サンパーク城北の売却・買取｜名古屋市北区志賀南通・RC8階建・1985年築

サンパーク城北は、名古屋市北区志賀南通2丁目50番にある分譲マンションです。1985年竣工、鉄筋コンクリート造8階建。成田興業が分譲し、中野建設が施工、管理は伊藤忠アーバンコミュニティが行っています。

地下鉄名城線の黒川駅から徒歩2分、志賀本通駅からは徒歩8分。専有面積は41平方メートル台から86平方メートル台まで幅があり、1LDKから4LDKまでの住戸が混在しています。

査定は「部屋を見て感覚で決める」ものではありません。何を調べ、何と比べているのかを開いてご説明します。中身がわかれば、複数社の査定書を比べるときの見方も変わります。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。買取の金額はこのページには書きません。室内を拝見し、書面にしてお出しします。

志賀南通2丁目は、黒川の交差点から東へ入った一帯です。国道41号と名城線が南北に通り、栄まで乗り換えなしで出られます。名城公園が南に近く、周辺は住宅と小規模な事業所が混じる区域です。

8階建てで24戸前後という構成なので、1フロアあたり3戸程度。特徴は住戸の面積の幅が広いことで、41平方メートル台から86平方メートル台まで揃っています。同じ棟の中でも、住戸によって買主の層が変わります。

面積の幅が査定に与える影響

同じ棟でも、40平方メートル台の住戸と80平方メートル台の住戸では、1平方メートルあたりの単価が違います。小さい住戸のほうが単価は高く出るのが通常です。同じ棟の成約事例をそのまま当てはめると、ずれが出ます。

ご連絡をいただいてから室内を拝見するまでの間に、机の上でできる調査があります。

登記簿で権利関係を確認します

所有者、専有面積、敷地権の割合、抵当権の有無。売却の障害になるものがないかを先に見ます。相続の登記が済んでいない、離婚時の財産分与が登記に反映されていない、といった場合は、そこから手当てが必要になります。

成約事例を集めます

管理組合の状況を照会します

管理費と積立金の月額、積立金の残高、滞納の有無、大規模修繕の履歴と予定、駐車場の空き状況、ペットや楽器の規約。これらは買主が必ず確認する項目で、査定の段階でわかっていないと金額を確定できません。

現地では30分ほどお時間をいただきます。その間に見ているのは次のような点です。

そのまま住めるかどうか

買主が入居してすぐ暮らせる状態か、改修が必要かで、金額の組み立てが変わります。水回りの設備の年式、床や壁の状態、建具の動き。改修が必要な場合、どこまで手を入れれば貸せる、あるいは売れる状態になるかを見積もります。

数字に出ない条件

告知が必要な事項

過去の漏水、火災、設備の重大な故障、近隣との係争。買主に伝える義務がある事項があるかどうかを、この段階でお聞きします。隠して進めると、引き渡し後に責任を問われます。

そのうえで金額を組み立てます

事例から得た水準に、住戸ごとの条件を加減し、必要な改修の費用を引きます。買取の場合は、当社が改修して貸すまでの費用と期間を見込みます。査定書には、この組み立てを言葉で書きます。金額だけの紙はお出ししません。

当社が買主になる場合の条件です。

当社は賃貸仲介が本業です。黒川駅から徒歩2分で、面積の幅が広いこの棟は、単身の方にもご家族にも募集できます。改修の費用も自社で見積もれます。だからこの棟は買えます。

査定の金額はどう決まりますか。

成約事例と売り出し中の住戸から水準を出し、住戸ごとの条件を加減し、必要な改修の費用を引きます。当社の査定書にはこの組み立てを書きます。

会社によって金額が違うのはなぜですか。

使った事例が違うこと、改修の見積もりが違うこと、その会社が買主を持っているかどうかで差が出ます。根拠の書かれていない査定書は比べられません。

室内を見ないと金額は出ませんか。

おおよその水準は机上でお出しできます。確定させるには室内の状態を拝見する必要があります。

言いにくい事情があります。

査定の段階でお話しください。先にわかっていれば対処できます。契約の直前に出ると選択肢が狭まります。

総戸数が資料によって違うようです。

24戸と19戸の両方の記載があります。登記簿と管理組合への照会で確定させますので、ご心配は不要です。