「ハザードマップの色が付いている区域だと聞いた。売れるのだろうか」
「買主に説明する義務があるのか、それとも聞かれたら答えればいいのか」
「うちは8階建の上のほう。それでも関係あるのか」
ラビデンス大野木は、名古屋市西区大野木3丁目105番に建っています。地下鉄鶴舞線の庄内緑地公園駅まで徒歩17分という位置で、庄内通3丁目の当社事務所からは車で14分ほどになります。
不動産の取引では、水害のハザードマップにおける物件の位置を買主に示すことが求められます。これは売主や不動産会社の裁量ではなく、定められた手続きです。色が付いているから売れないということではありませんが、伝え方で印象が変わります。ここで整理します。買取の金額は住戸の条件で変わるため掲載しておりません。拝見したうえで書面にしてお渡しします。
この記事の内容
- ラビデンス大野木の建物概要
- ハザードマップの説明は義務
- マップの読み方と伝え方
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
ラビデンス大野木の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区大野木3丁目105番 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「庄内緑地公園」駅 徒歩17分（約1.36km）。19分とする資料もあります |
| 築年月 | 1995年3月（2026年時点で築31年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上8階建 |
| 総戸数 | 28戸 |
| 専有面積・間取り | 70.42㎡〜86.54㎡／3LDK〜4LDK。下限を54.15㎡とする資料もあります |
| 管理形態 | 乾商事による全部委託・巡回 |
| 分譲会社・施工会社 | 一光開発／松村組。設計も松村組 |
| 設備 | エレベーター。公営水道・都市ガス・下水です |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／第一種住居地域 |
| 法令上の制限 | 緑化地域、31m高度地区、特定都市河川浸水被害対策法の区域にあたるとの記載があります |
| 学区 | 名古屋市立大野木小学校・山田東中学校。大野木1〜5丁目は分割がありません |
| 周辺 | 庄内緑地が近く、名古屋市西区役所山田支所が徒歩圏です |
専有面積の下限について、70.42㎡とする記載と54.15㎡とする記載に分かれました。庄内緑地公園駅までの所要も17分と19分で開きがあります。敷地と建築の面積、駐車場の形式と台数、駐輪場、オートロックや宅配ボックスがあるかどうか、ペットを飼えるかどうかは、いずれも公開情報からは読み取れませんでした。これらは毎月の管理費と積立金、積立金の残高、修繕工事をいつ行ったかとあわせ、査定に伺った折に管理会社へ確認いたします。完成は1995年で、新耐震基準にあたる建物です。
大野木3丁目には分譲マンションが5棟あり、うち4棟が1983年から1993年の竣工です。この棟は105番地で、そのなかでは最も新しい1995年の完成にあたります。同じ丁目内に93番、100番、81番、7番の4棟がありますので、査定のご依頼では番地をお伝えください。西区にはもう1棟「ラビデンス城西」（城西1丁目6-16）があります。
8階建てに28戸という構成です。専有面積は70㎡台から86㎡台で3LDKと4LDK。大野木小学校の学区にあたり、庄内緑地が近い地域です。
ハザードマップの説明は義務
2020年8月から、水害ハザードマップにおける物件の所在地を重要事項説明で示すことが義務づけられています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| いつから | 2020年8月28日以降の取引に適用されています |
| 誰が行うか | 宅地建物取引業者が、重要事項説明のなかで行います |
| 何を示すか | 市町村が配布する水害ハザードマップ上の、物件のおおよその位置です |
| 対象 | 洪水、雨水出水（内水）、高潮のハザードマップです |
| マップがない場合 | 「配布されていない」旨を説明します |
| 浸水の深さ | マップに記載があれば、それも伝えることが望ましいとされます |
| 売れなくなるか | 説明の義務であって、取引を禁じるものではありません |
この棟には、特定都市河川浸水被害対策法の区域にあたるという記載があります。これは河川の流域で雨水の流出を抑える対策を進めるための指定で、新たに建物を建てる際に雨水浸透施設などが求められる仕組みです。既にある住戸を売るうえで直接の支障になるものではありませんが、区域内であることは説明の対象になります。
マップの読み方と伝え方
色が付いているだけでは情報として足りません。何を添えるかで受け取り方が変わります。
- 資料に書くとよい項目です。
- 想定される浸水の深さ … 0.5m未満か、3mを超えるかで意味がまったく違います
- 何の想定か … 何年に一度の降雨を想定したものかを確かめます
- ご自身の住戸の階数 … 3階以上なら、想定浸水深を上回ることが多くあります
- 電気設備の位置 … 受変電設備が地下や1階にあると、停電で断水やエレベーター停止が起きます
- 避難所の場所 … マップに記載されています。最寄りを書きます
- 過去の浸水の有無 … 実際に浸水したことがあるかは、管理組合に聞けば分かります
- 保険の加入状況 … 管理組合の保険に水災の補償が付いているかを確かめます
3行目が売り手にとって使える情報です。8階建の上層階であれば、想定される浸水の深さを住戸の床が上回ります。「区域内ではあるが、この住戸の階では浸水しない想定」と言えれば、買主の不安はかなり収まります。
一方で4行目は正直に確認しておくべき項目です。受変電設備が1階や地下にある棟では、建物が浸水すると停電し、上層階でも水が出ずエレベーターも止まります。住戸そのものが濡れなくても生活は止まりますので、管理組合に設備の位置を確かめておいてください。
ラビデンス大野木の査定は無料です。ハザードマップの確認もあわせて行います。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
住戸と建物を見せていただいたうえで、買取額を記した書面をお渡しします。ハザードの区域を理由にお断りすることはありません。
買い受けるのは当社です。伊吹株式会社（不動産のイブキ）。宅建業免許は国土交通大臣(1)第10691号になります。
| ハザードマップの区域内 | 金額を下げる材料にはいたしません。賃貸の需要がある地域です |
| 過去に浸水したことがある | 事実として伺いますが、お断りの理由にはいたしません |
| 買主のローン審査 | ありません。当社の自己資金で購入しますので、審査の結果を待つ期間がありません |
| お部屋の手入れ | クリーニングも補修もしていただかなくて結構です。現状のままお引き受けします |
| 駐車場のご契約 | お借りでしたら解約は不要です。そのまま当社が引き継ぎます |
| ご負担いただく費用 | 仲介手数料は発生いたしません。当社が買主となる二者間の取引だからです |
| お引き渡しの後 | 契約不適合責任は免除とします。給湯器や水まわりの不具合も当社の費用で直します |
当社の本業は賃貸の仲介です。この一帯で70㎡台から86㎡台の住戸がいくらで借り手が付くかは、実際の募集で把握しております。運用に回した場合の数字を出せますので、それを土台に買取の金額をお示しします。
ご相談から引き渡しまで
住戸の条件を伺う
階数、間取り、専有面積、空室か居住中か。お電話でもメールでも承ります。
ハザードマップで位置を確かめる
市が配布するマップで、想定される浸水の深さと避難所を確認します。当社が調べます。
受変電設備の位置を管理組合に聞く
浸水時に停電するかどうかの判断材料になります。照会は当社が行います。
建物と住戸を拝見する
お部屋に加え、1階まわり、エントランス、駐車区画、敷地の高さを見せていただきます。
買取額を書面に落として決済する
金額をお渡しし、ご承諾いただいたら契約します。日程はご都合に合わせます。
過去に浸水したことがあるかどうかは、管理組合の議事録や長く住んでおられる方の記憶から分かります。実際にあったなら、それは告知の対象です。なかったなら「記録上は確認されていない」と書けます。どちらにしても調べておいたほうが、後の交渉が楽になります。
よくある質問
ラビデンス大野木の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から大野木3丁目まで車で14分です
- ハザードマップの位置と想定浸水深、受変電設備の位置まで調べて資料にします
- 賃貸が本業ですので、この地域の70〜86㎡台の家賃を実額で見込めます
- 査定は無料。ハザードの区域を理由に金額を下げることはありません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ラビデンス大野木は大野木3-105、庄内緑地公園駅徒歩17分のRC8階建、1995年3月築・28戸です
- 緑化地域、31m高度地区、特定都市河川浸水被害対策法の区域にあたるとの記載があります
- 2020年8月から、水害ハザードマップ上の位置を重要事項説明で示すことが義務づけられました
- 色が付いているだけでなく、想定浸水深と住戸の階数を添えると買主が判断できます
- 受変電設備が1階や地下にある棟は、上層階でも停電と断水の影響を受けます
