「引き渡しから1年。事情が変わって手放すことになった」
「同じ建物で新築の住戸がまだ売られている。中古で売れるのか」
「チラシの面積と登記の面積が違うと言われて戸惑っている」
プレサンスロジェ庄内通駅前の所在地は、名古屋市西区庄内通4丁目10番です。地下鉄鶴舞線の庄内通駅1番出入口まで約240m、徒歩3分。当社の事務所も同じ庄内通で、3丁目9番4号から歩いて5分ほどです。分譲の始めには「プレサンス ロジェ 庄内通Ⅱ」の名前で販売されていました。
2025年の完成ですから、中古としての流通はまだ始まったばかりです。この時期に売る方がつまずきやすいのは、新築の住戸との比べられ方、面積の表示、そして税金の三つです。順に整理します。金額は住戸ごとに算出する性質のものですので、この記事では買取額を示しておりません。
この記事の内容
- プレサンスロジェ庄内通駅前の建物概要
- 新築住戸と中古住戸はどう比べられるか
- 築1年で売るときに確かめる3点
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
プレサンスロジェ庄内通駅前の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区庄内通4丁目10番（地番） |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「庄内通」駅 徒歩3分（4分とする資料もあります）／地下鉄鶴舞線「庄内緑地公園」駅 徒歩15分／地下鉄鶴舞線「浄心」駅 徒歩21分 |
| 築年月 | 2025年7月（8月とする資料もあります。2026年時点で築1年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上15階建 |
| 総戸数 | 56戸 |
| 専有面積・間取り | 48.76㎡〜66.32㎡（パンフレット表示）／2LDK・3LDK |
| 敷地・建築・延床 | 敷地841.70㎡／建築面積309.11㎡／延床面積3,816.39㎡ |
| 管理会社 | 合人社計画研究所・プレサンスコミュニティ。管理員は通勤 |
| 分譲会社・施工会社 | プレサンスコーポレーション／大鉄工業。設計・監理は立田設計 |
| 駐車場 | 22台（屋外平面式5台・屋外機械式17台）。うち3台がEV充電に対応 |
| 駐輪場・バイク置場 | 駐輪場100台（うち3人乗り自転車対応10台）／バイク置場2台。いずれも屋内 |
| 共用設備 | オートロック、防犯カメラ、エレベーター、宅配ロッカー、ラウンジ、ペット足洗場、24時間ごみ出し可 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権の共有／商業地域と第一種住居地域にまたがります |
| 学区 | 名古屋市立庄内小学校 徒歩8分・名塚中学校 徒歩11分 |
| 周辺 | イオンタウン名西 徒歩5分／まじま医院・堀田病院 徒歩3分／庄内用水沿い |
竣工月は7月と8月の両方の記載があり、新築時の予定は「7月下旬竣工・8月下旬入居」でした。ペット足洗場は設けられていますが、飼育できる頭数や大きさの条件は管理規約の原文で確かめる必要があります。管理費と修繕積立金の月額、積立金の引き上げ予定、管理組合の設立後の総会の内容も、手元の資料では分かっておりません。査定の段階で管理会社から取り寄せます。
同じ庄内通4丁目の8番に「プレサンスロジェ庄内通」（2019年築・36戸・13階建）があります。分譲会社も通り名も同じで、違いは「駅前」の有無と番地です。こちらは10番、2025年築の56戸です。
841.70㎡の敷地に15階建56戸。2LDKを中心とした構成で、100台の駐輪場を屋内に備えています。車よりも自転車と地下鉄で暮らす世帯を想定した建物です。
新築住戸と中古住戸はどう比べられるか
同じ建物で新築の住戸が残っていると、買主は必ず並べて見ます。
| 比べる点 | 売主が残している新築住戸 | 個人が売る中古住戸 |
|---|---|---|
| 価格の動き | 最終盤は値引きや条件の上乗せが出ることがあります | 新築の値付けが上限の目安になります |
| 住宅ローン控除 | 新築として扱われます | 中古として扱われます。条件が変わります |
| 購入時の諸費用 | 仲介手数料がかかりません | 仲介で買えば手数料がかかります |
| 保証 | 売主のアフターサービスが一から付きます | 残りの期間を引き継ぐ形になります |
| 家具・カーテン | 付きません | 付けて渡すこともできます |
| 入居の時期 | すぐ入れます | 売主の退去時期に左右されます |
中古側は諸費用の面で不利になりやすく、同じ価格なら新築が選ばれがちです。一方で、階数や向きが違えば比べる相手にはなりません。新築で残っているのがどの住戸かを先に確かめ、ご自宅と条件が重ならなければ、比較の影響は小さくなります。
築1年で売るときに確かめる3点
時期が早いからこそ、先に押さえておきたい点があります。
- 面積の表示 … パンフレットは壁の中心で測った面積、登記は壁の内側で測った面積です。登記のほうが数㎡小さく出ます
- 譲渡所得の税率 … 売った年の1月1日時点で所有5年以下なら短期の扱いになり、税率が高くなります
- 住宅ローンの残高 … 引き渡しから間もない時期は、売却額が残高を下回ることがあります
- アフターサービスの残り … 部位ごとの保証期間を、買主へ引き継げるか確かめます
- 点検の予定 … 1年目の定期点検で見つかった不具合があれば、直っているかを整理します
1番目は、買主との話が食い違う原因になりやすい点です。広告に登記の面積を書くか、パンフレットの面積を書くかで数字が変わります。どちらの数字かを必ず添えます。
2番目は金額への影響が大きい点です。利益が出る売却なら、短期と長期で手元に残る額がかなり違います。一方、購入時より安く売って利益が出なければ、この税金はかかりません。ご自身がどちらに当たるかは、購入時の書類をもとに税理士に確かめてください。当社でもご紹介できます。
プレサンスロジェ庄内通駅前のご相談は、歩いて伺える距離からお受けします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
築1年の住戸でもお引き受けします。お部屋を見せていただき、金額を書面にしてお渡しします。
買主は当社、伊吹株式会社（不動産のイブキ）です。媒介は入りません。宅建業免許は国土交通大臣(1)第10691号。
| ローン残高が売却額を上回る | 差額の手当てをどうするか、金融機関との段取りから一緒に考えます |
| 新築住戸との競合 | 当社は新築と比べて買うのではなく、家賃から逆算して買います |
| 家具や家電 | 置いていかれても構いません。処分費用は求めません |
| 引き渡しの時期 | お住み替え先の入居日に合わせて決めます |
| 保証書・取扱説明書 | 揃っていれば引き継ぎます。欠けていても問題ありません |
| 手数料 | 直接の売買ですので、媒介の報酬は発生しません |
| 引き渡し後の不具合 | 契約不適合責任は求めません。当社で対応します |
当社は賃貸の仲介を本業とし、庄内通駅のまわりの募集はふだんから扱っています。駅徒歩3分の築浅2LDKは、単身の方からご夫婦まで引き合いの多い帯です。この棟が満室で推移していることも把握しています。その家賃を土台に金額を組み立てます。
ご相談から引き渡しまで
住戸の内容とご事情を伺う
階数、向き、面積のほか、ローンの残高とご希望の時期をお聞かせください。
新築の残り住戸を確かめる
同じ建物でどの住戸がまだ販売中かを調べ、ご自宅との重なりを見ます。
お部屋を拝見する
事務所から歩いて伺います。1年点検の結果があれば一緒に見せてください。
買取額と手取りの見込みをお渡しする
ローンの返済後に残る額まで計算して書面にします。費用は頂きません。
お決めいただいた後に契約
返済と抵当権の抹消は決済日に同時に行います。司法書士の手配も当社で行います。
購入時の売買契約書、重要事項説明書、パンフレットがあれば、面積の違いや保証の範囲がすぐ分かります。見当たらなくても、分譲会社や管理会社から写しを取り寄せる方法があります。
よくある質問
プレサンスロジェ庄内通駅前の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から4丁目10番まで歩いて5分です
- 新築の残り住戸との重なりを確かめてから金額を出します
- ローンを返したあとに残る額まで計算してお渡しします
- 賃貸が本業ですので、庄内通駅徒歩3分・築浅2LDKの家賃を実額で見込めます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- プレサンスロジェ庄内通駅前は庄内通4-10、庄内通駅徒歩3分のRC15階建、2025年7月築・56戸です
- 分譲開始時の名前は「プレサンス ロジェ 庄内通Ⅱ」でした
- 新築の住戸が残る時期は、階数や向きの重なりで比べられ方が変わります
- 登記の面積はパンフレットの面積より小さく出ます
- 所有5年以下で利益が出る売却は短期の譲渡所得になります
