「総会の案内は来るが、出たことがない」
「議事録を渡されても、どこを読めばいいのか分からない」
「管理組合で何か決まると、売却に影響するのだろうか」
サンハウス浄心は、名古屋市西区浄心本通3丁目43番5号、地下鉄鶴舞線 浄心駅から徒歩7分の分譲マンションです。不動産のイブキは庄内通3丁目にあり、この棟までは自転車で数分の距離です。
売却を考え始めたとき、いちばん役に立つ書類は総会議事録です。査定書より正直に、建物の現状と数年先の予定が書いてあります。このページでは、その読み方を書きます。買取価格の数字は載せていません。階数や室内の状態で変わるため、現地を拝見したあとに書面でご提示します。
この記事の内容
- サンハウス浄心の建物概要
- 総会議事録のどこを読むか
- 議事録から売り時を判断する
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
サンハウス浄心の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区浄心本通3丁目43番5号 |
| 交通 | 名古屋市営地下鉄鶴舞線「浄心」駅 徒歩7分（資料により8分）／同「庄内通」駅 徒歩9〜11分／同「浅間町」駅 徒歩19分 |
| 築年月 | 1995年3月（2026年時点で築31年） |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造、地上15階建 |
| 総戸数 | 59戸（資料により56戸の表記あり） |
| 専有面積・間取り | 55.34㎡〜80.08㎡／2LDK・3LDK・4DK・4LDK |
| 管理会社・管理形態 | 東海トラスト（日勤とする資料と巡回とする資料があります） |
| 設備 | エレベーターあり／駐車場あり／オートロック／24時間セキュリティ／防犯カメラ／1階エントランス横に集会室／駐輪場 |
| 分譲会社・施工会社 | 新東昭開発／六合建設・大井建設・長瀬組 |
| 土地権利 | 所有権 |
| その他 | 秩父通交差点に面した店舗付きの建物です |
総戸数は59戸と56戸の両方の記載があります。管理形態も日勤と巡回の両方の記載があり、用途地域も商業地域とする資料と準工業地域とする資料があって、公開情報では確定できませんでした。駐車場の形態と台数、ペット飼育の可否も確認できていません。管理費・修繕積立金の現在額と積立金の残高、大規模修繕の履歴とあわせて、査定時に管理規約と重要事項調査報告書で確認します。1995年3月の完成なので、新耐震基準の建物です。
近くに「サンハウス第2浄心」「ソフィア浄心」「サンパーク浄心」という別の棟があります。この記事は浄心本通3丁目43-5、59戸、1995年築の「サンハウス浄心」についてのものです。査定のご依頼時は、住所か戸数を添えていただけると確実です。
浄心本通3丁目は秩父通と交わる一帯です。学区は名古屋市立上名古屋小学校（約400m・徒歩7分）と名古屋市立浄心中学校（約242m・徒歩5分）です。ヤマナカ庄内通店が約220m、スギ薬局浄心店が約126m、ローソン西区上名古屋三丁目店が約178mの位置にあります。事務所からは自転車で数分です。
総会議事録のどこを読むか
総会議事録は、管理組合の1年の記録です。売却を考えるときに見るべき箇所は決まっています。
| 読む箇所 | 分かること |
|---|---|
| 収支報告 | 管理費会計と修繕積立金会計の収入・支出・残高。数字が黒字か赤字かで組合の体力が分かります |
| 滞納の報告 | 滞納者の数と総額。増えていれば、他の区分所有者の負担が重くなる方向です |
| 修繕の実施報告 | 今年何を直したか。外壁・屋上防水・給排水管の更新は特に重要です |
| 来期の予算案 | 来年何にいくら使う予定か。大きな工事があれば書かれています |
| 長期修繕計画の見直し | 計画を更新した年と、次回大規模修繕の予定時期 |
| 値上げの議案 | 管理費や積立金の引き上げが議題に出ていれば、時期と幅が書かれています |
| 規約改正の議案 | ペット、民泊、リフォームのルール変更など。買主の関心に直結します |
| 出席率・委任状の数 | 組合が機能しているかの目安です。出席率が極端に低い棟は意思決定に時間がかかります |
直近1年分だけでなく、3年分を並べて読むと流れが見えます。積立金が毎年減っているのか増えているのか、滞納が増加傾向なのか、同じ議題が繰り返し先送りされていないか。1年分では分からないことが、3年並べると分かります。
議事録から売り時を判断する
議事録の内容によって、売り出す時期の判断が変わります。
- 大規模修繕が完了した直後 … 外観がきれいで、買主に説明しやすい時期です。売り時と言えます
- 大規模修繕の実施が決議され、工事中 … 工事の内容と負担額が確定していれば説明できます。足場がかかっている期間は内見の印象が下がります
- 大規模修繕が議論中で未決定 … 負担額が読めないため、買主が様子見になりがちです。決議を待つか、買取を選ぶ判断になります
- 積立金の値上げが決議された … 計画的に積んでいる棟として説明できます。ただし月々の負担は上がります
- 一時金の徴収が議案に出ている … 買主が嫌う項目です。決議前なら早めの売却も選択肢です
- 規約改正でペット可になった … 買主層が広がります。改正の時期を確認します
売主として大事なのは、これらを買主より先に把握しておくことです。買主の不動産会社は必ず重要事項調査報告書を取り寄せます。そこに書いてあることを売主が知らない、という状態だと、交渉で不利になります。
- この棟が買主に評価される点も挙げておきます。
- 浄心駅まで徒歩7分。庄内通駅も徒歩圏で2駅使えます
- 1995年3月築の新耐震基準。SRC造15階建です
- 55㎡台から80㎡台まで幅があり、単身から家族まで対応できます
- 1階エントランス横に集会室があります。管理組合の活動がしやすい構成です
- 浄心中学校まで徒歩5分、ヤマナカ庄内通店まで約220mです
サンハウス浄心の査定は無料です。総会議事録の取り寄せと読み解きもお手伝いします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
買取価格は、現地を拝見したあとに書面でご提示します。
買主は不動産のイブキ（伊吹株式会社）自身です。宅地建物取引業免許は国土交通大臣(1)第10691号です。
| 議事録の取り寄せ | 管理会社への請求からこちらで進めます。内容の読み解きもご説明します |
| 工事中・議論中でも | 買い取れます。負担額が未確定であることを理由に止めることはしません |
| 室内の状態 | そのままで結構です。片付けもリフォームも不要です |
| 仲介手数料 | かかりません。売主様と当社の直接の売買です |
| 契約不適合責任 | 免責です。引き渡しのあとに補修費を求めることはありません |
| 提示後の減額 | しません。書面の金額のまま決済します |
| 滞納分 | 管理費や積立金の未納があっても買い取れます。決済時に代金から相殺します |
大規模修繕の負担額が確定していない時期は、仲介では買主が慎重になります。当社が買う場合はその不確実さをこちらで引き受けますので、決議を待たずに動けます。取り寄せた議事録と収支の資料はお手元にもお渡しします。
ご相談から引き渡しまで
ご相談
階数、専有面積、間取り、居住中か空室か、売却をお考えの時期をお知らせください。近くに似た名前の棟があるため、住所か戸数を添えていただけると確実です。
議事録と収支を読む
直近3年分の総会議事録と重要事項調査報告書を取り寄せ、収支・滞納・修繕の履歴・来期の予算・値上げの議案を確認します。
現地確認（30分程度）
室内、共用部、集会室、駐車場の状態を拝見します。議事録に書かれた工事が実際にどう仕上がっているかも見ます。居住中でも構いません。
価格と時期のご提示
買取価格、仲介での想定価格、議事録から読み取った売り時の判断を1枚にまとめてお渡しします。ここまで無料です。
契約・決済
お決めいただいてから契約します。手付金をお渡しして引き渡し日を確定し、残代金の支払いと所有権移転を同日に行います。
査定だけで終えていただいて構いません。議事録を読んで「工事が終わってから売る」という判断になることもあります。その場合の時期の目安もお伝えします。
よくある質問
サンハウス浄心の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の不動産会社。棟までは自転車で数分です
- 総会議事録を3年分読んで、売り時の判断材料をお出しします
- 大規模修繕の負担額が未確定でも、そのまま買い取れます
- 査定は無料です。取り寄せた資料はお手元にもお渡しします
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- サンハウス浄心は浄心本通3丁目43-5、浄心駅徒歩7分のSRC15階建・59戸、1995年3月築です
- 総会議事録には、収支・滞納・修繕履歴・来期予算・値上げ議案が書かれています
- 直近3年分を並べて読むと、1年分では見えない流れが分かります
- 大規模修繕の完了直後は売り時、議論中で未決定の時期は買主が様子見になります
- 近隣の「サンハウス第2浄心」「ソフィア浄心」「サンパーク浄心」とは別の棟です
