「買ったときより安くしか売れない。税金はどうなるのか」
「損が出たら申告しなくていいと聞いたが、本当だろうか」
「損した分を給与の税金から引けると聞いた。うちも使えるのか」
ユーハウス第３中小田井の所在地は、名古屋市西区中小田井3丁目104番地です。名鉄犬山線の中小田井駅まで徒歩16分、地下鉄鶴舞線が乗り入れる上小田井駅までは徒歩19分、城北線の尾張星の宮駅までは徒歩20分という位置になります。庄内通3丁目の当社事務所からは車で13分ほどです。
売却で利益が出れば税金がかかりますが、損が出た場合にも制度があります。一定の要件を満たせば、その損失を他の所得と通算し、控除しきれない分を翌年以降に繰り越せます。要件が細かいため、使えるかどうかを早めに見極めておくのが得です。ここでは考え方を書きます。買取の金額は住戸により条件が異なるため掲載しておりません。拝見してから書面にいたします。
この記事の内容
- ユーハウス第３中小田井の建物概要
- 譲渡益と譲渡損の計算
- 損が出たときに使える制度
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
ユーハウス第３中小田井の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区中小田井3丁目104番地 |
| 交通 | 名鉄犬山線「中小田井」駅 徒歩16分（17分とする資料もあります）／地下鉄鶴舞線・名鉄犬山線「上小田井」駅 徒歩19〜20分／城北線「尾張星の宮」駅 徒歩20分 |
| 築年月 | 1998年7月（2026年時点で築28年）。4月とする資料が1件あります |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上8階建 |
| 総戸数 | 23戸 |
| 専有面積・間取り | 59.76㎡〜78.38㎡／2LDK〜4LDK |
| 敷地面積 | 837.77㎡（建ぺい率60％・容積率200％） |
| 管理形態 | ユーホームによる全部委託・巡回 |
| 分譲会社・施工会社 | 内田橋住宅／六合建設。設計は岡本建築事務所 |
| 駐車場・駐輪場 | 駐車場あり（全住戸分の平面式との記載があります）／駐輪場あり |
| 設備 | オートロック、エレベーター |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／工業地域 |
| 学区 | 名古屋市立中小田井小学校（徒歩9分）・山田中学校（徒歩22分） |
| 周辺 | フィール ファミリーテーブル 徒歩11分、中小田井公園 徒歩10分、平和堂中小田井店 徒歩13分 |
竣工は1998年7月とする記載が大半で、4月とするものが1件だけありました。中小田井駅までの所要も16分と17分に割れています。建築面積、駐車場の収容台数、ペットを飼えるかどうかは読み取れませんでした。駐車場が全住戸分あるという記述は1社の本文にあるだけで、概要表での裏付けが取れておりません。以上は毎月の管理費と積立金、積立金の残高、修繕工事の履歴とあわせ、査定の際に管理会社へ確認いたします。1998年完成で新耐震基準の建物です。
同じ分譲会社の棟が中小田井に3つあります。無印の「ユーハウス中小田井」は4丁目159番の1994年4月築24戸、「ユーハウス第２中小田井」は3丁目160番の1997年2月築20戸。こちらの第3は3丁目104番地です。第2と第3は同じ3丁目内ですので、番地でご確認ください。
837.77㎡の敷地に8階建23戸という構成です。専有面積は59㎡台から78㎡台と幅があり、2LDKから4LDKまで揃っています。中小田井小学校まで徒歩9分という立地です。
譲渡益と譲渡損の計算
まず利益が出たのか損が出たのかを計算します。売却額と購入額を単純に比べるのではありません。
| 項目 | 中身 |
|---|---|
| 譲渡価額 | 売却した金額です |
| 取得費 | 購入した金額に購入時の費用を足し、建物部分の減価償却費を差し引きます |
| 譲渡費用 | 仲介手数料、印紙代、測量費など売却にかかった費用です |
| 譲渡所得 | 譲渡価額から取得費と譲渡費用を引いた残りです |
| 所有期間 | 売った年の1月1日時点で5年超なら長期、5年以下なら短期です |
| 税率 | 長期と短期で税率が変わります。長期のほうが低くなります |
2行目に注意が必要です。建物部分は年数とともに価値が目減りしたものとして計算しますので、取得費は購入額より小さくなります。そのため、売却額が購入額を下回っていても、計算上は利益が出ていることがあります。感覚と計算結果がずれる代表例です。
損が出たときに使える制度
計算の結果が損失になった場合、居住用の住まいであれば特例が用意されています。
- 大きく2つの制度があります。
- 買い替えを伴う場合の特例 … 売って新たに住宅を買い、住宅ローンを組む場合に使えます
- 買い替えを伴わない場合の特例 … 売った住宅にローンが残っており、売却額がそれを下回る場合に使えます
- いずれも所有期間の要件がある … 売った年の1月1日時点で5年を超えていることが求められます
- 他の所得と通算できる … 給与や事業の所得から損失を差し引けます
- 引ききれない分は繰り越せる … 翌年以降の一定期間にわたって繰り越せます
- 確定申告が必要 … 損失でも申告しなければ制度は使えません
最後の行が肝心です。「損が出たから申告は不要」と考えて何もしないと、使えたはずの制度を逃します。逆に、利益が出ていないのに申告が必要というのは分かりにくいところですので、売却した年の翌年は申告するものと考えておくのが安全です。
要件は細かく、制度の内容も改正されることがあります。当社は税務の代理を行いませんので、実際に使えるかどうかは税理士か税務署にご確認ください。判断のためには売却額が必要ですので、まず査定を受けてから相談する順番が効率的です。
ユーハウス第３中小田井の査定は無料です。数字が必要なだけでも構いません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
住戸を拝見したうえで、買取の金額を紙に記してお渡しします。申告のご検討のための数字としてもお使いいただけます。
買主は当社そのものです。伊吹株式会社／不動産のイブキ。国土交通大臣(1)第10691号の免許で営業しております。
| 購入時の契約書がない | 金額に影響しません。取得費の扱いについてはご説明します |
| ローンが残っている | 売買代金から返済する形が取れます。金融機関との調整も同席いたします |
| 買主側の融資 | 探しません。当社の手元資金での購入ですので、審査を待つ工程そのものがありません |
| お部屋の片づけ | 不要です。荷物を残したままお引き渡しいただけます |
| 駐車場のご契約 | そのまま当社が引き継ぎます。解約は不要です |
| 仲介手数料 | 頂戴しません。売主様と当社だけで完結する二者間の売買となるためです |
| 引き渡した後の責任 | 契約不適合責任は免除とさせていただきます。あとから費用をご請求することもありません |
当社が日々扱っているのは賃貸の仲介です。この棟は59㎡台から78㎡台まで住戸の広さに幅があり、二人世帯にも子育て世帯にも募集をかけられます。それぞれの賃料を実額で押さえておりますので、住戸の規模に合わせた金額をお示しできます。
ご相談から引き渡しまで
ご連絡をいただく
何階のどの住戸か、購入されたのはいつ頃か、借入が残っているか。分かる範囲で結構です。
購入時の書類を探していただく
売買契約書と領収書があれば取得費の計算に使えます。見当たらない場合の扱いもご説明します。
現地を拝見する
室内のほか、エントランス、駐車区画、共用廊下を見ます。1回で終わります。
買取額を書面にする
金額と、貸した場合の家賃と手残りを並べて1枚にまとめます。無料です。
ご判断を待つ
税理士にご相談のうえでお決めいただいて構いません。急かすことはありません。
購入時の売買契約書が見つからない場合、取得費を売却額の5％として計算する方法があります。ただしこれは実際の購入額より小さくなることが多く、結果として税負担が重くなります。まずは探していただくのが得策です。仏壇の引き出しや金融機関の貸金庫によく入っています。
よくある質問
ユーハウス第３中小田井の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から中小田井3丁目まで車で13分です
- 買取額をお渡ししますので、税理士へのご相談の材料としてお使いいただけます
- 賃貸が本業ですので、この地域の59〜78㎡台の家賃を実額で見込めます
- 査定は無料。ご判断を急かすことはありません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ユーハウス第３中小田井は中小田井3-104、中小田井駅徒歩16分のRC8階建、1998年7月築・23戸です
- 専有面積は59.76〜78.38㎡の2LDK〜4LDK。敷地は837.77㎡です
- 譲渡所得は売却額から取得費と譲渡費用を引いて計算します。取得費は減価償却で目減りします
- 損失が出た場合、居住用なら他の所得との通算と繰越しの特例が用意されています
- 損失でも確定申告をしなければ制度は使えません。売った翌年は申告するものと考えます
