「管理費と積立金が高いのか安いのか、比べる基準が分からない」
「買主に月々の負担を聞かれたとき、どう説明すればいいのか」
「積立金が将来上がると言われたが、いくらが妥当なのか」
宝マンション中小田井は、名古屋市西区中小田井2丁目59番、名鉄犬山線 中小田井駅から徒歩6分の分譲マンションです。不動産のイブキは庄内通3丁目にあり、この棟までは車で10分ほどの距離です。
中古マンションを買う人は、価格と同じくらい月々の負担を見ています。管理費と修繕積立金は毎月ずっと払い続けるものだからです。ところが「高い・安い」を判断する物差しを持っている売主は多くありません。このページでは、その比べ方を書きます。買取価格の数字は載せていません。階数や室内の状態で変わるため、現地を拝見したあとに書面でご提示します。
この記事の内容
- 宝マンション中小田井の建物概要
- 管理費と積立金は㎡単価で比べる
- 積立金が薄い棟・厚い棟の見分け方
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
宝マンション中小田井の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区中小田井2丁目59番 |
| 交通 | 名鉄犬山線「中小田井」駅 徒歩6分（資料により7分）／名鉄犬山線「下小田井」駅 徒歩15分（資料により16分）／東海交通事業城北線「小田井」駅 徒歩16分 |
| 築年月 | 1999年6月（資料により1999年7月の表記あり。2026年時点で築27年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造、地上8階建 |
| 総戸数 | 49戸 |
| 専有面積・間取り | 約73㎡〜約82㎡／3LDK・3SLDK・4LDK |
| 管理会社・管理形態 | 宝コミュニティサービス／巡回管理 |
| 設備 | エレベーターあり／駐車場あり／オートロック／モニター付インターホン／24時間セキュリティ／防犯カメラ／24時間ゴミ出し可／宅配ボックス |
| 分譲会社・施工会社 | 宝交通／日東建設 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／準工業地域 |
| ペット | 相談可との記載があります（条件は管理規約で確認します） |
築年月と駅からの徒歩分は資料によって記載が分かれています。駐車場の形態と台数、委託の区分（全部委託か一部委託か）、ペットの飼育条件は公開情報では確認できませんでした。管理費・修繕積立金の現在額と積立金の残高、大規模修繕の履歴とあわせて、査定時に管理規約と重要事項調査報告書で確認します。1999年6月の完成なので、新耐震基準の建物です。
西区には名前の似た棟が複数あります。この記事は中小田井2丁目59、49戸、1999年築の「宝マンション中小田井」についてのものです。中小田井5丁目の「宝マンション上小田井」（23戸）、上小田井2丁目の「宝マンション上小田井第5」（44戸）、「宝マンション上小田井ステーション壱番館・弐番館」とは別の建物です。
中小田井2丁目は庄内川の西側です。学区は名古屋市立中小田井小学校と名古屋市立山田中学校で、小学校は同じ2丁目内にあります。中小田井公園も同じ町丁内です。上小田井駅まで足を延ばせば鶴舞線に乗れるため、伏見・栄方面にも出られます。
管理費と積立金は㎡単価で比べる
マンションによって専有面積が違うので、月額をそのまま並べても比べられません。㎡あたりに直すと、はじめて他の棟と比較できます。計算は単純です。
- 管理費の月額 ÷ 専有面積（㎡）＝ 管理費の㎡単価
- 修繕積立金の月額 ÷ 専有面積（㎡）＝ 積立金の㎡単価
公開されている資料では、この棟の管理費は1㎡あたり74円、修繕積立金は1㎡あたり161円と記載されています。仮に80㎡の住戸なら、管理費が月に5,920円、積立金が月に12,880円という計算になります。実際の金額は住戸ごとに異なりますので、査定時に重要事項調査報告書で確認します。
| 見るべき点 | 意味 |
|---|---|
| 管理費の㎡単価 | 管理員の勤務形態（日勤・巡回・常駐）や共用設備の多さで変わります。巡回のほうが抑えられます |
| 積立金の㎡単価 | 国土交通省が示す長期修繕計画のガイドラインでは、建物の規模ごとに目安が示されています。極端に低ければ将来の値上げが必要です |
| 2つの合計 | 買主が見るのは結局この合計です。ローン返済額と合わせた月々の負担で判断されます |
| 過去の値上げ履歴 | 段階的に引き上げる計画になっている棟があります。総会議事録で確認できます |
この棟は巡回管理で、オートロックや24時間ゴミ出しといった設備がありながら管理費が抑えられている形です。設備が多いのに管理費が低い場合、どこかで費用を抑えている理由があります。それが工夫なのか、必要な支出を先送りしているのかは、収支報告と積立金残高を見れば分かります。
積立金が薄い棟・厚い棟の見分け方
㎡単価だけでは足りません。積立金は「いくら貯まっているか」も同じくらい大事です。
- 積立金の残高を総戸数で割る。1戸あたりの蓄えが分かります
- 大規模修繕を何回実施したか。築27年なら1回から2回が目安です
- 直近の工事でいくら使ったか。残高との関係が見えます
- 長期修繕計画の次回工事と概算額。残高で足りるか、借入や一時金が必要か
- 滞納の総額。滞納が多い棟は、計画どおりに集まりません
- 過去に値上げしているか。計画的に上げてきた棟は、管理が機能しています
買主の側から見ると、積立金が厚い棟は「これから大きな出費が来にくい」という安心材料になります。逆に薄い棟は、購入後の値上げや一時金を見込まなければなりません。だから同じ立地・同じ広さでも、積立金の状態で価格に差がつきます。
- この棟が買主に評価される点も挙げておきます。
- 中小田井駅まで徒歩6分。名鉄犬山線で名古屋駅方面へ出られます
- 1999年6月築の新耐震基準。RC造8階建です
- 73㎡から82㎡の3LDK・4LDK。家族向けの広さです
- オートロック・24時間セキュリティ・宅配ボックス・24時間ゴミ出し可
- 中小田井小学校と中小田井公園が同じ町丁内にあります
宝マンション中小田井の査定は無料です。管理費と積立金の水準もあわせてご説明します。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
金額は室内と共用部を確認したうえで、書面にしてお渡しします。口頭で概算を申し上げることはしません。
買主は当社、不動産のイブキ（伊吹株式会社）です。宅地建物取引業免許は国土交通大臣(1)第10691号を受けています。
| 管理費・積立金の水準 | ㎡単価と残高を確認したうえで価格に反映します。数字の根拠を書面に記載します |
| 将来の値上げ | 見込みがある場合も、承知したうえで買い取ります。売主様に補填を求めることはありません |
| お部屋の手入れ | 何もしていただかなくて構いません。荷物も設備も現状のままで査定します |
| 費用のご負担 | 売主様に仲介手数料をご請求することはありません |
| 引き渡し後の扱い | 契約不適合責任は負っていただきません。後日の補修費請求もありません |
| 金額の変更 | 書面でお出しした額を、あとから引き下げる交渉はいたしません |
| 滞納分 | 管理費や積立金の未納があっても買い取れます。決済時に代金から相殺します |
査定書には、管理費と積立金の㎡単価、積立金の残高、直近の修繕履歴を記載します。他社の査定と比べるときの材料としてお使いください。
ご相談から引き渡しまで
ご相談
階数、専有面積、間取り、居住中か空室か、売却をお考えの時期をお知らせください。名前の似た棟があるため、住所か戸数を添えていただけると確実です。
管理組合の数字を取る
重要事項調査報告書で管理費・積立金の月額、積立金の残高、滞納の有無、修繕の履歴と予定を確認し、㎡単価に直します。
現地確認（30分程度）
室内、共用部、駐車場の状態を拝見します。管理が行き届いているかは共用部を見れば分かります。居住中でも構いません。
価格のご提示
買取価格、仲介での想定価格、手取りの見込み、管理費と積立金の水準を1枚にまとめてお渡しします。ここまで無料です。
契約・決済
方針が固まった時点で契約を取り交わします。手付金をお渡ししたうえで引き渡し日を設定し、当日に残代金の決済と登記申請をまとめて行います。
金額だけ受け取って終わりでも構いません。うちは賃貸の仲介が本業ですので、売ったあとの転居先探しも同じ担当がそのまま承ります。この一帯の賃貸は毎日のように扱っている範囲です。
よくある質問
宝マンション中小田井の売却・買取はイブキへ
- 事務所は庄内通3丁目。中小田井2丁目までは車で10分ほどの範囲です
- 管理費と積立金を㎡単価に直して、水準を数字でご説明します
- 積立金の残高と修繕履歴も査定書に記載します
- 査定は無償です。書面の数字を見たうえで結論を出していただけます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 宝マンション中小田井は中小田井2丁目59、中小田井駅徒歩6分のRC8階建・49戸、1999年6月築です
- 管理費と積立金は月額を専有面積で割り、㎡単価に直すと他の棟と比べられます
- 公開資料では管理費74円/㎡、修繕積立金161円/㎡と記載されています
- ㎡単価だけでなく、積立金の残高と修繕の履歴もあわせて見ます
- 西区には名前の似た棟が複数あります。住所か戸数で特定してからご相談ください
