「調べたら78戸と80戸の両方が出てくる。どちらが正しいのか」
「戸数が違うと、総会の決議に影響が出るのではないか」
「買主に聞かれたときに、答えられないと困る」
宝庄内公園ハイツの所在地は、名古屋市西区大野木3丁目93番です。地下鉄鶴舞線の庄内緑地公園駅まで徒歩15分、城北線の比良駅までは徒歩15分から16分という位置になります。庄内通3丁目の当社事務所からは車で14分ほどです。
この棟は、公開されている資料によって総戸数が78戸と80戸に分かれています。どちらでも大差ないように見えますが、管理組合の議決権は戸数と持分で決まりますので、分母が違えば決議に必要な数も変わります。売却の場面でも確認を求められることがあり、答えられると信用されます。ここではその確かめ方を書きます。買取の金額は住戸により条件が異なるため掲載しておりません。拝見してから書面にいたします。
この記事の内容
- 宝庄内公園ハイツの建物概要
- 戸数が議決に効いてくる場面
- 管理規約の別表で確定させる
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
宝庄内公園ハイツの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区大野木3丁目93番 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「庄内緑地公園」駅 徒歩15分／JR東海交通事業城北線「比良」駅 徒歩15〜16分。バス利用の表記がある資料もあります |
| 築年月 | 1983年3月（2026年時点で築43年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上7階建 |
| 総戸数 | 78戸とする資料と80戸とする資料があります |
| 専有面積・間取り | 64.8㎡〜82.62㎡／3LDK・3SLDK・4LDK。2LDKや4DKを含むとする資料もあります |
| 管理形態 | 宝コミュニティサービスによる全部委託・巡回 |
| 分譲会社・施工会社 | 宝交通／銭高組。設計は中日設計 |
| 設備 | オートロック、防犯カメラ、エレベーター。駐輪場があります |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／準住居地域 |
| 学区 | 名古屋市立大野木小学校（徒歩4分・約268m）・山田東中学校。大野木1〜5丁目は分割がありません |
| 周辺 | セブンイレブン 徒歩5分、エディオンフルカワ名西店 徒歩6分、洗堰緑地野球場 徒歩6分 |
総戸数が78戸と80戸で分かれています。専有面積についても64.8〜82.62㎡とする資料のほか、72.31㎡のみを示すもの、64.76〜96.67㎡とするものがありました。比良駅までの徒歩分も15分と16分で差があります。敷地面積、建築面積、駐車場の有無と形式と台数、ペットの可否は確認できませんでした。管理費と修繕積立金の月額、積立金の残高、大規模修繕の履歴とあわせて、査定に伺った際に管理会社へ照会いたします。1983年3月の完成ですので、1981年6月の基準改正より後、新耐震基準の建物にあたります。
大野木3丁目には同じ規模帯の棟が並んでいます。「レジオン庄内緑地公園」は100番の1992年2月築59戸、「ライオンズマンション庄内緑地」は81番の1992年6月築30戸、「ライオンズマンション大野木公園」は7番の1993年4月築19戸、「ラビデンス大野木」は105番の1995年3月築28戸。こちらは93番です。
7階建てに78戸前後という構成で、専有面積は64㎡台から82㎡台。大野木小学校まで徒歩4分という近さで、1983年築という年代の棟です。
戸数が議決に効いてくる場面
マンションの決議は、区分所有者の数と議決権の両方で数えます。必要な割合は議案の種類で変わります。
| 議案の種類 | 必要な賛成 | 78戸なら |
|---|---|---|
| 通常の議案（予算、役員の選任など） | 出席者の過半数 | 出席した人数で決まります |
| 管理規約の変更 | 区分所有者と議決権の各4分の3以上 | およそ59以上が必要になります |
| 共用部分の大きな変更 | 同じく各4分の3以上 | 同上です |
| 建物の建替え | 区分所有者と議決権の各5分の4以上 | およそ63以上が必要になります |
| 義務違反者への措置 | 各4分の3以上（訴訟の提起） | およそ59以上です |
78戸と80戸では、4分の3の線が58.5と60で、切り上げると59と60になります。1人の差で可決が否決に変わる場面は実際に起こります。築43年ですので、今後は大規模な修繕や設備の更新をめぐる議案が出てくる時期です。分母は正確に押さえておきたいところです。
管理規約の別表で確定させる
正しい戸数と議決権の割合は、管理規約に添えられた別表に書かれています。
- 確認する書類の順番です。
- 管理規約の別表を見る … 住戸番号と持分割合、議決権の割合が一覧になっています
- 総会の議事録を確認する … 議決権総数と出席数が毎回記載されています
- 決算書の管理費収入を見る … 戸数と管理費の単価から逆算できます
- 登記の建物図面を取る … 一棟の建物の専有部分の数が分かります
- 管理会社に直接聞く … 最も早い方法です。所有者であれば答えてもらえます
2行目の議事録は実務で使いやすい書類です。「議決権総数◯◯のうち、出席◯◯」と冒頭に書かれているのが通常ですので、それを見れば分母が分かります。直近の議事録を1通見れば片が付きます。
なお、データベースの記載が食い違う理由としては、管理人室や集会室を1戸として数えているか、店舗部分を含めているかといった違いが考えられます。この棟について確定的な説明は見つかりませんでしたので、管理組合の資料で確かめるのが確実です。
宝庄内公園ハイツの査定は無料です。管理規約と議事録の取り寄せもお引き受けします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
お部屋と建物を見せていただいたうえで、買取額を記した書面をお渡しします。資料の数字が食い違っていても査定はいたします。
売買のお相手は当社になります。伊吹株式会社／不動産のイブキ。国土交通大臣(1)第10691号の免許で営業しております。
| 資料ごとに戸数が違う | 金額に響きません。管理規約で確定させる作業は当社が引き受けます |
| 築43年という経過年数 | 年数を挙げて査定をお断りした例はございません |
| 買主側の融資 | 探しません。当社の手元資金での購入となるため、審査を待つ工程がありません |
| 室内の状態 | 掃除も修理も不要です。今あるままの状態でお引き受けします |
| 積立金の不足 | その前提で評価します。売主様に一時金をご用意いただくことはありません |
| 仲介手数料 | かかりません。売主様と当社の二者だけで完結する売買です |
| 引き渡した後の責任 | 契約不適合責任は免除とさせていただきます。設備の不具合も当社の負担で直します |
当社が日々行っているのは賃貸の仲介です。大野木小学校まで徒歩4分、広さは64㎡台から82㎡台。子育て世帯に説明しやすい条件が揃っており、募集の見通しが立ちます。だからこそ金額を先にお出しできます。
ご相談から引き渡しまで
ご連絡をいただく
何階のどの住戸か、間取りと広さ、今どなたが住んでおられるか。分かる範囲で結構です。
管理規約と議事録を取り寄せる
別表で議決権の割合を、議事録で議決権総数を確認します。請求は当社が行います。
建物と住戸を拝見する
お部屋に加え、外壁の状態、エントランス、エレベーター、駐輪場を見せていただきます。
買取額を書面に落とす
金額と、賃貸に回した場合の家賃と手取りを1枚にまとめます。費用は頂戴しません。
契約し、引き渡す
ご承諾いただいたら契約します。管理組合への所有者変更の届け出も当社で行います。
直近の総会議事録が手元にあれば、査定の際にお見せください。議決権総数のほか、どんな議案が出て何が可決されたかが分かります。修繕の計画や積立金の改定が議論されていれば、それも含めて金額の根拠に織り込みます。
よくある質問
宝庄内公園ハイツの売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から大野木3丁目まで車で14分です
- 管理規約の別表と総会議事録から、議決権の分母を確定させます
- 賃貸が本業ですので、この地域の64〜82㎡台の家賃を実額で見込めます
- 査定は無料。資料の数字が食い違っていてもご相談いただけます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 宝庄内公園ハイツは大野木3-93、庄内緑地公園駅徒歩15分のRC7階建、1983年3月築です
- 総戸数は78戸とする資料と80戸とする資料があり、専有面積は64.8〜82.62㎡です
- 規約変更と共用部の大きな変更には、区分所有者と議決権の各4分の3以上が必要です
- 78戸と80戸では4分の3の線が59と60になり、1人の差で結果が変わり得ます
- 正しい戸数と議決権は管理規約の別表と総会議事録で確認できます
