「うちの棟は20戸なのに、資料には196戸と書かれている」
「隣の大きな棟と同じ管理組合らしいが、仕組みが分からない」
「修繕の決議は、こちらの棟の意見が通るのだろうか」
鳥見パークマンション三番街東棟が建つのは、名古屋市西区笹塚町1丁目47番1号。地下鉄鶴舞線の庄内通駅から歩いて11分の場所です。当社の事務所は庄内通3丁目、自転車で数分の範囲にあたります。
この棟は、隣接する南棟と合わせて「三番街」という一つのまとまりを構成しています。物件情報サイトによっては、東棟のページに三番街全体の戸数が載っていることもあります。売るときにはこの構造を理解しておく必要があります。買取の金額はここには載せていません。住戸の条件で変わるため、拝見してから書面でお出しします。
この記事の内容
- 鳥見パークマンション三番街東棟の建物概要
- 団地型マンションという構造
- 売るときに確認する3つの書類
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
鳥見パークマンション三番街東棟の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区笹塚町1丁目47番1号 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「庄内通」駅 徒歩11分（資料により10分・12分）／名鉄犬山線「下小田井」駅 徒歩18分 |
| 築年月 | 1991年3月（2026年時点で築35年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造、地上4階・地下1階建 |
| 総戸数 | 20戸（三番街全体では196戸。資料によっては東棟のページに全体の戸数が記載されています） |
| 専有面積・間取り | 82.52㎡〜118.64㎡／2LDK〜4LDK |
| 管理会社・管理形態 | 三井不動産レジデンシャルサービス／日勤（三番街としての記載） |
| 分譲会社・施工会社 | 三井不動産・東レ建設・三東都市開発／竹中工務店 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／準工業地域（工業地域とする資料もあります） |
駅までの所要時間、専有面積の幅、用途地域は出典ごとに記載が違います。地下1階の有無についても、記載する資料としない資料があります。エレベーターの有無、駐車場の形式と台数、ペット飼育の可否は公開情報では確かめられませんでした。月々の管理費と積立金、積立金の貯まり具合、これまでの修繕の記録とあわせて、査定の際に管理規約と重要事項調査報告書を取り寄せて確認いたします。1991年3月の完成なので、新耐震基準の建物です。
鳥見パークマンションには一番街（笹塚町1丁目50・90戸・1989年築）、二番街、三番街南棟（176戸・SRC15階建）があります。この記事は笹塚町1丁目47-1、4階建、20戸の「三番街東棟」についてのものです。西棟という棟は確認できませんでした。
笹塚町は庄内通駅の北側です。学区は名古屋市の通学区域一覧で庄内小学校・名塚中学校とされています。82㎡から118㎡という専有面積は、同じ三番街でも南棟とは異なる構成です。4階建で20戸という規模は、15階建176戸の南棟とはまったく違う住環境になります。
団地型マンションという構造
複数の棟が一つの敷地に建ち、共同で管理組合を構成する形を団地型といいます。区分所有法では、棟ごとの管理と全体の管理が分けて定められています。
| 区分 | 扱われるもの |
|---|---|
| 棟の共用部分 | その棟の外壁、屋上、共用廊下、階段。原則としてその棟の区分所有者だけで決めます |
| 団地の共用部分 | 敷地、通路、集会所、駐車場など。全棟の区分所有者で決めます |
| 棟の管理組合 | 棟ごとの修繕や規約を扱います。設けていない団地もあります |
| 団地管理組合 | 全体を扱います。議決権は各棟の専有面積の割合などで配分されます |
20戸の東棟と176戸の南棟が同じ団地管理組合に属している場合、議決権の比率では南棟が大きくなります。ただし棟の建替えや大規模な変更については、棟ごとの決議が必要とされる場面があります。実際にどう運用されているかは、規約と議事録を見なければ分かりません。
売るときに確認する3つの書類
団地型では、通常のマンションより確認する書類が増えます。
- 団地管理規約。棟と団地の区分、議決権の配分、修繕積立金の会計がどう分かれているかが書かれています
- 重要事項調査報告書。管理費と積立金の額に加えて、団地会計と棟別会計の両方の残高を確認します
- 総会議事録。団地全体の総会と棟の総会が別々に開かれている場合、両方を読みます
特に積立金は注意が必要です。全棟一括で積んでいるのか、棟ごとに分けているのかで、東棟の修繕に使える金額が変わります。買主の側もここを見ますので、先に把握しておくと説明がぶれません。
また、物件情報サイトに載っている戸数が三番街全体の196戸になっていることがあります。売り出しの資料を作るときは、東棟の20戸という数字で統一してください。196戸と書くと、買主が別の規模の物件を想像します。
- 買主が評価するであろう点を、あわせて挙げます。
- 庄内通駅まで徒歩11分。鶴舞線で伏見・丸の内へ乗り換えなしです
- 1991年3月築の新耐震基準。竹中工務店の施工です
- 82㎡から118㎡という広さ。この面積帯は市内でも数が限られます
- 4階建で20戸。高層棟にはない落ち着いた住環境です
- 三井不動産レジデンシャルサービスによる管理で、書類が整っています
鳥見パークマンション三番街東棟の査定に費用はかかりません。団地の規約から確かめます。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
棟とお部屋を実際に確かめてから、金額を書面にいたします。三番街全体ではなく、この棟の条件で見ます。
買い受けるのは当社自身、伊吹株式会社（屋号：不動産のイブキ）です。免許番号は国土交通大臣(1)第10691号。
| 団地型であること | 金額を下げる理由にはいたしません。規約の確認はこちらで行います |
| 書類の取り寄せ | 団地規約、棟と団地の両方の会計、両方の議事録を当社が請求します |
| 室内の片付け | していただく必要はありません。現状のままで拝見します |
| 手数料のご負担 | ございません。売主様と当社の直接の売買となります |
| 引き渡し後について | 契約不適合責任を免責とする契約です。後日のご請求はありません |
| 提示額の据え置き | 一度お出しした金額は、そのまま決済額になります |
| 未納の管理費など | 残っていてもお取引できます。決済日にまとめて精算いたします |
82㎡以上という広さは、賃貸に回した場合も一定の需要があります。当社は賃貸の仲介が本業ですので、買い取ったあと貸すという前提で金額を組み立てられます。
ご相談から引き渡しまで
棟と住戸を特定する
まず東棟か南棟かを教えてください。そのうえで階数、専有面積、間取り、お住まいか空室かを伺います。
団地の規約と会計を読む
団地管理規約で棟と団地の区分を確かめ、重要事項調査報告書で棟別会計と団地会計の両方の残高を押さえます。議事録も両方を読みます。
建物を見る
室内のほか、棟の共用部と団地の共用部を分けて拝見します。自転車で数分ですので、ご都合に合わせて伺えます。お住まいのままで結構です。
書面でのご提示
買取額と仲介での想定、諸費用を引いたあとに残る金額、参照した取引事例を1枚にまとめます。ここまで費用は発生しません。
契約して引き渡す
お決めいただいたところで契約を結びます。手付金をお渡しして引き渡しの期日を固め、その日に残代金の決済と登記申請をまとめて行います。
金額だけ受け取って終わりでも構いません。整理した団地の会計や規約の内容は、仲介で売り出されるときの説明材料としてもお使いいただけます。
よくある質問
鳥見パークマンション三番街東棟の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目に事務所があります。笹塚町までは自転車で数分です
- 団地の規約と棟別会計を読んだうえで、この棟の条件で評価します
- 賃貸が本業ですので、買い取ったあと貸す前提で金額を出せます
- ご相談に費用はかかりません。数字を見てからお決めいただけます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 鳥見パークマンション三番街東棟は笹塚町1丁目47-1、庄内通駅徒歩11分のRC4階地下1階建・20戸、1991年3月築です
- 南棟176戸と合わせて三番街という一つのまとまりを構成しています
- 団地型では、棟の共用部分と団地の共用部分が分けて管理されます
- 団地規約、棟別と団地の両方の会計、両方の議事録を確認します
- サイトに載る196戸は三番街全体の数字です。売り出し資料は20戸で統一します
