シャタック清水の売却・買取｜名古屋市北区清水・清水駅すぐのワンルーム40戸

シャタック清水は、名古屋市北区清水2丁目7番9号にある分譲マンションです。1989年1月竣工、鉄筋コンクリート造8階建、総戸数40戸。住戸は10㎡台後半のワンルームで、賃貸に出されている部屋が大半です。敷地内に駐車場はありません。

名鉄瀬戸線の清水駅まで徒歩1分から3分。尼ケ坂駅まで7分、地下鉄名城線の名城公園駅まで13分と、路線の選択肢があります。用途地域は近隣商業地域、土地の権利は所有権です。

この棟を売るご相談でいちばん多いのが、入居者がいる状態で売れるのかという質問です。売れます。むしろワンルームの場合、入居中のほうが売りやすいことのほうが多いのですが、そこには条件があります。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の賃貸仲介を本業とする不動産会社です。買取の金額はこのページに書きません。賃貸借契約の中身と室内を確認したうえで、書面にしてお出しします。

清水駅は名鉄瀬戸線の駅で、栄町まで4駅6分ほど。大曽根で乗り換えればJR中央本線も使えます。駅から名古屋城の外堀沿いに南へ下ると、名城公園までは徒歩圏です。都心に近く、単身者の賃貸需要が途切れにくい場所です。

周辺は近隣商業地域で、飲食店とコンビニ、小規模な店舗が並びます。スーパーは徒歩数分の範囲にあり、単身で暮らすぶんには不足がありません。大学や専門学校への通学、名古屋駅や栄への通勤、どちらにも使える立地です。

ワンルームの売却で最初に決めるのがここです。どちらが有利かは、買主が誰になるかで変わります。

入居中のまま売る（オーナーチェンジ）

賃貸借契約をそのまま引き継いで売る形です。買主は投資家になります。判断材料は家賃と利回りで、室内を見ることはできません。入居者に退去をお願いする必要がなく、売却の交渉中も家賃が入り続けます。

この形が向くのは、家賃が相場どおりに取れていて、滞納がなく、契約書と重要事項説明書がそろっている場合です。シャタック清水のように駅から1分から3分の立地で、空室リスクが小さいと説明できる部屋は、投資家から見て買いやすい部類に入ります。

空室にしてから売る

退去後に室内を整えて売る形です。買主は自分で住む方か、投資家でも室内を確認したい方になります。実際に見てもらえるぶん、状態が良ければ価格に反映されやすくなります。

ただし10㎡台後半のワンルームは、自分で住むために買う方がほとんどいません。専有面積が小さすぎて、多くの金融機関の住宅ローンの面積要件を満たさないためです。結果として買主はやはり投資家になり、空室にした分だけ家賃収入が止まります。

この棟での考え方

結論として、シャタック清水のワンルームは入居中のまま売るほうが合理的な場合が多いと考えています。ただし家賃が相場より大きく下がっている、長期の滞納がある、契約書が見当たらないといった事情があるなら、話は変わります。まず賃貸借契約の中身を確認させてください。

売るかどうか迷っているときは、持ち続けたときに出ていくお金を並べると判断しやすくなります。

家賃からこれらを引いた額が、実際に手元に残るお金です。築37年の棟では、修繕積立金が段階的に上がっていくことも見込んでおく必要があります。長期修繕計画に値上げの予定が書かれているかどうかは、総会議事録で確認できます。

もうひとつ、相続の観点があります。ワンルーム1戸を複数の相続人で分けるのは現実的ではありません。売って現金にしておくほうが、後の手続きは簡単です。いま急ぐ理由がなくても、そこまで見て判断される方は少なくありません。

私どもが買主になる場合の条件です。

賃貸仲介が本業なので、買い取ったあとは自社で募集をかけます。清水駅から数分という条件で10㎡台後半のワンルームなら、学生と単身の社会人の両方に出せます。だからこの棟は買えます。

入居者に知られずに売れますか。

売買そのものを事前に知らせる義務はありません。引き渡し後に、新しい所有者と家賃の振込先を通知する形になります。通知はこちらで作成してお送りしますので、売主様から入居者へ連絡していただく必要はありません。

家賃を滞納している入居者がいます。

滞納があっても買い取れます。滞納額と経緯を教えてください。滞納分の債権をどう扱うかを契約書に書き分けます。回収を売主様にお願いすることはありません。

10㎡台後半という面積は、売却に不利ですか。

買主が自分で住むために住宅ローンを使う場合、多くの金融機関が専有面積の下限を設けているため不利になります。ただしワンルームの買主はほとんどが投資家で、投資用のローンや現金を使います。この棟では大きな障害になりません。

賃貸管理を別の会社に委託しています。

そのままで構いません。委託契約は売買とは別なので、引き渡しに合わせて解約するか、買主が引き継ぐかを決めます。どちらでも対応できますので、ご希望をお聞かせください。

分譲会社が分からないのですが、売却に支障はありますか。

ありません。売買で必要なのは登記事項証明書と管理組合の資料です。分譲会社の名前は、買主に建物の履歴を説明するときの材料にすぎません。分からなければ「不明」と書いて進めます。