「築30年だと、買主は直してから住むことになるだろう」
「リフォーム代まで用意できる人は限られるのではないか」
「うちは直さずに売りたい。それでも買い手は付くのか」
藤和ハイタウン菊井ステージ１があるのは、名古屋市西区菊井1丁目26番2号です。地下鉄鶴舞線の浅間町駅まで徒歩10分、地下鉄東山線の亀島駅までは徒歩12分から13分ほど。名古屋駅へも徒歩15分前後という位置です。当社の事務所は庄内通3丁目、車で9分ほどになります。
築30年前後の住戸を買う方の多くは、入居前に手を入れることを前提にしています。そのとき購入代金とリフォーム代を1本の住宅ローンにまとめられる商品があり、これが使えるかどうかで買主の層が変わります。売る側が知っておくと、資料の作り方も変わってきます。ここではその仕組みを書きます。買取の金額は住戸により条件が異なるため掲載しておりません。拝見してから書面にいたします。
この記事の内容
- 藤和ハイタウン菊井ステージ１の建物概要
- リフォーム一体型ローンという選択肢
- 売る側が用意しておくこと
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
藤和ハイタウン菊井ステージ１の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区菊井1丁目26番2号 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「浅間町」駅 徒歩10分（11分・13分とする資料もあります）／地下鉄東山線「亀島」駅 徒歩12〜14分／地下鉄東山線「名古屋」駅 徒歩14〜15分／名鉄名古屋本線「栄生」駅 徒歩15分 |
| 築年月 | 1996年3月（2026年時点で築30年） |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 地上15階建 |
| 総戸数 | 89戸。87戸とする資料もあります |
| 専有面積・間取り | 68.72㎡〜93.79㎡／2SLDK〜4LDK。64.0〜79.68㎡とする資料もあります |
| 敷地面積 | 3,470.64㎡（3,468.72㎡とする資料もあります）／建築面積891.38㎡／延床面積7,680.03㎡ |
| 管理形態 | 三菱地所コミュニティによる全部委託・管理人日勤 |
| 分譲会社・施工会社 | 藤和不動産／フジタ |
| 設備 | オートロック、宅配ボックス |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／準工業地域（市街化区域・準防火地域、建ぺい率60％・容積率200％） |
| 学区 | 名古屋市立なごや小学校（徒歩11分）・菊井中学校（徒歩7分） |
| 周辺 | ノリタケの森 徒歩7分、トヨタ産業技術記念館 徒歩12分、桜木公園が隣接 |
総戸数が89戸と87戸で分かれています。分譲元を承継した三菱地所の資料は89戸としており、他社のデータベースは87戸としています。専有面積の幅も資料により68.72〜93.79㎡と64.0〜79.68㎡の2通りがありました。浅間町駅までの徒歩分も10分から13分まで差があります。駐車場と駐輪場は「有り」との記載のみで、形式と台数は確認できませんでした。ペットの可否も未確認です。管理費と修繕積立金の月額、積立金の残高、大規模修繕の履歴とあわせて、査定時に管理会社へ照会いたします。1996年の完成ですので新耐震基準の建物です。
この開発には「ステージ１」と「ステージ２」があります。ステージ２は菊井1丁目19番20号、14階建30戸で、こちらとは別の建物です。さらにデータベースによっては、2つの番地をまとめて「藤和ハイタウン菊井」という名称で1件に登録している例もあります。査定のご依頼では「ステージ１」または「26番2号のほう」とお伝えください。
3,470.64㎡の敷地に15階建1棟、89戸という構成です。管理人が日勤で入っており、ノリタケの森まで徒歩7分、菊井中学校まで徒歩7分という立地になります。
リフォーム一体型ローンという選択肢
中古住宅を買ってリフォームする場合、資金の借り方に選択肢があります。組み合わせによって毎月の負担が変わります。
| 借り方 | 金利の水準 | 返済期間 |
|---|---|---|
| 住宅ローンとリフォームローンを別々に組む | リフォーム分は高くなります | リフォーム分は10〜15年程度が多くあります |
| リフォーム費用を含めて1本の住宅ローンにする | 全体が住宅ローンの金利になります | 35年など長期で組めます |
| リフォーム代を自己資金で出す | 借入がありません | 手元の現金が減ります |
| 買った後に改めてリフォームローンを組む | 住宅ローンより高くなります | 短期になりがちです |
2行目が使えるかどうかが、買主にとっては大きな差になります。同じ工事をしても、金利が低く期間が長ければ毎月の返済は下がります。ただしこの形は、購入と工事の契約を同じタイミングで進める必要があり、段取りが窮屈になります。買主が焦る場面ですので、売る側が待てる姿勢を示せると話がまとまりやすくなります。
売る側が用意しておくこと
買主がリフォームの計画を立てるには、部屋の情報が要ります。あらかじめ揃えておけば、検討が早く進みます。
- 手元にあると助かるものです。
- 分譲時のパンフレットと間取り図 … 壁の位置や配管の経路が分かる資料は重宝されます
- 管理規約の専有部分に関する条項 … どこまで手を入れてよいかが定められています
- 床材の遮音等級の定め … 規約で等級が指定されていることが多くあります
- 過去にご自身が行った工事の記録 … 給湯器やエアコンの交換時期が分かると安心材料になります
- 管理組合への工事の届け出手続き … 事前申請が必要かどうかを聞いておきます
- 共用部と専有部の境目 … 窓サッシや玄関扉は共用部にあたるのが通常です
特に床材の遮音等級は、後から問題になりやすい項目です。規約でLL-45などの等級が定められている場合、買主が選べる床材が限られます。工事を始めてから知ると、計画のやり直しになります。
これらを売り出し前にまとめておくと、買主は工事の見積もりを取りやすくなります。見積もりが出れば資金計画が立ち、話が前に進みます。逆に「規約を見ないと分かりません」と答えるしかない状態だと、そこで検討が止まります。
藤和ハイタウン菊井ステージ１の査定は無料です。規約の取り寄せもお引き受けします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
室内を拝見したうえで、買取額を記した書面をお渡しします。手を入れずにそのままお売りいただけます。
取引のお相手は当社です。伊吹株式会社、屋号は不動産のイブキ。免許は国土交通大臣(1)第10691号です。
| 室内の傷みや古さ | 直していただく必要はありません。工事は当社が引き受けます |
| 設備の不具合 | 給湯器や水まわりが動かなくても構いません。そのままで査定いたします |
| 買主のリフォーム資金 | 当社は融資を使いませんので、資金計画で話が止まることがありません |
| 買主のローン審査 | ありません。日程が審査によって動くことがありません |
| お部屋の荷物 | 置いたままで結構です。処分は当社が行います |
| ご負担いただく費用 | 仲介手数料は頂戴しません。当社が直接の買主となります |
| お引き渡しの後 | 契約不適合責任は免除といたします。後日のご請求もございません |
当社の本業は賃貸の仲介です。名古屋駅まで歩ける3LDK・4LDKは、ファミリー世帯に向けて募集できます。どこまで手を入れればいくらで貸せるかを実際の事例で持っておりますので、工事費を織り込んだうえで金額をお出しできます。
ご相談から引き渡しまで
住戸のことを伺う
階数、間取り、専有面積、向き、現在お住まいかどうかをお知らせください。
管理規約の工事条項を読む
床材の等級、申請の要否、専有部の範囲を確認します。取り寄せは当社が管理会社へ請求します。
室内と共用部を拝見する
水まわりの状態、床と壁の傷み、窓サッシ、共用廊下とエントランスを見ます。
工事費を見込んで金額を出す
どこまで直すかを積算したうえで、買取額を書面にします。積算の根拠もお見せします。
契約して引き渡す
ご承諾いただいたら契約します。日程は売主様のご都合に合わせて決められます。
分譲時のパンフレットや間取り図がお手元に残っていましたら、査定の際にお見せください。壁の位置や配管の経路が分かる資料は、工事費を積算するうえで役に立ちます。紛失されていても査定に支障はありません。
よくある質問
藤和ハイタウン菊井ステージ１の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から菊井1丁目まで車で9分です
- 室内に手を入れずにお売りいただけます。工事は当社が引き受けます
- 賃貸が本業ですので、この立地のファミリー向け住戸の家賃を実額で見込めます
- 査定は無料。ステージ２と取り違えないよう、住所で確認いたします
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 藤和ハイタウン菊井ステージ１は菊井1-26-2、浅間町駅徒歩10分のSRC15階建、1996年3月築・89戸です
- 敷地3,470.64㎡、建築面積891.38㎡、延床7,680.03㎡。管理人は日勤です
- 築30年の住戸は、購入代金とリフォーム代を1本の住宅ローンにまとめる形が使えます
- 買主が工事を計画するには、管理規約の床材の等級と工事の申請手続きの情報が要ります
- 窓サッシと玄関扉は共用部分にあたり、買主が自由に交換できるとは限りません
