「引き渡しの書類に評価書があったか覚えていません」
「築浅で売るなら、書類で差が付くのか知りたいです」
「買い替え先を探しつつ売り方を比べたいです」
プレミスト上小田井レジデンスは、名古屋市西区上小田井1丁目109番1号、2018年10月竣工の鉄筋コンクリート造・地上7階建てのマンションです。地下鉄鶴舞線の庄内緑地公園駅まで徒歩6分、名鉄犬山線の中小田井駅まで徒歩8分、上小田井駅まで徒歩11分です。当社の事務所（西区庄内通3丁目9-4）からは車で10分ほど、自転車で15分ほどです。
築浅の棟では、建物の古さより「新築時にどんな書類が付いていたか」が買主の関心になります。この記事では、住宅性能評価書（設計・建設）や長期優良住宅の認定書類が買主のローン・控除・地震保険にどう関わるか、書類の探し方と無い場合の代わりを整理します。
仲介で売る場合と当社が買い取る場合の両方を書いています。買取の金額は、お部屋と書類を拝見したうえで書面にしてお渡しします。
この記事の内容
- プレミスト上小田井レジデンスの建物概要
- 住宅性能評価書・長期優良住宅の書類は売却でどう効くか
- 買主が内見と書類で確かめること
- 当社が直接買い取る場合の条件
- 書類探しから引き渡しまでの流れ
- よくある質問
プレミスト上小田井レジデンスの建物概要
| 所在地 | 名古屋市西区上小田井1丁目109番1号 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「庄内緑地公園」駅 徒歩6分／名鉄犬山線「中小田井」駅 徒歩8分／「上小田井」駅 徒歩11分 |
| 竣工 | 2018年10月 |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上7階建 |
| 総戸数 | 39戸（資料により38戸。分譲時は住戸38戸・別に管理事務室1戸） |
| 専有面積・間取り | 約74〜89㎡、3LDK・4LDK（分譲時の資料による） |
| 分譲・施工 | 分譲 大和ハウス工業／施工 木内建設 |
| 管理会社・管理形態 | 大和ライフネクスト／巡回管理とする資料あり |
| 土地権利 | 所有権（敷地権の共有） |
| 用途地域 | 第一種住居地域とする資料あり |
| 駐車場 | 全戸分確保とする資料あり。自走式立体駐車場と1階住戸の専用平面駐車場（空きは査定時に確認） |
| ペット | 管理規約で確認 |
| 学区 | 山田小学校・山田中学校（名古屋市の通学区域一覧で上小田井一丁目は全域） |
総戸数は資料により39戸と38戸に割れています。数え方の違いと見られますが、管理会社へ確認します。
性能評価書の取得や長期優良住宅の認定の有無は、公開資料では確認できませんでした。ペットの規約とあわせて書面で確かめます。
北区の「プレミスト上飯田」、西区の「プレミスト庄内通」（笠取町2丁目）「プレミストセンターレジデンス」（幅下2丁目）は別の建物です。上小田井1丁目には名前の似たファミリアーレ上小田井レジデンス（1-56）のほか、モアグレース上小田井パークテラス（1-38-2）、ラヴィル庄内緑地公園（1-8-1）、グリーンパーク小田井（1-33）もあります。お問い合わせの際は「109番1号」とお書き添えください。
周辺は庄内緑地の北側で、公園へ歩いて行けます。上小田井駅の近くには大型商業施設mozo wondercityがあります。庄内川と新川に近いため、浸水想定は「なごやハザードマップ」で確かめておくと買主の質問に答えやすくなります。
住宅性能評価書・長期優良住宅の書類は売却でどう効くか
住宅性能評価書には、図面段階の「設計住宅性能評価書」と、工事中と完成時の検査を経て出る「建設住宅性能評価書」があります。中古で重みがあるのは建設のほうです。長期優良住宅は別の制度で、認定通知書が証拠になります。
この棟の取得の有無は公開資料では分からないため、分譲時の資料で確かめてください。取得していれば、買主の手続きで次のように効きます。
| 場面 | 評価書・認定書類があるとき | 無いとき |
|---|---|---|
| 住宅ローン | フラット35の金利引下げの基準（省エネ・耐震など）を満たす根拠に使える場合があります | 適合証明の検査で判断します。2018年竣工なので築年数は障害になりません |
| 住宅ローン控除 | 省エネ等級が書かれていれば、中古でも借入限度額の大きい区分に入れる可能性があります | 一般の中古住宅の区分になります。省エネ性能は別の証明書で示せます |
| 地震保険 | 耐震等級に応じた割引の根拠になります | 1981年6月以降の建物なので建築年割引は受けられます |
地震保険は「等級がいくつか」で差が変わる
地震保険の割引は重ねて使えず、どれか一つを選びます。マンションの評価書では耐震等級が1のことも多く、その場合は建築年割引と割引率が同じです。評価書があっても保険料に差が出ないことがある、と知っておくと買主に正確に伝えられます。
住宅ローン控除は引き渡しの年の制度で確かめる
控除の区分や限度額は税制改正でたびたび変わります。評価書の断熱等性能等級と一次エネルギー消費量等級が基準以上なら省エネ基準適合住宅として扱われる可能性がありますが、判定は買主が入居する年の制度によります。売主は写しを渡せるかを固めておけば十分です。
書類の探し方
- 引き渡し時の書類ファイル（「お引渡し書類」など）を見る
- 新築時の重要事項説明書・売買契約書に評価書の番号の記載がないか見る
- 分譲時のパンフレットの物件概要欄に「住宅性能評価書取得」の記載がないか見る
- 管理会社（大和ライフネクスト）に他の住戸の例を尋ねる
- 評価機関が分かれば、写しの交付を頼めるか相談する
無い場合の代わり
評価書が無くても売れなくなるわけではありません。省エネ性能は建築士などが出す「住宅省エネルギー性能証明書」で示せる場合があり、既存住宅の性能評価やインスペクションで状態を示す方法もあります。どこまで用意するかは買主側と相談します。
買主が内見と書類で確かめること
買主は新築と比べながら検討します。説明できる書類を先に揃えると、書類不足を理由にした値下げ交渉を減らせます。
- 評価書・認定書類の有無と、耐震等級・省エネ等級
- 駐車場の区画を引き継げるか
- 修繕積立金の値上げ予定
- 山田小学校・山田中学校までの通学路
- 浸水想定の深さ（特に低層階）
査定は無料です。書類が揃う前でも構いません。金額を見てお断りいただいても費用はかかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）当社が直接買い取る場合の条件
当社が買主になります
伊吹株式会社が買い受けるため、仲介手数料の支払いはありません。室内は今のままで引き渡せます。引き渡し後に見つかった不具合の責任は売主様に求めない契約にします（契約不適合責任を負わない特約）。国土交通大臣(1)第10691号。
| 評価書が見つからない | 無くても買取の判断はできます。後から出てきたら写しをいただきます |
| 住みながらの売却 | 買い替え先が決まるまで引き渡し日を延ばせます |
| ローンが残っている | 残債は決済で一括返済し、抵当権の抹消まで当社で段取りします |
| 相続後の名義 | 名義がご家族のままでも、相続登記の手順から確かめます |
| 買い取った後 | 賃貸仲介が本業のため賃貸に回す選択肢があり、転売を急がずに済む分、判断を早く出せます |
書類探しから引き渡しまでの流れ
引き渡し書類のファイルを開く
評価書、認定通知書、新築時の重要事項説明書、パンフレットを探します。撮影した画像を送っていただければ十分です。
足りない書類を問い合わせる
見つからない書類は、管理会社や評価機関への問い合わせを当社と一緒に進めます。管理規約や長期修繕計画もここで取り寄せます。
お部屋を拝見する
室内と共用部を見て、評価書の等級と実際の仕様を見比べます。
仲介と買取を並べて比べる
仲介に出した場合の見込みと、当社が買い受ける場合の金額を、どちらも書面でお渡しします。選ぶのは売主様です。
契約・決済と書類の引き継ぎ
決済の日に鍵と一緒に評価書などの原本を次の所有者へ渡します。司法書士の手配も当社で行います。
住み替え先が未定の方は、当社の賃貸部門で次の住まいも同時に探せます。
よくある質問
プレミスト上小田井レジデンスの売却・買取はイブキへ
- 評価書が見つからない段階からご相談いただけます
- 仲介と当社の買取を書面で並べてお見せします
- 庄内通3丁目の事務所から車で10分ほど。書類の確認だけでも伺います
- 査定は無料。金額をご覧になってお断りいただいても費用はかかりません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 上小田井1丁目109番1号、2018年10月竣工のRC造7階建て。総戸数39戸（住戸38戸と管理事務室1戸とする資料あり）
- 中古で効くのは建設住宅性能評価書。この棟の取得の有無は分譲時の資料で確かめます
- 評価書はフラット35、控除の省エネ区分、地震保険の割引の根拠になり得ますが、等級次第で差が出ないこともあります
- 見つからなければ管理会社や評価機関に照会し、無ければ省エネ性能証明書などで代えられます
- 仲介と買取を書面で比べて決められます。査定は無料です
