「名駅の1Kなら民泊にも回せると聞いたが、本当に規約で認められているのか分からない」
「買い手から『短期貸しはできますか』と聞かれそうで、答えを用意しておきたい」
「管理会社から届いた規約の冊子が分厚く、どこを見ればいいのか見当がつかない」
プレサンス名古屋駅前プラチナムは、名古屋市西区名駅3丁目7番4号に建つ地上12階建て・総戸数66戸の鉄筋コンクリート造マンションです。2008年1月の竣工で、地下鉄桜通線「国際センター」駅から徒歩5分、名古屋駅も徒歩圏です。専有面積は20㎡台前半の1R・1Kが中心で、持ち主の多くは自分で住まず賃貸に出しています。不動産のイブキの事務所がある西区庄内通3丁目9-4からは車で15分ほどです。
この広さの部屋を探す買主は、ほとんどが投資目的です。よく尋ねられるのが、民泊や短期貸しに使えるかどうかです。答えは立地ではなく管理規約と使用細則にあります。この記事では、住宅宿泊事業（民泊）と短期賃貸で規約のどこを読むのかを整理します。
当社が直接買い取る場合の条件と流れも載せています。買取額はお部屋と書類を拝見したあと書面でお伝えするため、ここに目安は載せていません。
この記事の内容
- プレサンス名古屋駅前プラチナムの建物概要
- 民泊・短期賃貸は管理規約のどこで決まるか
- 投資目的の買主が取り寄せる書類と確かめる点
- イブキが直接買い取るときの条件
- 規約を確かめながら売るまでの流れ
- よくある質問
プレサンス名古屋駅前プラチナムの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区名駅3丁目7番4号 |
| 交通 | 地下鉄桜通線「国際センター」駅 徒歩5分（資料により6分）／JR・地下鉄・名鉄・近鉄「名古屋」駅 徒歩9分 |
| 築年月 | 2008年1月（築18年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上12階建 |
| 総戸数 | 66戸（資料により78戸の表記あり。査定時に管理会社へ確認） |
| 専有面積・間取り | 約21.00㎡〜24.40㎡／1R・1K |
| 分譲・施工 | 分譲 プレサンスコーポレーション／施工 土屋組 |
| 管理会社・管理形態 | プレサンスコミュニティ／管理形態と管理員の勤務は査定時に確認 |
| 土地権利・用途地域 | 査定時に確認 |
| 駐車場 | 資料により「あり」「なし」が分かれる。査定時に確認 |
| ペット | 査定時に規約・使用細則で確認 |
| 共用設備 | オートロック、防犯カメラ、エレベーター、宅配ボックス、自転車置場 |
| 学区 | なごや小学校・菊井中学校（名古屋市の通学区域一覧、名駅三丁目は注記なし） |
総戸数は多くの資料が66戸ですが、78戸とする資料が1つあります。徒歩分も5分と6分に分かれます。重要事項調査報告書で確かめてから買主向けの資料に載せます。
駐車場も資料で割れており、空き状況とあわせて照会します。洪水の浸水想定は、名古屋市のハザードマップで番地を当てて確かめます。
名駅周辺にはプレサンスの棟がいくつもあります。プレサンス名古屋STATIONビジュ（名駅2丁目16-9）、プレサンス名古屋STATIONキュオル（名駅2丁目）、プレサンス名古屋STATIONエアロ（那古野2丁目24-4）、プレサンスロジェ名古屋駅前（牛島町3-11）は別の建物です。「名駅」という町名は中村区にもありますが、この棟は西区名駅3丁目です。登記簿の所在と建物名が一致するかを最初に確かめます。
国際センター駅は桜通線で名古屋駅の隣です。日常の買い物は駅近くのスーパー、休日は名古屋駅の地下街と使い分けられます。単身の通勤者が借りやすく、賃貸に出ている部屋が多い建物です。
民泊・短期賃貸は管理規約のどこで決まるか
分譲マンションの一室で民泊ができるかは、持ち主一人では決められません。管理組合の規約が優先します。この棟の規約がどちらかは公開資料では確認できていないため、規約で確かめる前提で見る場所を並べます。
見る場所は3つ
| 規約の箇所 | 書かれていること | 民泊・短期賃貸との関係 |
|---|---|---|
| 専有部分の用途 | 「専ら住宅として使用する」の一文 | これだけで民泊を禁じたと読めるかは解釈が分かれます。次の条項とあわせて読みます |
| 住宅宿泊事業の条項 | 住宅宿泊事業法に基づく事業を「行ってはならない」または「行うことができる」 | 法律の施行前後に多くの管理組合が足した一文です。あればそれが答えです |
| 専有部分の貸与・使用細則 | 貸すときの届出、借主の誓約書、契約期間の下限 | 「一定期間未満の賃貸を禁じる」と細則で決めている例があります |
この棟の最初の規約は、住宅宿泊事業法より前に作られています。民泊の条文があるとすれば、あとから総会で加えたものです。改正の記録が残る議事録まで見て、今の規約の姿を確かめます。
規約に書かれていないときの扱い
民泊の届出には、規約で住宅宿泊事業が禁じられていないことを示す書類が要ります。何も書かれていない場合は、管理組合に禁止の意思がないと確かめた書類を求められます。「書いていないから自由」ではありません。
短期賃貸と民泊は別の話
1か月単位のマンスリー型は、宿泊ではなく賃貸借として扱われるのが一般的です。ただし細則で契約期間の下限を決めている棟もあります。「短期貸しはできる」と言い切らず、該当箇所を示すのが安全です。
- 住宅宿泊事業を名指しした条項があるか、あれば禁止か許容か
- 条項が加えられた総会の日付と議案の内容
- 賃貸の届出書式と借主に求める誓約書の中身
投資目的の買主が取り寄せる書類と確かめる点
20㎡台の部屋を買う人は、家賃収入から利回りを計算します。民泊の可否は上乗せの材料にはなっても、それだけで買う人は多くありません。気にされるのは、今の賃貸が続けられるかと将来の出費です。
- 重要事項調査報告書：管理費と修繕積立金、滞納の有無、改定の予定
- 管理規約・使用細則の最新版：用途、貸与、ペット、ゴミ出しの決まり
- 直近数年分の総会議事録：規約改正、大規模修繕の時期
- 長期修繕計画：外壁や屋上防水の工事がいつ予定されているか
- 賃貸中なら賃貸借契約書：普通借家か定期借家か、敷金の引き継ぎ
プレサンス名古屋駅前プラチナムの査定は無料です。査定のあとで売らないと決めても、費用は一切かかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取るときの条件
買主は当社（伊吹株式会社）
間に仲介会社が入らないため、売主さまが仲介の手数料を払う場面はありません。
室内の片付けや原状回復をせず、そのままの状態で引き渡していただけます。引き渡し後に見つかった不具合は、売主さまに責任を求めない特約で契約します。
宅地建物取引業免許：国土交通大臣(1)第10691号
| 賃貸中の部屋 | 入居者はそのままで、敷金と賃貸借契約は当社が引き継ぎます |
| 規約の確認 | 規約・細則・議事録の取り寄せは当社で進めます。民泊の可否が不明でも査定はできます |
| 空室の部屋 | 買い取ったあと当社の賃貸仲介で入居者を探します。募集の手間はかかりません |
| 引き渡し | 決済日は売主さまの都合に合わせます。賃料の日割り精算も決済日で区切ります |
イブキは西区で賃貸の仲介を本業にしてきた会社です。買い取った部屋は自社で借り手を探して貸し続けられます。普通の賃貸で成り立つかを見て買うため、民泊の可否で査定の土台は変わりません。
規約を確かめながら売るまでの流れ
ご相談と部屋番号の確認
部屋番号、賃貸中か空室か、手元の書類をお知らせください。規約の冊子が見当たらなくても構いません。
規約と議事録を取り寄せる
最新の規約、使用細則、議事録、重要事項調査報告書を管理会社へ依頼し、住宅宿泊事業の条項を確かめます。
室内と賃貸の状況を拝見
空室なら室内を、賃貸中なら契約書と入金の記録を拝見します。入居中の部屋に立ち入りません。
仲介と買取の両方で見通しを出す
規約の中身を踏まえ、仲介で広く売る場合と当社が買う場合を並べます。買取額は書面でお渡しします。
契約と決済
条件がまとまったら売買契約を結び、決済日に代金をお支払いします。賃貸中の部屋は、貸主が替わったことを入居者へ当社から通知します。
規約の答えが「民泊禁止」でも、多くの買主は普通の賃貸で利回りを見ます。禁止か許容かを先に書面で確かめておけば、質問に早く答えられます。
よくある質問
プレサンス名古屋駅前プラチナムの売却・買取はイブキへ
- 民泊・短期賃貸の条項を規約と議事録の写しで確かめてからお話しします
- 賃貸中の部屋は入居者を替えずに買い受けます
- 空室は買い取ったあと当社の賃貸仲介で借り手を探します
- 査定は無料で、お断りいただいても費用はかかりません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 西区名駅3丁目7番4号、2008年1月竣工・RC12階建・66戸の1R・1K中心の棟です
- 民泊の可否は、住宅宿泊事業の条項、用途の条文、貸与の細則で決まります
- 2008年竣工なので、民泊の条文があれば後からの改正です。議事録まで確かめます
- 買主は規約より先に賃貸の継続と修繕の出費を見ます
- 当社は普通の賃貸で成り立つかを基準に買うので、規約の答えに関係なく査定できます
