに想定する買主が違うためです
- 空室か賃貸中か、期限があるかで、どちらに売るかを決めます
