「20㎡ほどのワンルーム。住宅ローンでは買えないと聞いた」
「買う人が限られるなら、値段を下げるしかないのだろうか」
「入居者がいるまま売るのと、空けてから売るのと、どちらがいいのか」
プレサンス名古屋城前ラバンカは、名古屋市西区城西1丁目2番4号にある8階建です。地下鉄鶴舞線の浅間町駅まで徒歩5分から7分、堀川の近くに建っています。当社の事務所は庄内通3丁目で、車なら9分ほどです。
84戸のほとんどが20㎡前後の1Kと1Rで、賃貸に出されている住戸が多い棟です。この広さの住戸は、買主が使える融資に制約があり、そのことが売り方と値付けを決めます。仕組みと対策を整理しました。住戸ごとの買取額は、家賃や契約の内容を確かめたうえで書面にするため、ここでは記していません。
この記事の内容
- プレサンス名古屋城前ラバンカの建物概要
- 25㎡に満たない住戸と融資の関係
- 買い手が限られる住戸の売り方
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
プレサンス名古屋城前ラバンカの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区城西1丁目2番4号 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「浅間町」駅 徒歩5〜7分／地下鉄桜通線・鶴舞線「丸の内」駅 徒歩13〜14分／地下鉄名城線「名古屋城」駅 徒歩15〜16分 |
| 築年月 | 2010年10月（9月とする資料もあります。2026年時点で築16年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上8階建 |
| 総戸数 | 84戸 |
| 専有面積・間取り | 約19㎡〜24㎡（29㎡台の住戸を含むとする資料もあります）／1K・1R |
| 管理形態 | プレサンスコミュニティによる全部委託・巡回 |
| 分譲会社・施工会社 | プレサンスコーポレーション／ノバック |
| 駐車場 | 11台とする資料、なしとする資料があります |
| 設備 | オートロック、宅配ボックス、エレベーター、防犯カメラ、24時間ごみ出し可、駐輪場、バイク置場 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／近隣商業地域とする資料と商業地域とする資料があります |
| 学区 | 城西1丁目は番地で区域が分かれ、小学校はなごや小か城西小、中学校は菊井中か浄心中になります |
| 周辺 | 長畝街園 約110m／コンビニ 約220m／名城病院 約520m／愛知県図書館 約520m |
| 建物の特徴 | 東向き・南東向きの住戸が中心。堀川の近くの立地です |
竣工月は9月と10月、用途地域は近隣商業地域と商業地域で資料が分かれていました。駐車場の台数も、11台とする資料となしとする資料があります。敷地面積と延床面積、設計会社、ペットの可否は確かめられていません。2番がどの小中学校の区域に入るかも、市の公開資料では番地まで分かりません。築16年を迎え、大規模修繕の時期と積立金の残高も気になるところですので、長期修繕計画と直近の総会資料を取り寄せたうえで査定します。
中区丸の内2丁目に「プレサンス名古屋城前」（2003年築・96戸）という別の建物があります。名前は「ラバンカ」の有無だけの違いです。また新道1丁目の「プレサンスロジェ名古屋浅間町ザ・レジデンス」は総戸数が同じ84戸で、取り違えられることがあります。こちらは西区城西1丁目2番4号の単身向けの棟です。
8階建に84戸、1フロアに10戸を超える住戸が並ぶ構成です。住戸は20㎡前後に揃い、単身の方の賃貸住まいとして使われている住戸が中心です。
25㎡に満たない住戸と融資の関係
面積が小さいと、買主が使える借入の種類が変わります。
| 借入の種類 | この広さの住戸での扱い |
|---|---|
| 一般的な住宅ローン | 多くの金融機関が25㎡や30㎡以上などの下限を設けており、対象外になりやすくなります |
| フラット35 | マンションは専有面積30㎡以上が条件のため、使えません |
| 住宅ローン控除 | 床面積の下限を下回るため、買主は税の控除を受けられません |
| 投資用ローン | 使える場合がありますが、金利が高く、審査で家賃と利回りが見られます |
| 現金 | 総額が小さいため、現金で買う投資家が主な買い手になります |
つまり、自分で住むために住宅ローンで買う人は、ほとんど買い手になりません。買い手の中心は、家賃収入を目的に現金か投資用ローンで買う人です。値段は住む人の好みではなく、家賃と費用の計算で決まります。
買い手が限られる住戸の売り方
相手が投資家だと分かっていれば、準備することもはっきりします。
- 賃貸借契約書 … 家賃、契約の始まり、更新の時期
- 入金の記録 … 滞納がなく、きちんと入っていること
- 管理費と積立金 … 月々の額と、今後の値上げの予定
- 大規模修繕の予定 … 一時金の心配がないか
- 空室の場合 … 最近の募集の家賃と、決まるまでの期間
入居者がいるまま売るか、空けてから売るかは、この種の住戸ではほぼ答えが決まっています。住宅ローンの買主がほとんどいない以上、空室にしても買い手の層は広がりません。家賃が入っている状態のほうが、投資家は収入を確かめやすく、判断が早くなります。
4番目も大事な点です。築16年は大規模修繕を控える時期で、積立金が足りなければ一時金や値上げの話が出ます。投資家はその負担を利回りから差し引いて考えるので、計画と残高を先に示せると値が崩れにくくなります。
プレサンス名古屋城前ラバンカの査定は無料です。賃貸中のままご相談いただけます。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
入居者の方がお住まいのままでも、書類と共用部を拝見すれば金額を出せます。修繕の予定も織り込みます。
当社、伊吹株式会社（不動産のイブキ）が自己の資金で買い取ります。融資の審査を待つことはありません。宅建業免許は国土交通大臣(1)第10691号。
| 20㎡前後の住戸 | 面積を理由にお断りしません。融資の制約を受けずに買い取れます |
| 入居者のいる住戸 | 賃貸借契約と敷金をそのまま当社が引き継ぎます |
| 空室の住戸 | 原状回復をしていなくても構いません |
| 集金代行や管理の委託 | 委託先への連絡の順番と、予告期間の確かめ方をお伝えします |
| 県外にお住まいの所有者 | 来名いただかずに、書類の往復だけで売買を終えられます |
| 諸費用 | 仲介を挟まないので、成約の報酬をお支払いいただくことはありません |
| 引き渡し後 | 契約不適合責任はお求めしません。設備の故障も当社で直します |
当社は賃貸の仲介を本業としています。浅間町駅から歩ける単身向けの1Kは、日々の募集で家賃の水準も決まるまでの期間も把握している帯です。その実額をもとに利回りを計算し、金額を組み立てます。
ご相談から引き渡しまで
家賃と契約を伺う
今の家賃、入居の時期、賃貸管理を任せている会社をお知らせください。
費用と修繕の予定を調べる
管理費・積立金と、大規模修繕の計画を管理会社に照会します。
建物と書類を確かめる
賃貸中なら共用部と契約書類、空室なら室内も拝見します。
計算の過程ごと金額をお知らせする
年間の家賃、差し引いた費用、残る手取りを一枚にして郵送します。お代はいりません。
ご判断後に手続き
入居者への家主変更の通知と、敷金の引き継ぎは当社が行います。
家賃と固定資産税は、引き渡しの日で日割りにして精算します。引き渡し以降の家賃は当社の収入になりますので、その内訳は決済の前に書面でお示しします。
よくある質問
プレサンス名古屋城前ラバンカの売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から城西1丁目まで車で9分です
- 融資の制約を受けない自己資金で、20㎡前後の住戸も買い取ります
- 入居者との契約と敷金を、そのまま引き継ぎます
- 単身向けの部屋の空室期間まで、日々の賃貸の募集で把握しています
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- プレサンス名古屋城前ラバンカは城西1-2-4、浅間町駅徒歩5分のRC8階建、2010年築・84戸です
- 住戸は20㎡前後の1K・1Rが中心で、賃貸に出されている住戸が多い棟です
- この広さでは住宅ローンやフラット35が使えず、買い手は投資家が中心です
- 家賃が入っている状態で、契約書と入金の記録をそろえて売るのが基本です
- 築16年で、大規模修繕の計画と積立金の残高が評価に響きます
