「買主は審査に通ったのに、借りられる額が足りないと言われた」
「物件の評価が低いとはどういうことなのか」
「売り出し価格が相場どおりでも、融資が付かないことがあるのか」
サンハウス第２浄心の住所は、名古屋市西区康生通2丁目29番です。地下鉄鶴舞線の浄心駅まで徒歩12分から15分、庄内通駅までは徒歩15分から16分という位置になります。庄内通3丁目の当社事務所からは車で7分ほどです。
買主が住宅ローンを申し込むと、金融機関は本人の返済能力と並んで物件そのものを評価します。これが担保評価です。売買価格と担保評価がずれると、買主は頭金を増やすか、価格の交渉に入るか、購入を諦めるかを迫られます。売る側が仕組みを知っていれば手が打てますので、ここで整理します。買取の金額は住戸により条件が異なるため掲載しておりません。拝見してから書面にいたします。
この記事の内容
- サンハウス第２浄心の建物概要
- 担保評価で見られるもの
- 評価が届かないときの手
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
サンハウス第２浄心の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区康生通2丁目29番 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「浄心」駅 徒歩12〜15分／地下鉄鶴舞線「庄内通」駅 徒歩15〜16分 |
| 築年月 | 1996年1月（2026年時点で築30年） |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 地上13階建 |
| 総戸数 | 28戸 |
| 専有面積・間取り | 70.19㎡〜79.26㎡／3LDK・4LDK |
| 管理形態 | 三菱地所コミュニティによる全部委託。管理人は巡回とする資料と日勤とする資料があります |
| 分譲会社・施工会社 | 新東昭開発／東亜建設工業。設計は野口建築事務所 |
| 設備 | オートロック、エレベーター、宅配ボックス、駐輪場 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／商業地域（建ぺい率80％・容積率300％・市街化区域） |
| 学区 | 名古屋市立児玉小学校・浄心中学校。康生通は丁目による分割がありません |
| 周辺 | 児玉公園 約120m |
管理人の勤務形態が巡回と日勤で資料が分かれています。浄心駅までの徒歩分も12分から15分まで幅があります。敷地面積、建築面積、駐車場の形式と台数、学区までの徒歩分は確認できませんでした。ペットについては可とする資料がありますが、飼育条件の細目は未確認です。管理費と修繕積立金の月額、積立金の残高、大規模修繕の履歴とあわせて、査定に伺った際に管理会社へ照会いたします。1996年の完成ですので新耐震基準の建物です。
同じ売主が康生通と浄心本通に3棟建てています。無印の「サンハウス浄心」は浄心本通3丁目43-5の1995年3月築59戸で15階建・地下1階、「サンハウス第３浄心」は康生通2丁目33-1の1997年12月築25戸。こちらの第2は康生通2丁目29番です。第2と第3は同じ丁目内で番地だけが違います。なお康生通に登録されている分譲マンションは、この2棟とダイアパレス康生通の3棟だけです。
13階建てに28戸、1フロアあたり2戸から3戸という構成です。専有面積は70㎡台から79㎡台で3LDKと4LDK。児玉公園が約120mという立地になります。
担保評価で見られるもの
金融機関は物件を独自の基準で評価します。売買価格をそのまま使うわけではありません。
| 見る項目 | 評価にどう効くか |
|---|---|
| 土地の持分 | 路線価などから土地部分を評価します。持分が大きいほど有利です |
| 建物の残存年数 | 法定耐用年数から築年数を引いた残りで計算する例があります |
| 専有面積 | 金融機関ごとに下限が設けられていることがあります |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造は耐用年数が長く有利です |
| 接道と用途地域 | 再建築の可否や制限の有無を見ます |
| 管理の状況 | 積立金の残高、滞納の有無、長期修繕計画の有無を見る例があります |
| 近隣の成約事例 | 同程度の物件がいくらで取引されているかを参照します |
2行目が築年数の効くところです。住宅用の鉄筋コンクリート造は法定耐用年数が47年とされており、築30年なら残り17年という計算になります。これをそのまま融資期間の上限に使う金融機関と、使わない金融機関があります。前者だと借入期間が短くなり、毎月の返済が重くなります。
評価が届かないときの手
売買価格に担保評価が届かない場合、取れる手はいくつかあります。
- 順に挙げます。
- 別の金融機関を当たる … 評価の基準は各行で違います。1行で駄目でも他で通ることがあります
- 買主に頭金を増やしてもらう … 差額を自己資金で埋める形です
- 価格を見直す … 評価に合わせて下げるという判断もあります
- 管理の資料を揃える … 積立金の残高や修繕履歴が評価に反映される場合があります
- フラット35を検討してもらう … 物件の技術基準を満たせば築年数の制限が緩やかです
- 現金の買主に切り替える … そもそも融資を使わない相手を探します
1行目は意外に効きます。都市銀行、地方銀行、信用金庫、ネット銀行で評価の考え方が違い、同じ物件でも借入可能額が変わります。1行で断られたからといって、その物件が売れないということにはなりません。
4行目も売る側でできることです。管理組合から積立金の残高証明や長期修繕計画を取り寄せて資料に添えれば、管理の良い棟だと示せます。すべての金融機関が見るわけではありませんが、手間の割に効く場面があります。
サンハウス第２浄心の査定は無料です。管理の資料の取り寄せもお引き受けします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
現地を拝見してから、当社の買取額を紙に記してお渡しします。融資が付かずに流れた住戸でもご相談いただけます。
当社自身が買主となります。伊吹株式会社（不動産のイブキ）。宅建業免許は国土交通大臣(1)第10691号です。
| 買主の融資が付かなかった住戸 | そのままご相談ください。当社は融資を使いません |
| 担保評価が届かない | 関係ありません。金融機関の評価に左右されない取引です |
| 築30年という経過年数 | 耐用年数の残りを理由に金額を下げることはありません |
| お部屋の状態 | 手を入れていただく必要はありません。現状のままお引き受けします |
| 管理の資料が揃わない | 当社が管理会社へ請求します。売主様のお手数はかかりません |
| ご負担いただく費用 | 仲介手数料は頂戴しません。当社が直接の買主となります |
| お引き渡しの後 | 契約不適合責任は免除といたします。後日のご請求もございません |
当社の本業は賃貸の仲介です。浄心から庄内通にかけての70㎡台は、ファミリー世帯に向けて募集できます。賃料の実額を持っておりますので、運用の見込みを立てたうえで金額をお出しできます。
ご相談から引き渡しまで
今の状況を伺う
売り出し中か、買付が入って流れたか、いつまでに売りたいかをお聞かせください。
登記で持分と面積を確定させる
登記事項証明書を取り、敷地権の割合と専有面積を押さえます。取得は当社で行います。
管理の資料を取り寄せる
積立金の残高、滞納の有無、長期修繕計画の有無を確認します。請求は当社が行います。
現地を拝見して金額を出す
室内のほか、エントランス、宅配ボックス、共用廊下を見ます。その後に書面をお渡しします。
契約して決済する
ご判断いただいたら契約します。審査の工程がないため、日程を先に確定できます。
買主の融資が付かずに契約が流れた場合、その事実は次の買主に伝える必要はありません。ただし理由が物件側にあるのなら、同じことが繰り返されます。担保評価が原因なら、次も同じ結果になりがちです。原因を確かめてから次の手を決めてください。
よくある質問
サンハウス第２浄心の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から康生通2丁目まで車で7分です
- 当社は融資を使いませんので、担保評価で話が止まることがありません
- 賃貸が本業ですので、この立地の70㎡台の家賃を実額で見込めます
- 査定は無料。買主の融資が付かずに流れた住戸もご相談ください
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- サンハウス第２浄心は康生通2-29、浄心駅徒歩12〜15分のSRC13階建、1996年1月築・28戸です
- 専有面積は70.19〜79.26㎡の3LDK・4LDK。商業地域で建ぺい率80％・容積率300％です
- 担保評価では土地の持分、建物の残存年数、構造、管理の状況などが見られます
- 住宅用RC・SRCの法定耐用年数は47年。築30年なら残り17年という計算になります
- 評価が届かない場合、金融機関を替える、頭金を増やす、管理の資料を添えるなどの手があります
