「利回り8％と言われたが、その数字をそのまま信じていいのか」
「実際の手取りは、もっと少ない気がする」
「売るときの値段は、どうやって決まるのか」
ライジングコート名古屋駅前東は、名古屋市西区那古野2丁目1番6号にあります。地下鉄桜通線の国際センター駅から歩いて7分、名古屋駅までも歩ける距離です。当社の事務所は庄内通3丁目、車で10分ほどになります。
60戸すべてが20㎡前後のワンルームという構成ですので、この棟の住戸はほぼ投資用として保有されています。投資用の区分は、居住用とは価格の決まり方が違います。利回りが基準になるためです。このページではその計算を書きます。買取の金額は住戸により条件が異なるため掲載しておりません。拝見したうえで書面にいたします。
この記事の内容
- ライジングコート名古屋駅前東の建物概要
- 表面利回りと実質利回り
- 売却価格は利回りから逆算される
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
ライジングコート名古屋駅前東の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区那古野2丁目1番6号 |
| 交通 | 地下鉄桜通線「国際センター」駅 徒歩7分（資料により8分）／地下鉄鶴舞線「丸の内」駅 徒歩10分前後／同「浅間町」駅 徒歩9〜13分／「名古屋」駅 徒歩12〜15分 |
| 築年月 | 2008年7月（2026年時点で築18年）。9月とする資料もあります |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上11階建 |
| 総戸数 | 60戸 |
| 専有面積・間取り | 19.30㎡〜24.84㎡／1R・1K。全戸が単身者向けです |
| 敷地面積 | 286.47㎡との記載があります |
| 管理形態 | 全部委託・巡回。管理会社はグローバルコミュニティとする資料とKBSシラカワとする資料があります |
| 分譲会社・施工会社 | 日本ライジング／土屋組（設計は対木） |
| 設備 | オートロック、宅配ボックス、防犯カメラ、モニター付インターホン、ディンプルキー、浴室乾燥機、バス・トイレ別 |
| ペット | 飼育不可との記載があります。楽器・事務所利用も不可との記載です |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／商業地域 |
| 学区 | 名古屋市立なごや小学校・菊井中学校 |
築年月が7月と9月、管理会社名が2通りで記載が分かれています。駐車場についても屋内平面式3台とする資料、なしとする資料、有とだけ記す資料があり、確定できていません。エレベーターの基数も分かりませんでした。敷地面積は1件の資料のみに拠っています。管理費と修繕積立金の月額、積立金の残高、修繕の履歴とあわせて、査定に伺った際に管理会社へ照会します。2008年7月の完成ですので新耐震基準の建物です。
11階建てに60戸、専有面積は19.30㎡から24.84㎡。ファミリー向けの住戸はなく、単身者向けの区分所有として建てられた棟です。賃貸の募集も常時複数出ており、分譲賃貸として流通しています。名古屋駅の東側、四間道や円頓寺商店街に近い商業地域の立地です。
表面利回りと実質利回り
広告に載る数字は、たいてい表面利回りです。中身が違います。
| 表面利回り | 実質利回り | |
|---|---|---|
| 計算式 | 年間の家賃収入 ÷ 購入価格 | （年間の家賃収入 − 年間の経費）÷（購入価格 ＋ 購入時の諸費用） |
| 含まれる経費 | 含みません | 管理費、修繕積立金、固定資産税、賃貸管理料、原状回復費など |
| 空室の扱い | 満室の前提で計算します | 空室期間を織り込むこともあります |
| 数字の大きさ | 高く出ます | 表面より低くなります |
| 使われる場面 | 物件を並べて比較するとき | 実際に買うかどうかを判断するとき |
ワンルームの場合、管理費と修繕積立金が家賃に対して占める割合が、ファミリータイプより大きくなりがちです。家賃5万円に対して管理費と積立金で1万円という水準も珍しくありません。表面と実質の差が開きやすいのが、この規模の住戸の特徴です。
売却価格は利回りから逆算される
買主が投資家である以上、価格は収益から決まります。
- 買主が見ているのは、次の数字です。
- 現在の家賃 … 実際に入っている賃料です。相場より高ければ、下がる前提で見られます
- 管理費と修繕積立金 … 毎月確実に出ていく費用です。金額が大きいと利回りが落ちます
- 固定資産税 … 年額です。都市計画税と合わせて計算します
- 空室の履歴 … これまでどのくらい空いていたか。埋まりやすさの指標になります
- 求める利回り … 買主が何％を目標にしているかで、逆算される価格が変わります
つまり、家賃を上げれば価格が上がり、管理費が上がれば価格が下がるという構造です。売る前に家賃を見直す余地があるかどうかは、確かめる価値があります。ただし空室のまま家賃を高く設定しても意味はありません。実際に入居している状態の賃料が評価の対象です。
賃貸中のまま売る場合、入居者に知られることはありません。所有者が変わり、家賃の振込先が変わるだけです。当社もこの形で買い取ります。
ライジングコート名古屋駅前東の査定は無料です。家賃の水準もあわせてお伝えします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
住戸を拝見してから、買取額を書面でご提示します。面積や用途を理由にお断りすることはございません。
売買のお相手は当社です。伊吹株式会社（不動産のイブキ）、国土交通大臣(1)第10691号の免許で営業しています。
| 賃貸中の住戸 | そのまま買い取ります。入居者に退去していただく必要はありません |
| 空室の住戸 | 原状回復は不要です。退去後そのままの状態でお引き受けします |
| 専有面積が20㎡前後 | 面積を理由に金額を下げることはいたしません。賃貸で運用できるためです |
| 買主の融資 | 探しません。当社の資金で購入するため、審査による遅れがありません |
| 複数戸お持ちの場合 | まとめて買い取ります。同じ日に決済できます |
| 仲介手数料 | いただきません。当社との直接の取引になります |
| 引き渡した後 | 契約不適合責任は免除とします。設備の不具合も当社で対処します |
当社の本業は賃貸の仲介です。名古屋駅まで歩ける単身向けの住戸を、いくらで募集すれば決まるか。この数字を実際の事例で持っています。利回りの前提となる家賃を、仮定ではなく実額で見込めることが、金額を出せる理由です。
ご相談から引き渡しまで
住戸の状況を伺う
階数、専有面積、空室か賃貸中か、賃貸中であれば家賃と契約の期間をお知らせください。
収支を整理する
家賃から管理費、積立金、賃貸管理料、固定資産税を引いて、現在の実質的な手取りを算出します。
近隣の家賃相場を調べる
国際センター駅周辺の単身向けの募集事例を集め、現在の家賃が相場に対してどうかを確認します。
金額と利回りを書面にする
買取額に加え、表面利回りと実質利回りの両方を記載します。数字の根拠が分かる形にします。無料です。
契約して決済する
ご判断いただいたら契約します。賃貸中の場合、入居者へは所有者変更のご案内を当社から差し上げます。
複数戸をお持ちの方からのご相談が多い棟です。1戸ずつの合計と、まとめて買い取る場合の金額を並べてお渡しします。手間と期間に見合うかどうかをご覧のうえ、ご判断ください。
よくある質問
ライジングコート名古屋駅前東の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から那古野2丁目まで車で10分です
- 賃貸が本業ですので、利回りの前提となる家賃を実額で見込めます
- 賃貸中でも空室でも、そのままの状態で買い取ります
- 複数戸をお持ちの場合、まとめて同じ日に決済できます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ライジングコート名古屋駅前東は那古野2丁目1-6、国際センター駅徒歩7分のRC11階建、2008年7月築・60戸です
- 専有面積19.30〜24.84㎡の1R・1K。全戸が単身者向けの投資用区分です
- 表面利回りは経費を含まず、実質利回りは管理費・積立金・税を差し引いて計算します
- ワンルームは家賃に対する管理費と積立金の割合が大きく、表面と実質の差が開きます
- 売却価格は買主の求める利回りから逆算されるため、家賃と経費が価格を決めます
