「近くに同じ名前の棟がある。査定でそちらの事例を使われたが、正しいのか」
「うちは２号棟。１号棟と何が違うのか、自分でもよく分からない」
「売り出したら、１号棟と間違えられないか心配だ」
サンパーク新道２は、名古屋市西区新道1丁目14番14号にあります。地下鉄鶴舞線の浅間町駅まで徒歩5分から6分、名古屋駅と国際センター駅へもそれぞれ歩いて17分ほど。当社の事務所は庄内通3丁目で、車で9分ほどの距離です。
同じ新道1丁目の11番15号には、同じ成田興業が5か月早く完成させた「サンパーク新道」があります。施工も設計も管理会社も同じ、いわば兄弟の棟です。似ているからこそ、取引事例を使い回されたり、取り違えられたりします。兄弟棟の事例をどう読み替えるかをまとめました。買取額はお部屋ごとに条件を見て決めますので、この記事では示していません。
この記事の内容
- サンパーク新道２の建物概要
- サンパーク新道との違い
- 兄弟棟の取引事例の読み方
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
サンパーク新道２の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区新道1丁目14番14号 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「浅間町」駅 徒歩5分（6分とする資料もあります）／地下鉄東山線「名古屋」駅 徒歩17分／地下鉄桜通線「国際センター」駅 徒歩17分 |
| 築年月 | 1996年4月（2026年時点で築30年） |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 地上10階建 |
| 総戸数 | 18戸 |
| 専有面積・間取り | 70.31㎡〜78.03㎡／3LDK |
| 管理形態 | 伊藤忠アーバンコミュニティによる全部委託・日勤 |
| 分譲会社・施工会社 | 成田興業／地崎工業。設計はワシノ設計 |
| 駐車場 | 敷地内にあります。台数と形式は確認できておりません |
| 設備 | オートロック、エレベーター、駐輪場、バイク置場 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／商業地域とする資料と近隣商業地域とする資料があります |
| 学区 | 名古屋市立なごや小学校 徒歩6分・菊井中学校 徒歩2分 |
| 周辺 | コンビニ 徒歩3〜4分／コスモス ベリーズノリタケ店 徒歩6分／イオンモール Nagoya Noritake Garden 徒歩9分／桜木公園 徒歩4分 |
浅間町駅までの徒歩分が5分と6分で、用途地域も商業地域と近隣商業地域で分かれています。表記も「新道２」「新道2」「新道Ⅱ」と揺れがあります。敷地・建築・延床の各面積、駐車場の台数と形式、ペット飼育の可否は確かめられていません。管理費と修繕積立金の月額、積立金の残高、大規模修繕の実施時期も、管理会社への照会が必要です。査定を始める前に、登記簿と管理規約、長期修繕計画をこちらで揃えます。
成田興業の「サンパーク」は西区に複数あります。幅下1丁目9番38号の「サンパーク幅下」（1994年築・95戸）、那古野2丁目の「サンパーク名古屋駅前」（1999年築・78戸）、名駅2丁目の「サンパーク名駅スクエア」（2002年築・100戸）などです。同じ新道1丁目には「サンモール浅間」「サンモール新道」という似た名前の建物もあります。
18戸をSRC造10階建に収めた、1フロア2戸ほどの構成です。住戸は70㎡台の3LDKで、最上階には南向きの住戸があります。これだけ小さな棟でも、管理員は日勤で入っています。
サンパーク新道との違い
並べると、共通点の多さが分かります。
| 項目 | サンパーク新道 | サンパーク新道２ |
|---|---|---|
| 所在地 | 新道1丁目11番15号 | 新道1丁目14番14号 |
| 竣工 | 1995年11月 | 1996年4月 |
| 総戸数 | 17戸 | 18戸 |
| 構造・階数 | SRC造10階建 | SRC造10階建 |
| 分譲・施工・設計 | どちらも成田興業／地崎工業／ワシノ設計 | |
| 管理 | どちらも伊藤忠アーバンコミュニティ・日勤 | |
| 浅間町駅まで | 徒歩7分 | 徒歩5〜6分 |
建物の仕様はほぼ同じで、違いは番地、駅までの距離、そして管理組合が別々であることです。管理組合が別なら、修繕積立金の残高も、大規模修繕の時期も、それぞれ違います。ここが事例を読み替えるときの要になります。
兄弟棟の取引事例の読み方
どちらの棟も戸数が少なく、売り出しはめったに出ません。そのぶん、兄弟棟の事例を参考にすることがあります。使うときは次の点を補正します。
- 駅までの距離 … ２号棟のほうが1〜2分近く、その分を上乗せして考えます
- 階と向き … 1フロア2戸前後なので、階と向きの違いが大きく出ます
- 管理組合の会計 … 積立金の残高と、次の修繕までの年数を比べます
- 大規模修繕の実施 … 済んでいる棟と、これからの棟では評価が変わります
- 室内の手入れ … 事例の住戸がリフォーム済みだったかどうか
- 取引の時期 … 数年前の事例なら、その後の相場の動きを加味します
3番目と4番目を見ずに兄弟棟の単価をそのまま当てはめると、実態とずれた査定になります。同じ会社が建てた同じ仕様の棟でも、管理組合ごとの運営で差がつくためです。
売り出すときは、名称と番地を必ずセットで書きます。「サンパーク新道」で検索した買主が１号棟と混同しないよう、竣工年と戸数も添えておくと確実です。
サンパーク新道２の査定は無料です。兄弟棟との違いもあわせてご説明します。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
兄弟棟の事例を使う場合は、どう補正したかを明記した書面で金額をお示しします。
伊吹株式会社（不動産のイブキ）が買主となります。仲介会社は間に入りません。宅建業の免許は国土交通大臣(1)第10691号です。
| 築30年の住戸 | リフォームの有無は問いません。現状のままで結構です |
| 事例の少なさ | 兄弟棟の事例を補正し、家賃からの見込みと重ねて決めます |
| 駐車場の契約 | 退去に合わせて整理するか、当社名義で続けるかを選べます |
| 家財が残っている | そのまま置いていかれて構いません。処分は当社が行います |
| 引き渡しの時期 | お住み替えの予定に合わせて、日程を先に決めます |
| 手数料 | 当社が直接購入しますので、仲介の手数料はございません |
| 引き渡し後 | 契約不適合責任は求めません。後日の不具合は当社で直します |
当社は賃貸の仲介を本業としています。浅間町駅から徒歩5分で70㎡台の3LDK、菊井中学校まで徒歩2分という住戸は、転勤でお子さんと移って来られるご家族に紹介しやすい条件です。その家賃の水準が、買取額を出すときの土台になります。
ご相談から引き渡しまで
お部屋のことを伺う
階、向き、面積、これまでのリフォームの内容を教えてください。
両方の棟の資料を並べる
２号棟と１号棟の取引事例、２号棟の修繕の履歴と積立金を確かめます。
現地を拝見する
室内と共用部、駐車場を見ます。1時間ほどいただきます。
補正の内訳と金額をお渡しする
どの事例を、どう補正したかを書面に並べます。費用はかかりません。
お決めになってから契約
管理組合への届け出と、日勤の管理員さんへのご挨拶の段取りも当社で行います。
他社の査定書に「サンパーク新道」の事例が使われていたら、それが１号棟のものかどうかを確かめてください。番地が11番なら１号棟、14番なら２号棟です。
よくある質問
サンパーク新道２の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から新道1丁目まで車で9分です
- 兄弟棟の事例は、駅距離と管理組合の会計で補正して使います
- 補正の内訳を書面に並べ、根拠を見える形でお渡しします
- 賃貸が本業ですので、浅間町駅徒歩5分・3LDKの家賃を実額で見込めます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- サンパーク新道２は新道1-14-14、浅間町駅徒歩5分のSRC10階建、1996年4月築・18戸です
- 同じ新道1丁目11番15号に、5か月早く完成した兄弟棟「サンパーク新道」があります
- 分譲・施工・設計・管理会社は共通で、違いは番地・駅距離・管理組合です
- 兄弟棟の事例は、積立金の残高と修繕の時期を補正して使います
- 売り出すときは名称と番地をセットで書き、取り違えを防ぎます
