宝マンション中切町の売却・買取｜名古屋市北区中切町・SRC15階建46戸・バス便立地

宝マンション中切町は、名古屋市北区中切町4丁目66番4号にある分譲マンションです。1998年竣工、鉄骨鉄筋コンクリート造15階建、総戸数46戸。宝交通が分譲し、真柄建設が施工しました。管理は宝コミュニティサービスが行っています。専有面積は71.81平米から81.42平米です。

地下鉄名城線の黒川駅と名鉄小牧線の比良駅まではいずれも徒歩27分ほど。市バス「中切町四丁目」停まで徒歩3分で、バスを使う立地です。用途地域は商業地域です。

査定書を複数の会社から取ると、数字だけでなく使われている用語も違います。何をどう計算した数字なのかが分かると、比べ方が変わります。ここをご説明します。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。買取の金額はこのページには書きません。室内を拝見し、書面にしてお出しします。

中切町4丁目は、名古屋市北区の北寄り、庄内川の南側にあたる一帯です。国道41号が近く、名古屋高速の出入口にも出やすい位置です。周辺にはスーパー、ドラッグストア、小中学校がそろっています。

地下鉄と名鉄の駅はいずれも徒歩27分ほどで、日常はバスか車が前提になります。市バスの停留所が徒歩3分の距離にあり、黒川や名古屋駅方面へ出られます。

不動産の価格を出す方法は、大きく3つに分かれます。

取引事例比較法

似た条件の不動産が実際にいくらで売買されたかを集め、条件の違いを補正して価格を出す方法です。マンションの査定では、これが中心になります。同じ棟や近隣の成約事例を使います。

原価法

いまその建物を建て直すとしたらいくらかかるかを計算し、そこから経過年数に応じた分を差し引く方法です。土地の価格を足して全体を出します。戸建てや事業用の建物でよく使われます。

収益還元法

その不動産が生み出す家賃収入から、逆算して価格を出す方法です。投資用の物件で使われます。年間の家賃収入から経費を引いた額を、利回りで割って価格を求めます。

実務では、目的によって組み合わせが変わります。

実際に住む買主に売る場合

取引事例比較法が中心です。買主は住むために買うので、家賃収入からの逆算は意味を持ちません。同じ棟の成約事例があればそれが最優先で、なければ近隣の似た棟へ広げます。

投資用として売る場合

収益還元法が加わります。賃貸中の部屋や、投資目的の買主が中心の棟では、家賃がいくら取れるかが価格の裏付けになります。この棟のように71平米から81平米のファミリー向けでも、賃貸の需要が読めれば収益の観点は入ります。

バス便立地での読み方

駅から離れた立地では、成約事例そのものが少なくなります。この棟のように徒歩27分という場所では、駅徒歩の物件と同じ土俵で比べると実勢から外れます。

当社が買主になる場合の条件です。

当社は賃貸仲介が本業です。バス便で71平米から81平米という条件は、車を使う世帯に向けて賃貸の募集ができます。国道41号と名古屋高速に出やすい位置は、通勤で車を使う入居者に説明しやすい材料です。だからこの棟は買えます。

査定書に手法の記載がありません。

聞いてください。マンションの査定なら取引事例比較法が中心のはずです。根拠を示せない査定額は、比べる材料になりません。

会社によって査定額が違うのはなぜですか。

使った事例と、見込んでいる販売期間が違うためです。高い数字を出す会社が有利とは限りません。何を根拠にその数字になったかを確認してください。

駅から27分だと、売れにくいですか。

駅徒歩の物件と同じ土俵では比べられません。バス停までの距離と本数、駐車場の確保を条件として明示し、同じようにバスを使う立地の棟と比べます。

賃貸に出していますが、収益還元法で見てもらえますか。

賃貸中であれば、家賃からの逆算も判断材料になります。賃貸借契約書と入金の記録をお持ちいただければ、あわせて検討します。

近くに似た名前の棟があります。

中切町には「宝マンショングランスクエア中切アネックス」があります。別建物です。住所と家屋番号で確定させますので、取り違えることはありません。