「近くに同じシリーズのマンションが何棟もあり、比べられてしまう」
「売り出しても、条件の似た隣の棟のほうが安ければそちらに流れる」
「自分の棟の何が違うのか、うまく説明できない」
宝マンション上小田井第3が建つのは名古屋市西区二方町38番。地下鉄鶴舞線と名鉄犬山線が乗り入れる上小田井駅から歩いて7分の場所です。当社の事務所は庄内通3丁目、車なら10分ほどで伺えます。
西区には同じ分譲会社のシリーズが複数あります。上小田井、上小田井第2、第3、第5、中小田井、名西。いずれも同じ時期に建てられ、仕様も似ています。買主から見れば選択肢が並ぶ状態です。このページでは、その中でどう売るかを書きます。なお金額は記載していません。階数と室内の状態で変わりますので、拝見したうえで書面にいたします。
この記事の内容
- 宝マンション上小田井第3の建物概要
- 同じシリーズの棟が近隣にあると何が起きるか
- この棟の違いを数字で示す
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
宝マンション上小田井第3の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区二方町38番 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線・名鉄犬山線「上小田井」駅 徒歩7分（資料により8分）／東海交通事業城北線「小田井」駅 徒歩9分／鶴舞線「庄内緑地公園」駅 徒歩17〜19分 |
| 築年月 | 2001年1月（資料により2001年3月の表記あり。2026年時点で築25年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造、地上8階建 |
| 総戸数 | 27戸 |
| 専有面積・間取り | 約72.6㎡〜78.48㎡／3LDK・4LDK |
| 管理 | 宝コミュニティサービスに全部委託。管理員は巡回です |
| 設備 | エレベーターあり／平面駐車場（屋内・屋外）／オートロック／宅配ボックス／防犯カメラ／24時間セキュリティ／システムキッチン／駐輪場・バイク置場 |
| 分譲会社・施工会社 | 宝交通／杉本組 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／工業地域 |
| ペット | 可との記載があります（条件は管理規約で確認します） |
完成の年月と、駅までの所要時間の表記が出典ごとに違います。駐車場の台数と月額、ペットの飼育条件、敷地面積は公開情報では確認できませんでした。管理費・積立金の額と残高、修繕の実施記録は、査定の段階で管理規約と重要事項調査報告書を取り寄せて確かめます。2001年1月の完成なので、新耐震基準の建物です。
二方町は上小田井駅の北側です。名古屋市立山田小学校まで徒歩7分（約362m）、名古屋市立山田中学校まで徒歩4分（約350m）と、どちらも近い位置にあります。mozoワンダーシティまで徒歩7分（約632m）で、赤城公園と五才美公園も近くです。上小田井駅は鶴舞線と名鉄犬山線の接続駅なので、伏見・栄方面と名鉄名古屋方面の両方に出られます。
同じシリーズの棟が近隣にあると何が起きるか
同じ分譲会社が近い時期に建てた棟は、外観も設備も似ています。買主から見ると、比較の対象になりやすい状態です。
| 起きること | 売主への影響 |
|---|---|
| 同時期に複数の棟から売り出しが出る | 買主は条件を並べて比べます。似ていれば安いほうから決まります |
| 値下げ競争になりやすい | 差が説明できないと、価格だけの勝負になります |
| 取引事例が混ざる | 査定で別の棟の事例が参照されることがあります。条件が違えば根拠になりません |
| 名前で混同される | 問い合わせの段階で、買主がどの棟を見ているか分からなくなることがあります |
| 一方で認知はされやすい | シリーズとして名前が知られていれば、検索でも目に留まります |
売り出す前に、同じシリーズの他の棟でいま何戸が売りに出ているかを確認してください。複数出ているなら、価格だけでなく条件の違いを整理して説明する準備が要ります。出ていないなら、その時期に売り出すこと自体が有利になります。こちらでお調べできます。
この棟の違いを数字で示す
感覚的な言葉ではなく、比べられる数字で示すのが確実です。この棟の場合は次の点です。
- 山田中学校まで徒歩4分（約350m）。シリーズの他の棟より中学校に近い立地です
- 山田小学校まで徒歩7分（約362m）。小中とも徒歩圏にそろっています
- mozoワンダーシティまで徒歩7分（約632m）。日常の買い物が完結します
- 上小田井駅まで徒歩7分。鶴舞線と名鉄犬山線の2路線が使えます
- 27戸という小規模な構成。同じ棟内で売り出しが競合しにくい規模です
- 平面駐車場（屋内・屋外）。機械式の維持費がかかりません
- ペット可。シリーズの中でも条件が分かれる項目です
特に「中学校まで徒歩4分」は、子育て世帯に対して具体的に効く条件です。小学校と違って中学校は学区が広くなるため、近いこと自体が希少になります。
管理費と修繕積立金の㎡単価、積立金の残高も比較材料になります。同じシリーズの棟と比べて積立てが厚ければ、それは価格の根拠になります。査定のときにこの数字も出します。
- この棟が買主に評価される点をまとめます。
- 上小田井駅まで徒歩7分。2路線が使える接続駅です
- 2001年1月築の新耐震基準。RC造8階建です
- 72㎡以上の3LDK・4LDK。家族向けの広さです
- オートロック・宅配ボックス・防犯カメラ・24時間セキュリティ
- 山田中学校まで徒歩4分、mozoワンダーシティまで徒歩7分です
査定に費用はかかりません。近隣の同シリーズで何戸出ているかもあわせて調べます。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
お部屋と建物の様子を確認してから、金額を紙にしてお渡しします。見る前に数字を口にすることはいたしません。
売却先は仲介会社ではなく当社そのものです。伊吹株式会社、屋号は不動産のイブキ。免許は国土交通大臣(1)第10691号。
| 他の棟との競合 | 起きません。買主が当社なので、近隣の売り出しと並べられることがありません |
| 参照した事例 | 査定書に明記します。同じシリーズでも別の棟の事例は混ぜません |
| お部屋の支度 | 何もしていただかなくて構いません。荷物も設備も現状のままで査定します |
| ご負担いただく費用 | 売主様に仲介手数料をご請求することはありません |
| 引き渡したあと | 契約不適合責任は負っていただきません。後日の補修費請求もありません |
| 金額の扱い | 書面でお出しした額を、あとから引き下げる交渉はいたしません |
| 未納がある場合 | 管理費や積立金の未納があっても取引できます。決済日にまとめて精算します |
同じシリーズから同時に売り出しが出ている時期は、仲介だと価格の競争になりがちです。その時期を避けて待つか、買取で先に決めてしまうか。両方の数字をお見せしたうえでご判断ください。
ご相談から引き渡しまで
棟を特定する
西区には宝マンションが複数あります。住所か戸数を添えてお知らせください。あわせて階数、専有面積、間取り、居住中か空室かを伺います。
競合と会計を調べる
同じシリーズの他の棟でいま何戸が出ているかを確認します。あわせて重要事項調査報告書で管理費と積立金、修繕の記録を押さえます。
現地を見る
室内と共用部、駐車場を拝見し、あわせて学校までの道のりも実際に歩いて確認します。30分ほどです。お住まいのままで結構です。
数字をお見せする
当社の買取額、仲介に出した場合の想定、手取りの見込み、根拠にした事例、そして近隣の競合状況。これらを1枚に整理してお渡しします。無償です。
契約・決済
お決めいただいてから契約書を作ります。手付金をお渡しして引き渡しの日取りを確定し、その日のうちに残代金と登記を済ませます。
数字だけ見て終わりでも構いません。競合の少ない時期を狙って仲介に出したほうが有利、という結論になることもあります。その場合は時期の目安までお伝えします。
よくある質問
宝マンション上小田井第3の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の会社です。棟までは車で10分ほどの距離です
- 同じシリーズの他の棟で、いま何戸出ているかをお調べします
- 別の棟の事例を混ぜず、この棟の数字だけで査定します
- ご相談は無償です。書面をご覧になってからお決めください
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 宝マンション上小田井第3は二方町38、上小田井駅徒歩7分のRC8階建・27戸、2001年1月築です
- 西区には同じシリーズの棟が6つあり、買主から比較されやすい状態です
- 似た棟が同時に売り出されると、差が説明できなければ価格競争になります
- 山田中学校まで徒歩4分、mozoワンダーシティまで徒歩7分が具体的な強みです
- 売り出す前に、同じシリーズでいま何戸出ているかを確認します
