ラドーニ清水の売却・買取｜名古屋市北区清水・RC11階建25戸・2005年築

ラドーニ清水は、名古屋市北区清水2丁目1番5号にある分譲マンションです。2005年7月竣工、鉄筋コンクリート造11階建、総戸数25戸。伸幸ハウスが分譲しました。

地下鉄名城線の清水駅から徒歩1分。専有面積はおおむね47平方メートル台から63平方メートル台で、1LDKを中心とした構成です。単身の方や二人暮らしの方、投資用として所有されている方が多い棟です。

2005年の竣工なので、オートロック、宅配ボックス、テレビモニター付きインターホンといった設備が最初から入っている世代です。築20年を超えたこの時期、それらの機械が更新の時期に入ります。売却のときに何を確認し、買主にどう説明するかを整理します。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。買取の金額はこのページには書きません。室内を拝見し、書面にしてお出しします。

清水2丁目は、地下鉄名城線の清水駅を中心とした一帯です。名城線で栄、金山方面へ直通し、大曽根まではひと駅です。駅の周辺は商店と住宅が混じり、平坦な地形が続きます。

11階建てで25戸という構成なので、1フロアあたり2戸から3戸。専有面積は50平方メートル前後が中心で、ご家族向けというより、単身の方や二人暮らしの方に向いた住戸構成です。

買主の層が読みやすい棟です

駅徒歩1分で1LDK中心という条件は、実際に住む方だけでなく、賃貸に出す目的で買う方にも向いています。売り出すときは、この二つの層に同時に届く出し方をします。賃貸中のまま売る方法も選べます。

建物の躯体は長く使えますが、機械や電子部品はそうではありません。

おおよその目安

竣工から21年が経っているので、いくつかの設備はすでに更新済み、あるいは検討中の段階にあるはずです。

どこまで積立金でまかなえるか

長期修繕計画に設備の更新が組み込まれていれば、積立金から支出されます。組み込まれていない場合、一時金を徴収するか、借入れを行うか、更新を先送りするかのいずれかになります。

買主が最も気にする点

設備が古いこと自体より、「いつ、いくらの負担が来るか」がわからないことを買主は嫌います。決まっていることは決まっていると、未定なら未定と伝えるのが結果的に早く決まります。

25戸という戸数は、共用設備を持つ棟としては小さい部類です。

1戸あたりの負担が大きくなります

オートロックの更新費用は、戸数が多くても少なくてもさほど変わりません。その費用を25戸で分けるか、100戸で分けるかで、1戸あたりの金額は大きく違います。設備が充実している小規模な棟ほど、月々の積立金が高めになる理由です。

これは弱点であり、同時に説明材料でもあります

資料は管理組合から取り寄せます

売主がご自身で保管されていなくても、管理会社または理事長に請求すれば、規約、直近の総会議事録、長期修繕計画、積立金の残高証明が取得できます。手数料がかかる場合があり、届くまで1週間から2週間を見ます。当社にご依頼いただければ、代わりに手配します。

当社が買主になる場合の条件です。

当社は賃貸仲介が本業です。清水駅徒歩1分で1LDKという条件は、単身の方の募集にそのまま合います。設備の更新が控えていても、募集の条件を組み立てられます。だからこの棟は買えます。

オートロックの更新費用は誰が負担しますか。

共用部の設備なので管理組合の負担です。積立金から支出されるか、一時金を徴収するかは総会で決まります。

一時金の予定があると売れませんか。

売れます。決まっている内容を買主に伝えることが必要で、隠すことはできません。未定なら未定と伝えます。

積立金が高いと不利ですか。

25戸という規模では1戸あたりの負担が大きくなります。残高が積み上がっていることを示せば、むしろ安心材料になります。

賃貸に出したまま売れますか。

売れます。内見ができない分、賃貸借契約書と入金記録が判断材料になります。当社は入居者がいるままお受けします。

管理組合の資料が手元にありません。

管理会社または理事長に請求すれば取得できます。当社にご依頼いただければ代わりに手配します。