「キッズルームがあるが、子どもが独立した今は使っていない」
「共用施設があると管理費が高くなるのではないか」
「買主にとって、こういう施設は評価されるのだろうか」
宝マンション上小田井ステーション壱番館は、名古屋市西区中小田井5丁目433番地に建っています。上小田井駅から徒歩5分、当社の事務所がある庄内通3丁目からは車で12分ほどです。
共用施設は、使う人には大きな価値があり、使わない人には管理費の負担にしか見えません。だからこそ、誰に向けて売るかで扱いが変わります。このページではその整理を書きます。買取の金額は住戸ごとの条件で差が出るため、このページには載せておりません。現地を拝見したうえで書面にいたします。
この記事の内容
- 宝マンション上小田井ステーション壱番館の建物概要
- 共用施設は誰に効くのか
- 維持費と稼働の確かめ方
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
宝マンション上小田井ステーション壱番館の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区中小田井5丁目433番地 |
| 交通 | 「上小田井」駅（名鉄犬山線・地下鉄鶴舞線）まで徒歩5分。6分と書く資料もあります。ほかに城北線「小田井」駅、名鉄「中小田井」駅も歩いて行ける範囲です |
| 築年月 | 1997年（平成9年）7月竣工。2026年時点で築29年になります |
| 構造・階数 | 11階建てという点は各資料で一致します。構造の表記は三通りあり、鉄骨鉄筋コンクリート造とするもの、7階までを鉄骨鉄筋コンクリート造・上部を鉄筋コンクリート造とするもの、鉄筋コンクリート造とするものが見られました |
| 総戸数 | 76戸。155戸とする資料は弐番館79戸との合算値と考えられます |
| 専有面積・間取り | 66.53㎡〜81.21㎡／3LDK〜4LDK |
| 共用施設 | キッズルーム（集会所兼用）、プレイロット |
| 管理形態 | 全部委託で、委託先は宝コミュニティサービスです。管理員が日勤なのか巡回なのかは資料により異なります |
| 分譲会社・施工会社 | 売主は宝交通、工事は銭高組。設計は中日設計が担当しています |
| 設備 | 玄関はオートロック。防犯カメラとモニター付きインターホンがあり、ゴミは24時間出せます。自転車とバイクの置場も設けられています |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／準工業地域 |
| 学区 | 小学校は名古屋市立中小田井小学校で約800m、中学校は名古屋市立山田中学校で約650mの距離です |
| 周辺 | すぐ横が大木曽公園。買い物はフィール ファミリーテーブルが6分、平和堂 中小田井店が9分。庄内緑地公園までは15分ほどです |
この棟でいちばん割れているのは構造の表記で、三通りの記載を確認しました。ほかに戸数（76戸か155戸か)と管理員の働き方（日勤か巡回か)も一致していません。155戸は弐番館の79戸を足した数字と見ています。敷地の広さ、駐車の台数、昇降機の台数、宅配ロッカーの有無、動物の飼育可否はどの資料にも載っていませんでした。この一帯は浸水想定区域に含まれるという記載があるため、市のハザードマップも突き合わせます。毎月の管理費と積立金、積立の残り、これまでの工事の記録は、査定でお邪魔したときに管理会社へ問い合わせて確かめます。竣工は1997年7月で、新耐震基準の時期にあたります。
この記事が扱うのは11階建ての壱番館です。同じ地番には9階建て79戸の弐番館が建っています。また少し離れた中小田井5丁目293には、名前のよく似た「宝マンション上小田井」（2000年2月竣工・23戸）という無関係の棟がありますのでご注意ください。
敷地の奥、北寄りに立つのが壱番館です。手前の弐番館とは20mほど離れているという記載があり、住戸はすべて南を向いています。広さは66㎡台から81㎡台。この棟にはキッズルームとプレイロットがあり、そこが弐番館との一番の違いです。公園がすぐ隣にあること、通学先が近いことも合わせて、子育て世帯に向いた造りだと言えます。
共用施設は誰に効くのか
買主の層によって、受け止め方が正反対になります。
| 買主の層 | 共用施設の見え方 |
|---|---|
| 小さな子どものいる世帯 | 雨の日に遊ばせる場所があることは、実際の暮らしで効きます |
| これから子どもを持つ世帯 | 数年先を見て評価されます。学区が近いこととあわせて効きます |
| 子どもが独立した世帯 | 使わない施設の費用を払うことになり、負担としか映りません |
| 単身・二人世帯 | 同じく評価されにくく、管理費の水準を先に見られます |
| 賃貸に回す投資家 | 入居者募集での訴求材料になるかどうかで判断されます |
つまり、この棟は子育て世帯に向けて売るのが素直です。小学校まで約800m、中学校まで約650m、隣に大木曽公園、雨の日はキッズルーム。この並びで説明すれば、対象の層にはまっすぐ届きます。誰にでも効く材料ではないと割り切ったほうが、結果は早く出ます。
維持費と稼働の確かめ方
共用施設がある棟では、費用と使われ方の両方を数字で示せると強くなります。
- 管理組合の資料から、次の点を読み取ります。
- 維持にかかる費用 … 決算書の科目で、清掃費や光熱費が施設分としていくら計上されているか
- 使用のルール … 利用時間、予約の方法、保護者の同伴が必要かどうか
- 実際の稼働 … 予約の記録があれば、どの程度使われているかが分かります
- 集会所としての利用 … 総会や理事会をここで開いているなら、別に会場費がかかりません
- 将来の更新 … 設備の入れ替えが長期修繕計画に入っているかどうか
使われていない施設は、いずれ用途の変更が議題になることがあります。倉庫や集会専用に切り替えた例もあります。総会議事録にそうした議論が出ていれば、買主に伝えておくべき情報です。
管理費の水準についても、近隣の同規模の棟と㎡単価で比べておくと説明しやすくなります。共用施設があるぶん高いのか、それとも変わらないのか。数字で示せば、負担という印象だけが先に立つことを避けられます。
宝マンション上小田井ステーション壱番館の査定は無料です。管理組合への照会も当社が行います。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
現地を見せていただいてから、当社の買取額を1枚にまとめてご提示します。査定のご依頼をお断りすることはありません。
契約の相手方は当社になります。伊吹株式会社／不動産のイブキ。宅建業免許は国土交通大臣(1)第10691号です。
| 共用施設があること | 管理費の水準を含めて評価します。施設の有無で減額することはありません |
| 買主を探す期間 | ありません。当社が直接の買主となります |
| 子育て層に限られること | 当社は賃貸で募集できますので、買主の層が狭いことが障害になりません |
| お部屋の状態 | 清掃も修繕も不要です。現状のままでお引き受けします |
| 駐車場の契約 | そのまま引き継ぎます。解約していただく必要はありません |
| 売主様の費用 | 仲介手数料は発生しません。当社との直接の売買になります |
| 引き渡した後 | 契約不適合責任は免除です。後日の補修費の請求もいたしません |
当社の本業は賃貸の仲介です。66㎡台から81㎡台という広さと、小学校・中学校が近い立地は、賃貸の募集でファミリー層に向けて説明できます。買い取った後の運用が読めるため、金額をお出しできます。
ご相談から引き渡しまで
棟と住戸を確かめる
壱番館か弐番館か、階数、間取り、専有面積、現在お住まいかどうかをお知らせください。
管理組合の資料を読む
決算書から共用施設の維持費を読み、総会議事録で利用状況と用途変更の議論の有無を確かめます。
現地を拝見する
室内のほか、キッズルーム、プレイロット、エントランス、駐車場を見ます。30分ほどで終わります。
数字を書面でお渡しする
買取額、賃貸に回した場合の家賃の見込み、仲介で売り出した場合の想定と期間を1枚に収めます。無料です。
日取りを決めて引き渡す
ご判断いただいてから契約します。審査を挟まないため日程を先に固められ、決済日に代金と登記を処理します。
共用施設の話は、内見のときに現物を見せるのがいちばん伝わります。写真では広さも雰囲気も分かりません。案内の際に立ち寄る順路を決めておくと、説明の手間が減ります。
よくある質問
宝マンション上小田井ステーション壱番館の売却・買取はイブキへ
- 事務所は庄内通3丁目。中小田井5丁目まで車で12分です
- 共用施設の維持費と稼働を、決算書と議事録から読み取ってご説明します
- 賃貸が本業ですので、子育て層に向けた募集の見込みから金額を出せます
- 査定は無料。壱番館と弐番館を明確に分けて資料をまとめます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 宝マンション上小田井ステーション壱番館は中小田井5丁目433、上小田井駅徒歩5分の11階建、1997年7月築・76戸です
- 敷地北側の棟で全戸南向き、専有面積66.53〜81.21㎡。キッズルームとプレイロットを備えます
- 共用施設は子育て世帯には効き、それ以外には管理費の負担としか映りません
- 決算書で維持費、議事録で利用状況と用途変更の議論を確かめて資料にします
- 155戸とする資料は弐番館79戸との合算値。壱番館単独は76戸です
