「固定資産税の通知書の評価額が、売値の目安だと思っていました」
「路線価や公示価格が、うちの部屋の値段とどうつながるのか分かりません」
「近くの新しいマンションの広告を見ると、うちも同じくらいかと思ってしまいます」
サンパーク新道は、名古屋市西区新道1丁目11番15号にある1995年11月竣工の分譲マンションです。鉄骨鉄筋コンクリート造の地上10階建てで、総戸数は17戸。地下鉄鶴舞線の浅間町駅から歩いて7分ほどの位置にあります。当社の事務所（西区庄内通3丁目9-4）からは車で12分前後、自転車で15分ほどです。
売却を考え始めた方がまず見る数字は、毎年春に届く固定資産税の課税明細書の評価額であることが多いものです。ただ、評価額は税金を計算するための値です。この記事では、評価額・路線価・公示価格・実勢価格の違い、評価額から売値を読み違えやすい場面、査定で見るところを整理します。
当社が直接買い取る場合の金額は、お部屋を拝見したあと根拠を添えて書面でお伝えします。
この記事の内容
- サンパーク新道の建物概要と周辺
- 課税明細の評価額と売れる価格はなぜ違うのか
- 買主と金融機関が確認する点
- イブキが直接買い取る場合の条件
- 通知書を手元に置いて進める売却の流れ
- よくある質問
サンパーク新道の建物概要と周辺
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区新道1丁目11番15号 |
| 交通 | 名古屋市営地下鉄鶴舞線「浅間町」駅 徒歩7分 |
| 築年月 | 1995年11月（新耐震基準の時期の建物） |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC） 地上10階建 |
| 総戸数 | 17戸 |
| 専有面積・間取り | 2LDK〜4LDK。面積は資料により約67〜87㎡、70.22〜90.54㎡の表記あり。査定時に登記で確認 |
| 分譲・施工 | 分譲 成田興業／施工 地崎工業／設計 ワシノ設計（データベース掲載情報） |
| 管理会社・管理形態 | 伊藤忠アーバンコミュニティ／日勤管理（データベース掲載情報） |
| 土地権利 | 所有権 |
| 用途地域 | 商業地域 |
| 駐車場 | 査定時に確認 |
| ペット | 査定時に確認（管理規約・使用細則による） |
| 学区 | なごや小学校・菊井中学校（名古屋市の通学区域一覧で新道一丁目を確認） |
駐車場の台数と空き、ペットの可否、大規模修繕の実施時期は、公開資料では確かめられませんでした。
専有面積の幅は資料で数字が異なります。また一部のマンションライブラリーでは、兄弟棟「サンパーク新道２」とまとめて1995年11月〜1996年4月築・35戸と表示されています。本棟単独は17戸です。
洪水・内水の浸水想定は、名古屋市のハザードマップで番地単位の確認が必要です。これらは査定時に管理会社の資料と行政資料で確かめます。
名前の似た棟に注意してください。同じ新道1丁目の14番14号には、1996年4月竣工・18戸の「サンパーク新道２」があり、分譲会社も管理会社も同じです。ポータルサイトでは本棟の名前で2のページが出ることがあります。サンパーク幅下・サンパーク浄心・サンパーク名古屋駅前、同じ丁目のエスポアしんみちなども別の建物です。住所の「11番15号」で確かめてください。
周辺は浅間町駅と名古屋駅の間の地域で、新道1丁目には2010年代以降の分譲マンションも複数あります。鶴舞線で伏見へ直通です。買い物や病院までの徒歩分は査定時に現地で確かめます。
課税明細の評価額と売れる価格はなぜ違うのか
不動産には「一物四価」と呼ばれるほど、目的の違う価格があります。公的な数字のうち、売買の値段を決めるために作られたものはありません。
| 価格の種類 | 誰が・何のために | 売値との関係 |
|---|---|---|
| 固定資産税評価額 | 名古屋市が固定資産税のために決める。3年ごとに評価替え | 土地は公示価格の7割程度が目安。建物は再建築費を年数で下げる仕組みで、人気は入らない |
| 路線価 | 国税庁が相続税・贈与税のために道路ごとに付ける | 公示価格の8割程度が目安。土地だけの値 |
| 公示価格・基準地価 | 国や県が、標準的な土地の1年の目安として公表する | その地点の更地の値で、一室の値段ではない |
| 実勢価格 | 買主と売主の合意で決まる | 立地、階、向き、室内、管理、その時の需要で動く。売値はこれ |
課税明細に書かれていること
マンションの課税明細書には、土地と家屋が分かれて載っています。どちらも棟全体の評価を持分や専有面積の割合で分けたものです。つまり、同じ面積なら2階でも10階でも、南向きでも北向きでも、家屋の評価はほとんど変わりません。階層による補正は高さ60mを超える建物に限られ、10階建てのサンパーク新道は対象外です。
実際の売買では上の階や角部屋が選ばれやすく、同じ棟でも値段に差が出ますが、課税明細はその差を映しません。
評価額から売値を低く見積もってしまう例
- 土地と家屋の評価額の合計を売値の目安にしてしまう。評価額は市場より控えめに作られるため、安く出しすぎるおそれがあります
- 家屋の評価が年々下がっているのを見て、部屋の価値も同じだけ落ちたと思い込む。駅に近い場所では築年数ほど下がらないこともあります
評価額から売値を高く見積もってしまう例
- 評価替えで土地の評価が上がり、部屋も値上がりしたと考える。築30年の建物や室内の状態は含まれていません
- 近くの新築の広告から、自分の部屋も同じ水準だと見てしまう
- 水回りの交換時期や修繕積立金の状況など、評価額に出ない項目を見落とす
査定で見るところ
当社の査定では、課税明細は面積と持分を確かめる資料として使い、値段の根拠にはしません。見るのは、同じ棟と近隣棟の成約事例、部屋の階と向き、眺め、室内の傷み、修繕の計画と積立の状況、そして賃貸に出したときの借り手のつきやすさです。最後の点は、賃貸仲介が本業の当社なら日々の問い合わせから判断できます。
買主と金融機関が確認する点
買主は評価額ではなく、ローンが組めるか、住んでから大きな出費がないかを見ます。
- 1995年竣工で新耐震の時期にあたること（ローン控除にも関わる）
- 17戸の小規模棟として、大規模修繕に向けた積立の状況
- 駐車場の有無と空き
- ペットやリフォームの規約
サンパーク新道の査定は無料です。書類がなくても始められ、お断りいただいても費用はかかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取る場合の条件
当社が買主になります
買主を探す仲介ではないため、仲介手数料の支払いはありません。室内は片付けや修繕をせず、今の状態のままお引き渡しいただけます。引き渡し後に見つかった不具合について、売主の方に責任を求めない契約にします。
不動産のイブキ（伊吹株式会社） 宅地建物取引業 国土交通大臣(1)第10691号
| 対象 | サンパーク新道の全住戸。空室・居住中・賃貸中のいずれも |
| 価格の示し方 | 室内と管理資料を拝見したうえで、評価額との違いも含めて書面で説明します |
| 室内の状態 | 古い設備や傷、残した家具があっても可 |
| 固定資産税 | その年の税額は引き渡し日で日割りし、決済の場で精算します |
| 引き渡し時期 | 住み替え先が決まるまで待てます |
仲介で売るほうが手元に多く残る場合は、その比較も並べてお見せします。
通知書を手元に置いて進める売却の流れ
課税明細書を捨てずに取っておく
課税明細書は面積や持分、家屋番号の確認に役立ちます。なければ市税事務所で評価証明が取れます。
部屋番号と気になっている数字を伝える
メールやLINEで、部屋番号と、評価額や広告のどの数字が気になっているかを教えてください。
評価額に出ない部分を現地で見る
階と向き、眺め、水回りの年数、共用部の手入れを確かめ、管理会社に修繕の履歴と予定を照会します。
評価額と並べて査定額を説明する
課税明細の数字と成約事例からの見立てを並べ、どこがなぜ違うのかを書面でお示しします。
契約・決済と税の精算
売買契約のあと、決済の日に代金をお支払いし、固定資産税の日割り額もこの日に精算します。
売却後の住まいが未定の方は、賃貸のお部屋探しも同じ窓口でお手伝いし、売る時期と引っ越しを一つの予定で合わせます。
よくある質問
サンパーク新道の売却・買取はイブキへ
- 査定は無料。評価額との違いも書面で説明します
- 聞いたうえでお断りいただいても費用はかかりません
- 新道1丁目11番15号の住戸は空室・居住中とも相談可
- 売却後の賃貸探しも同じ会社で
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- サンパーク新道は新道1丁目11番15号、1995年11月竣工・SRC10階建・17戸の分譲マンションです
- 固定資産税評価額・路線価・公示価格は、どれも税や地価の目安で、売値ではありません
- 課税明細の家屋評価は階や向きをほぼ反映せず、10階建ての本棟では部屋ごとの差が出ません
- 評価額は安く出しすぎにも、高く期待しすぎにもつながります
- 査定では成約事例、室内、管理資料、賃貸需要から見立て、評価額との違いを書面で示します
