「同じ棟の別の部屋が、いくらで売れたのか気になる」
「全部同じ間取りなのに、なぜ金額に差が出るのか」
「うちの部屋は何で評価されるのか知りたい」
宝マンション上小田井第2は、名古屋市西区中小田井4丁目318番、地下鉄鶴舞線・名鉄犬山線の上小田井駅から徒歩8分の分譲マンションです。不動産のイブキは庄内通3丁目にあり、この棟までは車で10分ほどの距離です。
この棟は40戸すべてが3LDK、専有面積も68.20㎡から68.59㎡とほぼ同じです。広さも間取りも同じということは、価格の差が生まれる要素が限られるということでもあります。このページでは、その要素を整理します。買取額はここに記載していません。階数と室内の状態で差が出るため、実際に見せていただいてから書面でお出しします。
この記事の内容
- 宝マンション上小田井第2の建物概要
- 全戸同じ間取りの棟で差が出るところ
- 同じ棟の事例が使いやすいという利点
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
宝マンション上小田井第2の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区中小田井4丁目318番 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線・名鉄犬山線「上小田井」駅 徒歩8分（資料により7分・9分）／名鉄犬山線「中小田井」駅 徒歩8〜10分／東海交通事業城北線「小田井」駅 徒歩13分 |
| 築年月 | 2000年1月（資料により2000年2月の表記あり。2026年時点で築26年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造、地上7階建 |
| 総戸数 | 40戸 |
| 専有面積・間取り | 68.20㎡〜68.59㎡／全戸3LDK |
| 管理会社・管理形態 | 宝コミュニティサービス／全部委託・巡回 |
| 設備 | エレベーターあり／駐車場あり／駐輪場・バイク置場 |
| 分譲会社・施工会社 | 宝交通／錢高組 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／準工業地域 |
| ペット | 飼育可との記載がありますが、確定していません（規約で確認します） |
築年月と駅からの徒歩分は資料によって記載が分かれています。過去の掲載事例に55.33㎡の2LDKがあり、より小さい住戸が存在する可能性もあります。学区も、中小田井小学校・山田中学校とする資料と、山田小学校・山田中学校とする資料の両方があり、公開情報では確定できませんでした。駐車場の形態と台数、ペットの飼育条件も確認できていません。管理費・積立金の額と残高、これまでの修繕の記録とあわせて、査定のときに管理規約と重要事項調査報告書で確認いたします。学区は名古屋市の通学区域一覧で確かめます。2000年1月の完成なので、新耐震基準の建物です。
西区には宝マンションが複数あります。上小田井（中小田井5丁目・23戸）、上小田井第3（二方町・27戸）、上小田井第5（上小田井2丁目・44戸）、中小田井（中小田井2丁目・49戸）、名西（60戸）。この記事は中小田井4丁目318、40戸、7階建の「第2」についてのものです。
中小田井4丁目は上小田井駅と中小田井駅の中間にあたります。資料では平和堂中小田井店まで徒歩10分、中小田井公園まで徒歩9分、庄内緑地公園まで徒歩15分と記載されています。上小田井駅は鶴舞線と名鉄犬山線の接続駅なので、伏見・栄方面と名鉄名古屋方面の両方に出られます。
全戸同じ間取りの棟で差が出るところ
広さと間取りが同じなら、残る差は次の5つです。
| 要素 | 効き方 |
|---|---|
| 階数 | 上階ほど眺望と日当たりがよく、評価は上がる傾向です。ただし1階は専用庭や上下の音の気楽さで別の評価軸があります |
| 方角・位置 | 南向き・角部屋は評価されます。7階建で40戸なら1フロア6戸前後なので、角部屋は限られます |
| 室内の状態 | ここがいちばん大きく効きます。水回りの更新、壁紙、床、設備の年式 |
| バルコニーの向きと広さ | 洗濯物と日当たりに直結します。買主が内見で必ず見る部分です |
| 駐車場の区画 | 使用中の区画の位置と種類。車を使う世帯には効きます |
裏を返せば、室内の状態が価格を左右する割合が大きい棟です。同じ広さ・同じ間取りだからこそ、内見で比べられたときに室内のきれいさが直接効きます。クリーニングだけでも効果が読める、という意味では手の打ちようがある棟です。
同じ棟の事例が使いやすいという利点
全戸が同じ条件だと、査定の精度が上がります。理由は単純で、比較する事例の条件が揃っているからです。
- 同じ棟の過去の成約事例が、そのまま比較対象になります。面積を補正する必要がありません
- 階数の差だけを調整すればよいので、査定の根拠が説明しやすくなります
- 買主も比べやすく、「この階でこの価格なら妥当」と判断しやすくなります
- 逆に、同時期に同じ棟から複数戸が売り出されると、差が付けにくく価格競争になります
売り出す前に、同じ棟でいま何戸が出ているかを確認してください。出ていなければ、その時期に売り出すこと自体が有利です。複数出ているなら、階数と室内の状態で差を作る必要があります。こちらでお調べできます。
- 買主から見た強みも、ここで整理しておきます。
- 上小田井駅まで徒歩8分。鶴舞線と名鉄犬山線の2路線が使えます
- 中小田井駅も徒歩圏。2駅が使える立地です
- 2000年1月築の新耐震基準。RC造7階建、錢高組の施工です
- 68㎡台の3LDK。家族で住める広さがそろっています
- 中小田井公園まで徒歩9分、庄内緑地公園まで徒歩15分です
宝マンション上小田井第2の査定は無料です。同じ棟の売り出し状況もお調べします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
お部屋を見てから金額を書面にします。電話やメールだけで数字をお伝えすることはいたしません。
買主になるのは当社、不動産のイブキ（伊吹株式会社）です。宅地建物取引業免許 国土交通大臣(1)第10691号を受けています。
| 同じ棟の他の売り出し | 影響を受けません。買主が当社なので、並べて比べられることがありません |
| お部屋の支度 | そのままで結構です。クリーニングもリフォームも不要です |
| 参照した事例 | 同じ棟の階数違いの事例を査定書に記載します。根拠が確認できる形にします |
| ご負担いただく費用 | 当社が直接の買主になるため、仲介手数料は発生しません |
| 引き渡したあと | 契約不適合責任を免責とする契約です。後日の費用請求はありません |
| 金額の扱い | 当社から金額を下げる申し出をすることはありません |
| 未納がある場合 | 管理費・積立金に滞納があっても取引できます。決済日にまとめて精算します |
室内の状態が価格を左右する棟ですから、仲介に出すならクリーニングの効果が読めます。その費用と見込まれる価格の上がり幅を並べてお示しします。当社が買い取る場合は、手を入れていただく必要はありません。
ご相談から引き渡しまで
ご相談
階数、方角、バルコニーの向き、居住中か空室か、駐車場の契約の有無をお知らせください。西区には宝マンションが複数あるため、住所か戸数を添えていただけると確実です。
同じ棟の事例を調べる
過去の成約事例と、いま売りに出ている戸数を確認します。あわせて重要事項調査報告書で管理費と積立金、修繕の記録を押さえます。
室内を細かく見る
全戸同じ間取りですので、ここが評価の中心になります。水回り、床、壁、設備の年式を確認し、共用部と駐車場もあわせて拝見します。
2通りの数字をお渡しする
買取額、仲介での想定、クリーニングをした場合としない場合の差、参照した同じ棟の事例を1枚にまとめます。ここまで費用はいただきません。
契約・決済
ご判断いただいてから契約書を作ります。手付金をお渡しして引き渡し日を決め、その日のうちに残代金の決済と登記申請を済ませます。
査定だけで終わりでも構いません。「クリーニングだけして仲介に出す」という結論もよくあります。その場合は業者の目安までお伝えします。うちは賃貸が本業なので、原状回復の相場は日常的に扱っています。
よくある質問
宝マンション上小田井第2の売却・買取はイブキへ
- 事務所は庄内通3丁目。棟までは車で10分ほどです
- 同じ棟の階数違いの事例を根拠として査定書に載せます
- クリーニングの効果と費用も数字でお示しします
- 費用はいただきません。数字を見てからお決めいただけます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 宝マンション上小田井第2は中小田井4丁目318、上小田井駅徒歩8分のRC7階建・40戸、2000年1月築です
- 40戸すべてが3LDK、専有面積も68.20㎡から68.59㎡とほぼ同じです
- 差が出るのは階数・方角・室内の状態・バルコニー・駐車場区画の5つです
- 室内の状態が価格を左右する割合が大きいので、クリーニングの効果が読めます
- 同じ棟の事例がそのまま比較対象になるため、査定の根拠が示しやすい棟です
