「不動産会社ごとに査定額が違う。何を基準にしているのか」
「高い査定を出した会社に頼めばいいというものでもないと聞いた」
「売り出し価格は、誰がどうやって決めるのか」
ロイヤルクレスト浅間町は、名古屋市西区押切2丁目1番27号にあります。地下鉄鶴舞線の浅間町駅から歩いて7分。当社の事務所は庄内通3丁目、車で8分ほどの距離です。
査定額が会社によって違うのは、使っている方法が違うからです。不動産の価格の出し方には大きく3つあり、どれを重く見るかで数字が変わります。このページではその中身を書きます。買取の金額は住戸により条件が異なるため掲載しておりません。拝見したうえで書面にいたします。
この記事の内容
- ロイヤルクレスト浅間町の建物概要
- 価格の出し方は3つある
- 売り出し価格をどう決めるか
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
ロイヤルクレスト浅間町の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区押切2丁目1番27号 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「浅間町」駅 徒歩7分（資料により8分・9分）／同「浄心」駅 徒歩11分前後／名鉄名古屋本線「栄生」駅 徒歩19分前後 |
| 築年月 | 2004年11月（2026年時点で築22年）。12月とする資料もあります |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 地上15階建 |
| 総戸数 | 46戸 |
| 専有面積・間取り | 77.35㎡〜93.50㎡／3LDK〜4LDK |
| 管理形態 | 丸美総合管理による全部委託・巡回 |
| 分譲会社・施工会社 | 丸美産業／村本建設 |
| 設備 | オートロック、宅配ボックス、防犯カメラ、駐輪場、トランクルーム。1階に集会室があります |
| ペット | 飼育可との記載があります |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／商業地域と準工業地域の両方を記載する資料と、商業地域のみとする資料があります |
| 学区 | 名古屋市立榎小学校（徒歩5分）・天神山中学校（徒歩8分） |
| 周辺 | 西区役所、税務署、警察署が近接。スーパー、コンビニ、銀行、郵便局が徒歩圏です |
築年月が11月と12月、用途地域の記載が資料により分かれています。敷地面積、駐車場の台数と形式、エレベーターの基数、ペットの飼育条件は公開情報では確認できませんでした。駐車場は「住戸数分」との記載がありますが、台数の明示ではありません。管理費と修繕積立金の月額、積立金の残高、大規模修繕の実施履歴とあわせて、査定に伺った際に管理会社へ照会します。2004年11月の完成ですので新耐震基準の建物です。
押切1丁目には「藤和シティホームズ浅間町」があり、押切一丁目は番地により指定校が分かれる区域です。このページの押切2丁目は榎小学校・天神山中学校で、番地による違いはありません。
15階建てに46戸、専有面積は77.35㎡から93.50㎡という構成です。丸美産業の分譲で、管理も同社系列の丸美総合管理が入っています。1階に集会室があり、トランクルームも備わっています。西区役所と警察署が近く、榎小学校まで徒歩5分という立地です。
価格の出し方は3つある
どの方法を使うかで、出てくる数字が変わります。
| 方法 | 考え方 | 主に使う場面 |
|---|---|---|
| 取引事例比較法 | 近隣で実際に売れた事例を集め、階数や面積の差を補正します | 中古マンションの査定で最も多く使われます |
| 収益還元法 | 賃貸に出した場合の家賃から逆算します | 投資用や、事例の少ない立地で使います |
| 原価法 | 今建てたらいくらかを計算し、経過年数分を差し引きます | 戸建てや、新しい建物で使われます |
中古マンションでは取引事例比較法が中心になりますが、この方法には弱点があります。売れた事例が少ない棟では、補正の幅が大きくなって精度が落ちるのです。そこで収益還元法を併用すると、家賃という別の物差しで裏付けが取れます。当社が賃貸を本業としているのは、この2つ目の物差しを持っているということでもあります。
売り出し価格をどう決めるか
査定額と売り出し価格は別のものです。順に決めていきます。
- 手順としては次のようになります。
- 成約事例を集める … 実際に売れた価格です。売り出し中の価格ではありません
- 売り出し中の物件を見る … 今の競合です。同じ棟や近隣に何戸出ているかを確認します
- 賃料から逆算する … 収益還元法で、もうひとつの数字を出します
- 期限を決める … いつまでに売りたいかで、価格の付け方が変わります
- 値下げの余地を残すか決める … 交渉を前提にするかどうかを先に決めておきます
気をつけたいのは、売り出し中の価格を根拠にしないことです。売り出し価格は売主の希望であって、その値段で売れた証明ではありません。売れ残っている物件の価格を基準にすると、自分も売れ残ります。見るべきは成約した事例です。
高い査定額を出す会社が良い会社とは限らないのも、同じ理由です。契約を取るために高い数字を出し、後から下げていくという進め方もあります。数字の根拠を聞いて、成約事例に基づいているかを確かめてください。
ロイヤルクレスト浅間町の査定は無料です。成約事例と賃料の両方から数字を出します。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
現地を見せていただいてから、当社の買取額を紙に記してお渡しします。査定のお申し込みをお断りすることはございません。
当社自身が買主です。伊吹株式会社、屋号を不動産のイブキといいます。国土交通大臣(1)第10691号。
| 金額の根拠 | 成約事例と賃料の両方を書面に記します。数字の出どころが分かる形にします |
| 買主を探す期間 | ありません。当社が直接の買主となります |
| 値下げの交渉 | お出しした金額で買い取ります。後から下げることはいたしません |
| お部屋の状態 | 清掃も修繕も不要です。現状のままでお引き受けします |
| 駐車場やトランクルーム | ご契約中のものはそのまま引き継ぎます |
| 仲介手数料 | いただきません。当社が買主となる二者間の売買です |
| 引き渡した後 | 契約不適合責任は免除とします。後日のご請求もいたしません |
当社の本業は賃貸の仲介です。77㎡から93㎡のファミリー向け住戸をこの地域でいくらで募集できるかを、実際の数字で見込めます。取引事例だけでなく賃料からも裏付けを取れることが、金額を出せる理由です。
ご相談から引き渡しまで
お部屋の条件を伺う
階数、間取り、専有面積、向き、駐車場の契約、現在お住まいかどうかをお知らせください。
成約事例と賃料を集める
この棟と近隣で実際に売れた事例を調べます。あわせて同じ広さの賃貸がいくらで決まっているかを確認します。
現地を拝見する
室内のほか、集会室、トランクルーム、駐輪場、駐車場を見ます。30分ほどで終わります。
2つの数字を並べてお渡しする
取引事例から出した数字と、賃料から逆算した数字を両方記載します。当社の買取額も添えます。無料です。
契約して決済する
ご判断いただいたら契約します。審査の工程がないため日程を確定でき、決済日に代金と登記を処理します。
2つの方法で出した数字が大きく離れることがあります。それ自体が情報です。売買では評価されにくいが賃貸では強い、あるいはその逆という状況が読み取れます。どちらの方針で売るかを決める材料になります。
よくある質問
ロイヤルクレスト浅間町の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から押切2丁目まで車で8分です
- 成約事例と賃料の2つの物差しで数字を出し、根拠を書面に記します
- お出しした金額で買い取ります。後から下げることはありません
- 査定は無料。売り方を決める前の段階でご相談いただけます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ロイヤルクレスト浅間町は押切2丁目1-27、浅間町駅徒歩7分のSRC15階建、2004年11月築・46戸です
- 丸美産業の分譲、村本建設の施工。1階に集会室があり、トランクルームも備わります
- 価格の出し方は取引事例比較法・収益還元法・原価法の3つ。中古マンションは1つ目が中心です
- 事例が少ない棟では、賃料から逆算する収益還元法を併用すると裏付けが取れます
- 売り出し中の価格ではなく、実際に売れた成約事例を基準にします
