「引越しが済んで部屋が空っぽです。このまま写真を撮って売り出してよいのでしょうか」
「家具を置いて見せるサービスがあると聞きました。誰がお金を出すものですか」
「CGで家具を入れた写真は、買う人にどう見えるのか気になります」
プラセシオン名古屋駅パークフロントは、名古屋市西区菊井2丁目21番3号にある丸美産業分譲のマンションです。地下鉄東山線の亀島駅から徒歩7分、名古屋駅へも歩ける位置にあり、2012年竣工の鉄筋コンクリート造・地上10階建て、総戸数44戸です。当社の事務所（西区庄内通3丁目9-4）からは南東へおよそ3.5キロ、車で15分ほど、自転車なら20分前後で伺えます。
この記事は、住み替えや相続で空室になった住戸を売る方に向けたものです。家具を置いて見せる「ホームステージング」、写真に家具を合成する「バーチャルステージング」、空のまま見せる方法の向き不向きと費用の考え方、買取なら準備が要らない理由を整理します。
当社が買い取る場合の金額は、お部屋を拝見してから書面でお伝えします。この記事では価格の目安を載せていません。
この記事の内容
- プラセシオン名古屋駅パークフロントの建物概要と周辺
- 空室を家具で見せるか、空のまま見せるか
- 買主が内見と写真で確かめること
- イブキが直接買い取るときの条件
- 空室の住戸を売り出すまでの流れ
- よくある質問
プラセシオン名古屋駅パークフロントの建物概要と周辺
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区菊井2丁目21番3号 |
| 交通 | 地下鉄東山線「亀島」駅 徒歩7分（資料により8分・9分の表記あり）／名古屋駅 徒歩10〜14分（路線・資料で異なる） |
| 築年月 | 2012年8月（多くの掲載資料は2012年6月。査定時に確認） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造・地上10階建て |
| 総戸数 | 44戸 |
| 専有面積・間取り | 約62.68〜91.57㎡・2LDK〜3LDK（上限84.51㎡の資料あり） |
| 分譲・施工 | 丸美産業・長谷工コーポレーション |
| 管理会社・管理形態 | 丸美総合管理、長谷工コミュニティの2社が併記されている。全部委託・管理員日勤とする資料あり |
| 土地権利・用途地域 | 所有権（敷地約1,707㎡）・準工業地域（掲載資料による） |
| 駐車場 | 敷地内の屋外平置き。台数と空きは査定時に確認 |
| ペット | 飼育可（細則あり。種類・頭数は管理規約で確認） |
| 住戸の特徴 | 全戸南向き、共用廊下に各戸のトランクルーム、一部住戸にルーフバルコニー・専用庭（掲載資料による） |
| 学区 | なごや小学校・菊井中学校（名古屋市の通学区域で菊井二丁目は全域この組み合わせ） |
竣工月は、当社の手元のリストと一部の資料が2012年8月、東急リバブルや三井のリハウスなど多くの資料が2012年6月です。検査済証や登記の日付で確かめます。
管理会社は丸美総合管理と長谷工コミュニティが並べて載っており、別の資料には丸美リッチランドサービス（丸美グループの管理会社）の名もあります。役割分担か途中の変更かは確認できていません。重要事項調査報告書で現在の受託会社を確かめます。浸水想定もハザードマップで確かめます。
菊井2丁目には、モアグレース名古屋駅（2丁目19番）、エステムプラザ名古屋駅前プライムタワー（2丁目19-8）、中央マンション名駅（2丁目18-4）、サンクレイドル名古屋（2丁目5-6）、菊井町シティハウス（2丁目7-17）など名前の似た棟が集まっています。中村区竹橋町には同じシリーズの「プラセシオン名古屋駅」もあります。ご依頼の際は「菊井2丁目21番3号」と番地までお知らせください。
名前の「パークフロント」は、南側のノリタケの森（徒歩2分とする資料あり）を指すとみられますが、分譲会社の資料で由来は確かめていません。新道中央公園は徒歩10分ほど。
空室を家具で見せるか、空のまま見せるか
空室の売り出しで最初に決めるのは、写真と内見で「何を置いて見せるか」です。買主の多くは写真で候補を絞ります。
| 見せ方 | 向いている場面 | 気をつける点 |
|---|---|---|
| 空のまま | 床や壁の状態をそのまま見せたいとき。リフォーム前提の買主や、売り出しを急ぐとき | 広さがつかみにくく、照明が無いと夕方は暗く見えます |
| 実物のステージング | 南向きのリビングやルーフバルコニー付きなど、暮らしの姿を見せると伝わりやすい住戸 | 搬入・撤去の日程と、鍵の管理や保険の範囲を業者と決めます |
| バーチャル（CG） | 家具を運び込まずに、写真の上だけで配置例を見せたいとき | 現地との差に戸惑う買主もいます。加工の表示と空の写真を添えます |
写真の撮り方は、置くものより先に決める
- 南向きの住戸は日中の自然光がいちばんの材料です。撮影は晴れた日の午前から昼にかけて、カーテンを外すか開けて行います
- 広角で撮りすぎると、内見で「写真より狭い」と感じさせます
- トランクルームや、ルーフバルコニー・専用庭の写真を入れます
- 眺めの写真は、その部屋のバルコニーから撮ったものだけを使います
費用は誰が持つのか
費用は売主負担、仲介会社の負担、折半のいずれかで、決まった慣習はありません。依頼前に、負担の範囲と途中解約時の扱いを書面で確かめてください。バーチャルは1枚ごとか一式かで数え方が変わります。
家具を置いても値段が上がるとは限りません。
買取なら、どれも要りません
当社が直接買い取る場合は広告も一般の内見もないので、家具もCGも撮影も要りません。空室のまま一度拝見すれば足ります。
買主が内見と写真で確かめること
空室は隠すものが無いぶん、細かいところまで目に入ります。
- 南向きの採光と、前面の建物との距離
- 床や建具の日焼け、家具を動かした跡、壁紙の色むら
- トランクルームの広さと、ルーフバルコニー・専用庭の使い方の決まり
- 駐車場の空きと、屋外平置きかどうか。車を持つ家族には大きな条件です
- 管理会社と長期修繕計画の見直し時期
- 準工業地域で、周りに事業所もあること
プラセシオン名古屋駅パークフロントの査定は無料です。ステージングの前に値段の見当だけ知りたい、という段階でも伺います。お断りいただいても費用は一切かかりません。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキが直接買い取るときの条件
売買契約の相手はイブキです
間に仲介会社が入らないため、仲介の報酬を支払う場面がありません。
日焼けや傷、残った家具があってもそのまま引き受けます。引き渡し後に見つかった不具合について売主様に責任を求めない内容で契約書を作ります。
不動産のイブキ（伊吹株式会社） 国土交通大臣(1)第10691号
| 売り出しの準備 | ステージング、撮影、ハウスクリーニングはいずれも不要です。鍵をお預かりできれば、立ち会いなしで拝見することもできます |
| 残した家具・照明 | 処分ごと引き受けます。要るものだけお持ち出しください |
| 書類の確認 | 2社併記の管理会社は、当社から照会して現在の受託先を確かめます |
| 買い取ったあと | 当社は賃貸仲介が本業のため、リフォームして賃貸に出す前提でも検討できます |
買取の額は、広告を出して一般の買主を探す仲介より低くなるのが通常です。両方の数字を並べて決めてください。
空室の住戸を売り出すまでの流れ
空の状態で一度拝見する
日当たり、床と壁、設備の動作を見ます。ステージングの要否はその後で決めます。
仲介と買取の見込みを書面で並べる
仲介で売り出す場合の見込みと、当社が買う場合の額を分けてお出しします。ステージング費用を誰が持つかも、ここで書き添えます。
見せ方を選ぶ
空のまま、実物の家具、CGの配置例のどれにするかを決めます。CGを使うなら、加工の表示と空室の写真をセットで載せます。
晴れた日の昼前に撮影する
リビング、トランクルーム、バルコニーからの眺めを撮ります。
内見に合わせて部屋を整える
照明・換気・通水を済ませて案内します。借りた家具の撤去日は引き渡し前に入れます。
当社の買取に切り替える場合は、手順3〜5を飛ばして契約と決済に進みます。途中で仲介から買取へ変えることもできます。
よくある質問
プラセシオン名古屋駅パークフロントの売却・買取はイブキへ
- 空室の状態のまま、見せ方を決める前にご相談いただけます
- ステージング費用を含めた仲介の見込みと、当社の買取額を並べてお出しします
- 2社併記の管理会社は、当社から照会して現在の受託先を確かめます
- 査定は無料で、お断りになっても費用は発生しません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- プラセシオン名古屋駅パークフロントは菊井2丁目21番3号、亀島駅徒歩7分、2012年竣工の44戸。竣工月は資料で分かれます
- 空室の見せ方は、空のまま・実物の家具・CGの3通り。南向きの光を生かす撮影が土台です
- ステージング費用の負担に決まりはなく、依頼前に分担と解約時の扱いを書面で確かめます
- CGの写真は加工の表示と空室の写真をセットで載せます
- 当社の買取なら家具・撮影・清掃の準備は要らず、空室のまま一度拝見すれば進められます
