ユーハウス上飯田の売却・買取｜名古屋市北区上飯田通・上飯田駅徒歩3分・51戸

ユーハウス上飯田は、名古屋市北区上飯田通3丁目7番にある分譲マンションです。1990年2月竣工、鉄骨鉄筋コンクリート造11階建、総戸数51戸。専有面積は60㎡台半ばから90㎡台前半、間取りは3LDKから4LDKです。分譲は内田橋住宅、施工は大末建設、管理は全部委託で管理人は巡回体制です。駐車場は建物の1階部分に設けられています。

名鉄小牧線の上飯田駅まで徒歩3分。この駅は2003年に大きく性格が変わりました。上飯田連絡線が開通し、地下鉄上飯田線を経由して平安通で名城線につながったためです。

この棟が建った1990年当時と現在とでは、同じ住所でも交通の条件が違います。売却の判断をするとき、記憶のなかの相場と現在の相場を分けて考える必要があります。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。買取の金額はこのページには載せません。室内と管理の状況を確認したうえで、書面にしてお出しします。

上飯田駅は名鉄小牧線と地下鉄上飯田線の接続駅です。地下鉄で平安通まで1駅、そこから名城線に乗り換えれば栄まで10分ほど。名鉄小牧線に乗れば小牧、犬山方面へ乗り換えなしで行けます。

駅周辺には商業施設と商店があり、日常の買い物は徒歩圏です。平安通まで歩けば北区役所があり、大曽根方面へも自転車で移動できます。専有60㎡台半ばから90㎡台前半という広さは、いまの新築マンションではこの価格帯で出てこない水準です。

2003年3月、上飯田連絡線が開業しました。名鉄小牧線の上飯田駅と地下鉄平安通駅が地下でつながり、相互直通運転が始まっています。

それまでの上飯田

開通前、名鉄小牧線は上飯田が終点でした。都心へ出るには、上飯田で降りて地上を歩き、バスか徒歩で平安通まで移動する必要がありました。小牧線沿線から名古屋市中心部への通勤は、乗り換えの手間が大きい経路だったわけです。

開通後

上飯田から平安通まで地下でつながり、名城線への乗り換えが1回で済むようになりました。小牧、犬山方面から栄への通勤が現実的になり、沿線全体の評価が動きました。上飯田駅そのものも、終点から通過駅になっています。

交通の条件は良くなりました。ただし、それが価格に直結するかというと、そう単純ではありません。

1990年は分譲価格が高かった時期です。当時この棟を購入された方の記憶にある金額と、現在の中古市場の価格には、開きがあることがほとんどです。

建物の評価は年数とともに下がる

築36年が経過しており、建物部分の価値は取得当時から大きく下がっています。一方で土地の持分は残ります。分譲マンションの中古価格は、この2つの合計で決まります。交通が便利になったことは土地の評価に効きますが、建物の減価を打ち消すほどではありません。

広い住戸は、総額で比較される

3LDKから4LDK、専有60㎡台半ばから90㎡台前半という構成は、住む人にとっては使いやすい広さです。ただし買主は総額で判断します。同じ駅の50㎡台の部屋と並べられると、月々の管理費と修繕積立金の差も含めて比較されます。

強みの伝え方

この棟で前に出すべきは、駅徒歩3分という距離、2路線が使えること、そして広さです。とくに4LDKは、いまの新築ではこの価格帯で供給されません。二世帯や在宅勤務で部屋数が必要な層には、明確な価値があります。

当社が買主になる場合の条件です。

当社は賃貸仲介が本業です。上飯田駅から徒歩3分で3LDKから4LDKという住戸は、ファミリー向けの賃貸として募集できます。売買で総額の大きさが不利に働く物件でも、賃貸では部屋数が評価されます。だからこの棟は買えます。

買ったときの価格より、かなり安くなりますか。

1990年前後に取得された場合、当時の分譲価格とは差が出ることがほとんどです。建物の評価が年数とともに下がるためです。土地の持分は残りますので、その部分が価格を下から支えます。

上飯田連絡線が通ったので、価値は上がりましたか。

交通の利便は明確に良くなりました。土地の評価にも効いています。ただし建物の減価を打ち消すほどではないため、取得価格を上回ることは通常ありません。

4LDKは売りにくいですか。

買主の母数は3LDKより小さくなります。一方で、部屋数が必要な層にとっては選択肢が限られるため、届けば決まりやすくなります。在宅勤務の部屋が要る世帯や、二世帯での利用を考えている方が対象です。

管理人が巡回だと不利ですか。

常駐管理と比べれば説明は必要です。ただし管理費が抑えられるという利点があり、共用部が保たれていれば大きな減点にはなりません。清掃と点検の頻度を管理会社に確認しておくと答えやすくなります。

住みながら売れますか。

売れます。内見のときにお立ち会いいただく形が一般的です。当社が買主になる場合は、契約後に住み替え先が決まってから引き渡す段取りも組めますので、仮住まいを挟まずに済みます。