「駅まで徒歩11分。この数字だけで敬遠されないだろうか」
「実際は自転車で5分もかからないのに、それは伝わらない」
「駅に近い物件と並べられると、どうしても見劣りする」
宝マンション小田井ウエストは、名古屋市西区こも原町17番に建っています。名鉄犬山線の下小田井駅まで徒歩11分から13分、JRと城北線の枇杷島駅までは徒歩14分という位置です。庄内通3丁目の当社事務所からは車で12分ほどになります。
不動産の広告では駅からの徒歩分数が最も目立つ場所に載ります。11分と5分では、同じ価格帯なら5分のほうに目が向きます。ただ実際の暮らしでは、自転車や車、バス停までの距離のほうが効いてくる場面が多くあります。この棟のような立地をどう書くかを、ここで整理します。買取の金額は住戸により条件が異なるため掲載しておりません。拝見してから書面にいたします。
この記事の内容
- 宝マンション小田井ウエストの建物概要
- 徒歩分数だけでは伝わらないこと
- 動線を数字で書く
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
宝マンション小田井ウエストの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区こも原町17番 |
| 交通 | 名鉄犬山線「下小田井」駅 徒歩11分（12分・13分とする資料もあります）／JR東海道本線・城北線「枇杷島」駅 徒歩14分／城北線「尾張星の宮」駅 徒歩18分 |
| 築年月 | 1998年12月（2026年時点で築28年）。11月とする資料もあります |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上9階建 |
| 総戸数 | 33戸 |
| 専有面積・間取り | 65.22㎡〜77.87㎡／2LDK〜4LDK |
| 敷地面積 | 1,242.41㎡ |
| 管理形態 | 宝コミュニティサービスによる全部委託・巡回 |
| 分譲会社・施工会社 | 宝交通／大井建設。設計は中日設計 |
| 駐車場・駐輪場 | 平面駐車場あり／駐輪場あり。いずれも台数は確認できておりません |
| 設備 | オートロック、エレベーター |
| ペット | 飼育不可との記載があります |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／工業地域 |
| 学区 | 名古屋市立中小田井小学校（徒歩16分）・山田中学校（徒歩33分）。こも原町は丁目による分割がありません |
| 建物の特徴 | 全戸南西向き。外壁はブラウン系のタイル貼りです |
竣工が1998年12月と11月で資料が分かれています。下小田井駅までの徒歩分も11分から13分まで差があります。駐車場と駐輪場の台数、建築面積は確認できませんでした。バイク置場についても「あり」とする資料と「なし」とする資料があります。ペットの飼育は不可との記載がありますが、個別の販売情報には可と読める表記も見られましたので、現在の管理規約で確かめる必要があります。管理費と修繕積立金の月額、積立金の残高とあわせて、査定時に管理会社へ照会いたします。1998年の完成ですので新耐震基準の建物です。
「小田井ウエスト」という名称ですが、対になる「小田井イースト」は見つかりませんでした。なお無印の「宝マンション小田井」は実在しますが、所在地は清須市西枇杷島町城並2丁目で、名古屋市西区ではありません。資料を探す際に取り違えやすい点です。
1,242.41㎡の敷地に9階建33戸という構成です。全戸が南西向きで、専有面積は65㎡台から77㎡台。中小田井小学校の学区にあたります。
徒歩分数だけでは伝わらないこと
広告の徒歩分数は、道のりを80mで割って端数を切り上げた数字です。実際の移動とは前提が違います。
| 移動の手段 | 目安の速さ | 徒歩11分の距離に当てはめると |
|---|---|---|
| 徒歩 | 分速80mとして計算します | 約800mから880m |
| 自転車 | 分速200m前後です | 4分から5分程度になります |
| 原付・バイク | 信号を含めても自転車より速くなります | 3分前後です |
| 車 | 駅前は駐車場の確保が課題になります | 送迎なら5分以内です |
| バス | 停留所までの距離と本数で変わります | 停留所が近ければ有効な手段になります |
2行目が要点です。駅まで徒歩11分の物件は、自転車なら5分もかかりません。駐輪場が駅にあるかどうか、月額がいくらかまで調べて書けば、買主は毎日の通勤を具体的に想像できます。「徒歩11分」という1行では、そこまで伝わりません。
動線を数字で書く
資料に載せると効く情報を並べます。いずれも実際に測るか、公表されている数字を使います。
- 書いておくと差が出る項目です。
- 駅までの自転車の所要時間 … 実際に走って測ります。信号の数も添えると現実味が出ます
- 駅の駐輪場の位置と月額 … 定期利用ができるか、空きがあるかまで調べます
- 最寄りのバス停と本数 … 朝の時間帯に何本あるかが判断材料になります
- スーパーとドラッグストアまでの距離 … 毎日の買い物の動線です
- 小学校までの通学路 … 大きな道路を渡るかどうかを書きます
- 高速道路のインターまでの距離 … 車を使う世帯には効きます
- 駅までの道の高低差と歩道の有無 … 雨の日や夜道の印象に関わります
この棟は中学校まで徒歩33分という記載があります。これは正直に書いたほうがよい項目です。自転車通学が認められているか、バスを使うかを調べて併記すれば、隠したという印象になりません。書かずに後から指摘されるほうが信用を損ないます。
当社が賃貸の募集をかけるときも同じ考え方をしています。駅から離れた物件でも、動線を具体的に示せば決まります。決まらないのは、情報が足りずに買主が判断できないときです。
宝マンション小田井ウエストの査定は無料です。周辺の動線もあわせてお調べします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
お部屋を見せていただいたうえで、買取の金額を1枚の紙に書いてお渡しします。駅からの距離を理由にお断りすることはありません。
取引のお相手は当社です。伊吹株式会社、屋号は不動産のイブキ。免許は国土交通大臣(1)第10691号です。
| 駅まで徒歩10分超 | 評価を下げる材料にはいたしません。賃貸の需要がある地域です |
| 中学校まで距離がある | 金額に影響しません。買主に正確に伝えるのは当社の仕事です |
| 買主のローン審査 | ございません。当社の資金で購入するため、日程が後ろにずれません |
| お部屋の片づけ | していただかなくて結構です。家財を置いたままお引き渡しいただけます |
| 駐車場のご契約 | そのまま当社が引き継ぎます。解約は不要です |
| ご負担いただく費用 | 仲介手数料はいただきません。当社が直接の買主となります |
| お引き渡しの後 | 契約不適合責任は免除といたします。あとからのご請求もありません |
当社の本業は賃貸の仲介です。下小田井から枇杷島にかけての65㎡台から77㎡台は、車を持つファミリー世帯に向けて募集できます。駅から少し離れていても賃料が付く地域ですので、それを前提に金額をお出しできます。
ご相談から引き渡しまで
お部屋の条件を伺う
階数、間取り、専有面積、向き、駐車場をお使いかをお知らせください。
駅までの道を実際にたどる
下小田井駅と枇杷島駅まで歩き、自転車でも走ります。信号の数と歩道の状況を記録します。
住戸と共用部を拝見する
室内のほか、南西向きのバルコニーからの眺め、駐車区画、エントランスを見ます。
買取額を書面にする
金額と、貸した場合の家賃と手残りを並べて1枚にまとめます。費用はかかりません。
契約して引き渡す
ご判断いただいたら契約します。日程は売主様のご都合に合わせて決められます。
査定に伺う際、当社は駅までの道を実際に歩いて確かめています。地図上の距離と体感はずれることがあり、そのずれが価格の判断に関わるためです。お時間があれば、普段お使いのルートを教えていただけると助かります。
よくある質問
宝マンション小田井ウエストの売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所からこも原町まで車で12分です
- 駅までの道を実際に歩き、自転車での所要時間も測って資料に書きます
- 賃貸が本業ですので、この地域の65〜77㎡台の家賃を実額で見込めます
- 査定は無料。駅からの距離を理由に金額を下げることはありません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 宝マンション小田井ウエストはこも原町17、下小田井駅徒歩11分のRC9階建、1998年12月築・33戸です
- 専有面積は65.22〜77.87㎡、全戸南西向き。敷地は1,242.41㎡です
- 広告の徒歩分数は道のりを80mで割った数字で、自転車なら徒歩11分の距離は4〜5分です
- 駅の駐輪場、バスの本数、買い物と通学の動線を数字で書くと買主が判断できます
- 中学校まで距離がある点は隠さず書き、通学手段を併記するほうが信用されます
