「築26年だと、買う人は住宅ローン控除を使えるのだろうか」
「築古と新しい物件のあいだで、どう売り出せばいいか迷っている」
「西区に同じ名前のマンションが複数あって、話が通じにくい」
宝マンション上小田井は、名古屋市西区中小田井5丁目293、名鉄犬山線 中小田井駅から徒歩4分の分譲マンションです。不動産のイブキは庄内通3丁目にあり、この棟までは車で10分ほどの距離です。
2000年完成のこの棟は、買主が住宅ローン控除を使える条件を満たしている可能性が高い建物です。控除が使えるかどうかは買主の予算に直接効くので、売る側にとっても他人事ではありません。このページでは、その要件と売却への影響を書きます。買取価格の数字は載せていません。階数や室内の状態で変わるため、現地を拝見したあとに書面でご提示します。
この記事の内容
- 宝マンション上小田井の建物概要
- 買主が使える住宅ローン控除の要件
- 控除が使える棟をどう売り出すか
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
宝マンション上小田井の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区中小田井5丁目293 |
| 交通 | 名鉄犬山線「中小田井」駅 徒歩4分（資料により5分）／名鉄犬山線・地下鉄鶴舞線「上小田井」駅 徒歩9分／東海交通事業城北線「小田井」駅 徒歩9分 |
| 築年月 | 2000年2月（2026年時点で築26年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造、地上9階建 |
| 総戸数 | 23戸 |
| 専有面積・間取り | 約67㎡〜約81㎡（資料により約67〜68㎡）／3LDKを中心とする構成 |
| 管理会社・管理形態 | 宝コミュニティサービス／全部委託（管理員は日勤・巡回の両方の記載あり） |
| 設備 | エレベーターあり／屋根付き区画を含む駐車場／駐輪場・バイク置場／オートロック／24時間セキュリティ／宅配関連設備 |
| 分譲会社・施工会社 | 宝交通／錢高組 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／準工業地域 |
専有面積の幅と管理員の勤務形態は資料によって記載が分かれています。ペット飼育の可否、駐車場の台数と月額は公開情報では確認できませんでした。管理費・修繕積立金の現在額と積立金の残高、大規模修繕の履歴とあわせて、査定時に管理会社の重要事項調査報告書で確認します。2000年2月の完成なので、新耐震基準の建物です。
西区には名前の似た棟が複数あります。この記事は中小田井5丁目293、23戸、2000年2月築の棟についてのものです。上小田井2丁目にある「宝マンション上小田井第5」（44戸・2001年築）や、中小田井の「宝マンション上小田井ステーション壱番館・弐番館」とは別の建物です。査定のご依頼時は、住所か戸数を添えていただけると確実です。
中小田井5丁目は庄内川の西側、中小田井駅の徒歩圏です。学区は名古屋市立中小田井小学校（徒歩10分）と名古屋市立山田中学校（徒歩12分）です。平和堂中小田井店が徒歩6分の位置にあり、中小田井公園や庄内緑地が近くにあります。上小田井駅まで歩けば鶴舞線に乗れるので、名古屋駅方面と伏見・栄方面の両方に出られます。
買主が使える住宅ローン控除の要件
住宅ローン控除は、住宅ローンを組んで住宅を買った人が、年末のローン残高に応じて所得税などから一定額の控除を受けられる制度です。中古マンションの場合、建物の条件が要件に入ります。
| 要件 | この棟での見方 |
|---|---|
| 耐震基準 | 1982年1月1日以降に建築された住宅であれば要件を満たします。2000年2月築のこの棟は該当します |
| 床面積 | 登記簿上の床面積が50㎡以上であることが基本です。この棟は67㎡以上なので余裕があります |
| 居住用であること | 買主が自分で住むことが条件です。投資目的の購入では使えません |
| 借入期間 | 返済期間10年以上のローンであることが条件です |
| 取得後の入居時期 | 取得から6か月以内に居住を開始する必要があります |
細かい要件や控除額は税制改正で変わります。実際の適用可否と金額は、買主が税務署または税理士に確認する事項です。売主側が保証するものではありません。ただ、建物の条件で足切りされないことは、売り出しの段階ではっきり言える強みです。
1981年以前に建てられた棟では、控除を使うために耐震基準適合証明書などの書類が必要になる場合があります。その取得には費用と時間がかかり、契約から決済までの段取りも増えます。この棟にはその手間がありません。「面倒がない物件」であることは、買主の不動産会社にとっても勧めやすい条件です。
控除が使える棟をどう売り出すか
建物の条件が良い棟は、仲介で普通に売れる可能性が高いです。その場合は、次の点を押さえて売り出します。
- 床面積が50㎡以上であることを、登記簿の数字で示しておく
- 2000年築＝新耐震基準であることを広告に明記する
- 大規模修繕の実施履歴を示し、次回の予定と積立金の残高も添える
- オートロックと24時間セキュリティは、女性の単身者や共働き世帯に効きます
- 駐車場の空き状況を先に確認する。この立地は車を持つ世帯が多いためです
- 23戸という小規模な構成は、同じ棟での競合が起きにくいという意味でもあります
一方、買取が向く場面もあります。期日が決まっている、内見の対応ができない、ご近所に知られたくない、といった事情があるときです。金額だけでなく、この3点のどれかに当てはまるかで判断してください。
- この棟が買主に評価される点も挙げておきます。
- 中小田井駅まで徒歩4分。上小田井駅も徒歩圏で2路線使えます
- 2000年2月築の新耐震基準。買主の融資も控除も通りやすい条件です
- 67㎡以上の3LDK中心。家族向けの広さです
- オートロックと24時間セキュリティ。築26年でこの設備は強みです
- 屋根付き区画を含む駐車場があります
宝マンション上小田井の査定は無料です。仲介と買取のどちらが向くかもご説明します。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
金額は室内を見てから書面にします。電話やメールだけで概算をお伝えすることはしません。
買主は当社、不動産のイブキ（伊吹株式会社）です。宅地建物取引業免許は国土交通大臣(1)第10691号を受けています。
| 内見の対応 | 不要です。買主が当社なので、見知らぬ方を室内に入れる必要がありません |
| 広告 | 出しません。売却をご近所に知られずに進められます |
| 掃除や修繕 | していただく必要はありません。生活されている状態のままで拝見します |
| 仲介手数料 | 当社が直接の買主になるため、手数料は発生しません |
| あとからの請求 | 契約不適合責任を免責とする契約です。引き渡し後に費用をお求めすることはありません |
| 値下げ交渉 | 当社から金額を下げる申し出をすることはありません |
| 滞納分 | 管理費や積立金の未納があっても取引できます。清算は決済時にまとめて行います |
正直に申し上げると、この棟は条件がよいので、時間に余裕があれば仲介のほうが手元に残る見込みです。買取の金額と仲介の想定価格、仲介手数料を引いた手取りを同じ紙に並べてお渡ししますので、数字を見たうえでお決めください。
ご相談から引き渡しまで
ご相談
階数、専有面積、間取り、居住中か空室か、売却をお考えの時期をお知らせください。名前の似た棟があるため、住所か戸数を添えていただけると確実です。
床面積を登記で確かめる
住宅ローン控除は登記簿上の床面積で判定されます。まずそこを取得し、続いて管理会社から重要事項調査報告書を請求して積立金の残高と修繕の履歴を押さえます。
建物を見る
お部屋のほか、オートロックや共用廊下、駐車場の様子を確認します。お住まいのままで結構です。名古屋を離れている方は、鍵をお預かりして当社だけで伺います。
書面をお渡しする
当社の買取金額、仲介で売り出した場合の想定、手数料を引いたあとの手取り、根拠にした取引事例を1枚に収めます。ここまでにいただく費用はありません。
契約・決済
ご判断いただいたあとに契約書を交わします。手付金をお渡しして引き渡しの日を決め、その日に残りの代金と登記の手続きを済ませます。
数字だけ受け取って終わりでも構いません。うちは賃貸の仲介を本業にしているので、売ったあとにどこへ移るかという話まで、同じ担当がそのままお受けできます。中小田井から上小田井にかけての賃貸は毎日のように扱っている範囲です。
よくある質問
宝マンション上小田井の売却・買取はイブキへ
- 事務所は庄内通3丁目。中小田井までは車で10分ほどの範囲です
- 仲介のほうが手元に残る見込みなら、正直にお伝えします
- 広告も内見もなしで進められます
- 査定にお金はかかりません。数字を見てから判断していただけます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 宝マンション上小田井は中小田井5丁目293、中小田井駅徒歩4分のRC9階建・23戸、2000年2月築です
- 2000年築なので新耐震基準。買主の住宅ローン控除の建物要件を満たします
- 床面積67㎡以上で、50㎡以上という面積要件にも余裕があります
- 耐震基準適合証明書の取得が不要なぶん、契約から決済までの手間が少なくて済みます
- 西区には名前の似た棟が複数あります。住所か戸数で特定してからご相談ください
