ユニーブルマンション飛騨の売却・買取｜名古屋市北区垣戸町・1980年築

ユニーブルマンション飛騨は、名古屋市北区垣戸町1丁目6番にある分譲マンションです。1980年竣工の鉄筋コンクリート造4階建。専有面積は52.62㎡から61.83㎡で、間取りは1LDK、3DK、3LDKが混在しています。分譲はユニホー、管理は巡回方式です。

地下鉄名城線の志賀本通駅まで徒歩2分から4分。駅の目の前といってよい立地です。敷地内に駐車場があります。

この棟の売却で避けて通れないのが、エレベーターの話です。4階建でエレベーターがない棟は、上階ほど買主の層が狭くなります。ただし、狭くなるだけで、いなくなるわけではありません。誰に届けるかを決めれば売れます。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。買取の金額はこのページに載せません。階数と室内を確認したうえで、書面にしてお出しします。

なお、総戸数は資料によって19戸と28戸の表記があり、竣工も1980年6月と7月の両方が見られます。売買では登記と管理組合の数字を使うため、査定のときに確定させます。

志賀本通駅は地下鉄名城線の駅です。栄まで10分ほど、名古屋駅へは乗り換えて20分前後。垣戸町1丁目は駅の至近にあり、通勤と通学の利便は北区でも上位に入ります。

周辺は住宅と小規模な店舗が混じった街並みで、日常の買い物は駅前で足ります。志賀公園が徒歩圏、区役所は平安通まで一駅です。専有面積52㎡から61㎡という広さは、単身から3人家族までが対象になる帯です。

建築基準法では、高さ31メートルを超える建築物にエレベーターの設置が義務づけられています。4階建てはこれに当たらないため、1980年前後の中層マンションにはエレベーターのない棟が少なくありません。ユニーブルマンション飛騨もその時期の建物です。

買主の層が階数で変わる

もうひとつ、いま住んでいる方が高齢になって階段が上がれなくなるという事情で売りに出るケースがあります。この場合、次に買う方も同じ問題を将来抱えることになるため、買主は若い層に絞られます。

あとから付けることは現実的ではありません

エレベーターを増設するには、共用部分の変更として管理組合の特別決議が必要です。工事費は数千万円単位になり、その後の保守点検費が毎月の管理費に乗ります。19戸から28戸という規模の棟で、この負担を全戸で分け合う決議が通る例はまれです。

母数が減るのであれば、残った層に確実に届けるという戦い方になります。

階段を負担と感じない層

20代から30代の単身者と二人暮らし世帯が中心です。この層にとって、エレベーターがないことと引き換えに得られるものがあります。管理費が安いこと、上階で眺望と日照が確保できること、上の階から足音が聞こえないことです。とくに最上階は、上階の生活音がないという点で価値があります。

賃貸に回す前提の買主

投資として買う方は、エレベーターの有無より利回りを見ます。志賀本通駅から徒歩数分で専有52㎡以上という条件なら、賃料は取れます。実需で売れにくい部屋が、投資では普通に売れるということは起こります。

一方で、正直に申し上げておきます。エレベーターのない4階の住戸は、同じ棟の1階より時間がかかります。急いでいる場合は、仲介で待つより買取のほうが読みやすくなります。

私どもがお買いする場合の条件です。

当社は賃貸仲介が本業です。買い取ったあとは賃貸として募集します。賃貸の入居者は20代から30代が中心で、階段を理由に敬遠されることは売買ほど多くありません。だから上階でも買えます。

4階ですが、本当に買い取ってもらえますか。

はい。階数を理由にお断りすることはありません。賃貸として募集する前提で見るため、実需の市場で敬遠される階でも評価できます。

エレベーターを付ける話は出ていませんか。

総会の議事録で確認します。工事費と保守費の負担が大きいため、この規模の棟で決議が通る例はほとんどありません。買主に聞かれたときは、予定がないと正直にお答えください。

総戸数が19戸と28戸の2種類あるのはどちらが正しいですか。

管理組合が把握している議決権の数が実数です。ポータルサイトの情報は更新が遅れることがあります。査定のときに管理会社へ確認し、正しい数字で広告を作ります。

巡回管理だと買主に嫌がられますか。

常駐管理と比べると説明は必要になります。ただし管理費が抑えられるという利点もあり、共用部がきれいに保たれていれば大きな減点にはなりません。内見の前に清掃の頻度を確認しておくと答えやすくなります。

親が住んでいますが、施設に入る予定です。

入居のタイミングに合わせて引き渡し日を設定できます。先に契約だけ済ませ、退去後に鍵をお渡しする形も可能です。施設の入居費用の支払い時期が決まっているなら、そこから逆算して日程を組みます。