「7戸しかない建物で、管理組合はまともに動いているのか」
「管理員がいないと聞いたが、それで買い手は付くのだろうか」
「修繕積立金がいくら貯まっているのか、誰も把握していない」
ピエルフォン八興は、名古屋市西区堀端町4番1号に建っています。地下鉄名城線の名城公園駅から歩いて9分、地下鉄鶴舞線の浄心駅が徒歩14分、浅間町駅が徒歩15分という位置です。庄内通3丁目の当社事務所からは車で9分ほどになります。
総戸数7戸という規模の棟は、区分所有法上は当然に管理組合が成立していますが、実態として理事会が開かれず、帳簿も曖昧なまま年月が過ぎていることがあります。買主はそこを必ず見ますので、売る側が先に確かめておくと話が早く進みます。このページでは、その確かめ方を書きます。買取の金額は住戸ごとに条件が異なるため掲載しておりません。拝見したうえで書面にいたします。
この記事の内容
- ピエルフォン八興の建物概要
- 戸数が少ない棟で起きること
- 管理の実態を確かめる手順
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
ピエルフォン八興の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区堀端町4-1 |
| 交通 | 地下鉄名城線「名城公園」駅 徒歩9分／地下鉄鶴舞線「浄心」駅 徒歩14分／地下鉄鶴舞線「浅間町」駅 徒歩15分／地下鉄名城線「東大手」駅 徒歩18分／地下鉄鶴舞線「庄内通」駅方面へも自転車圏です |
| 築年月 | 1980年7月（2026年時点で築46年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上4階建 |
| 総戸数 | 7戸 |
| 敷地面積 | 243.23㎡ |
| 住戸の例 | 3階 3LDK 67.73㎡という実例を確認しています |
| 管理形態 | 自主管理。管理員は不在で、巡回もありません |
| 分譲会社・施工会社 | 八興産業／前田建設工業 |
| 駐車場 | 屋外平面式の区画があります。台数は確認できておりません |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／第二種住居地域 |
| 住戸の向き | 全戸南向き、全戸角部屋との記載があります |
| 学区 | 名古屋市立城西小学校（徒歩5分）・浄心中学校（徒歩22分） |
エレベーターの有無を確定できておりません。4階建てという規模からは設置されていない可能性もあります。オートロック、宅配ボックス、ペットの可否についても信頼できる記載が見つかりませんでした。専有面積の全体の幅、駐車場の台数、管理費と修繕積立金の月額も未確認です。いずれも現地とご所有者への確認で判明しますので、査定の際に整理いたします。なお1980年7月の完成ですので、1981年6月の基準改正より前、いわゆる旧耐震基準の時期にあたります。
物件名の表記が資料によって揺れています。「ピエルフォン八興」と書かれているものと、小さい「ェ」を用いて「ピェルフォン八興」と書かれているものがあります。検索の際はどちらも試してみてください。登記上の名称は登記事項証明書で確定させます。
243.23㎡の敷地に4階建て7戸という、小規模な建物です。全戸が南向きの角部屋という配置で、1フロアあたり2戸前後という計算になります。城西小学校まで徒歩5分、名城公園が徒歩圏という環境で、住環境そのものは落ち着いた地域です。
戸数が少ない棟で起きること
7戸という規模は、管理会社に委託すると1戸あたりの負担が重くなります。そのため自主管理を選ぶ棟が多く、この建物もその形です。長所と短所の両方があります。
| 項目 | 戸数が少ない棟の傾向 | 売却時に効いてくる点 |
|---|---|---|
| 管理費の水準 | 委託費を払わない分、月額は低く抑えられます | 買主にとっては毎月の負担が軽く、有利に働きます |
| 修繕積立金 | 7戸分では大規模修繕の費用を賄いにくくなります | 不足していれば、一時金の徴収が将来あり得ます |
| 意思決定 | 所有者が少ないため、話はまとまりやすくなります | 1人でも反対すると議決権の割合が大きく動きます |
| 帳簿と議事録 | 作成されていない、または散逸していることがあります | 買主の金融機関が資料を求めた際に止まります |
| 滞納の影響 | 1戸の滞納が全体に占める割合は7分の1です | 滞納分は買主に承継されますので、必ず確認します |
実務で最も問題になるのは4行目です。金融機関が住宅ローンの審査で管理規約や総会議事録、修繕積立金の残高を求めることがあり、自主管理でそれらが揃わないと、融資が下りずに契約が流れます。買主が現金の方でない限り、この確認は避けて通れません。
管理の実態を確かめる手順
自主管理の棟では、誰が何を持っているかから調べることになります。まず所有者のどなたが窓口かを特定します。
- 確認していく順序です。
- 理事長または代表者を特定する … 名ばかりでも定められているのが通常です。ご近所の所有者に伺います
- 管理規約の原本を探す … 分譲時の書類一式に綴じられていることが多くあります
- 通帳と帳簿を見せてもらう … 修繕積立金の残高がその場で分かります
- 総会議事録の有無を尋ねる … 直近数年分があれば、何が決まったかを追えます
- 滞納の有無を確かめる … ご自身の分だけでなく、他の住戸の状況も聞いておきます
- 大規模修繕の履歴を整理する … 屋上防水や外壁の工事をいつ行ったかを記録に残します
資料が見つからない場合でも、売却ができなくなるわけではありません。ないという事実を買主に正確に伝えたうえで、それを前提に価格を決めることになります。隠して進めると引き渡し後に問題になりますので、分からないことは分からないまま示すのが結局は早道です。
築46年で自主管理という条件は、住宅ローンを使う買主にとっては越えるべき壁がいくつもあります。一方、現金で購入して賃貸に回す買主にとっては、管理費が低く抑えられていることが利点にもなります。買主の層を見極めて売り出すかどうかで、要する時間が変わります。
ピエルフォン八興の査定は無料です。管理資料が手元になくても承ります。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
お部屋と建物を見せていただいたうえで、買取額を記した書面をお渡しします。資料が揃っていない段階でも査定はいたします。
売買のお相手は当社になります。伊吹株式会社（不動産のイブキ）、免許は国土交通大臣(1)第10691号です。
| 自主管理であること | 買取をお断りする理由にはいたしません。実情を確認して金額を出します |
| 管理規約や議事録が無い | そのままで結構です。無いことを前提に評価いたします |
| 旧耐震基準の時期の建物 | 年代を理由に査定をお断りすることはございません |
| 買主側の融資 | 当社は自己資金で購入しますので、審査で流れることがありません |
| 室内の状態 | 傷みがあっても補修は不要です。現状のままお引き受けします |
| お支払いいただく費用 | 仲介手数料はいただきません。当社が直接の買主となります |
| 引き渡した後 | 契約不適合責任は免除といたします。設備の不具合も当社で対処します |
当社の本業は賃貸の仲介です。名城公園と浄心のあいだのこの一帯で、3LDKがいくらで借り手が付くかを実際の募集で見ております。管理費が低い分、賃貸に回した際の手残りは読みやすい建物です。それを前提に金額をお出しします。
ご相談から引き渡しまで
お部屋のことを伺う
階数、間取り、専有面積、空室か居住中か、駐車場をお使いかをお知らせください。
管理の状況を一緒に調べる
規約、通帳、議事録の所在をたどります。見つからないものは、無いものとして整理します。
建物を外から確認する
外壁、屋上、共用廊下、エレベーターの有無を実際に見ます。修繕の必要度を判断します。
金額を書面にする
買取額と、賃貸に回した場合の家賃と手取りを1枚にまとめてお渡しします。費用はかかりません。
契約して決済する
ご納得いただけましたら契約します。管理組合への所有者変更の届け出は当社で行います。
建物を見に伺う際、可能であればご所有者にご同行いただけると助かります。7戸の棟では、他の所有者がどなたかというご記憶が、そのまま資料の手がかりになることが多いためです。ご都合がつかなければ当社だけで伺います。
よくある質問
ピエルフォン八興の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から堀端町4-1まで車で9分です
- 自主管理の棟でも、管理の実情を一緒に調べたうえで金額を出します
- 当社が自己資金で買い受けますので、融資審査で話が流れません
- 査定は無料。資料が手元になくてもご相談いただけます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- ピエルフォン八興は堀端町4-1、名城公園駅徒歩9分のRC4階建、1980年7月築・7戸です
- 敷地は243.23㎡、自主管理で管理員は不在。全戸南向きの角部屋という配置です
- 戸数が少ない棟は管理費が低い反面、修繕積立金と帳簿の整備が課題になりがちです
- 規約、通帳、議事録、滞納の有無、修繕履歴の5点を先に確かめると話が早く進みます
- 資料が揃わない場合は、現金の買主と賃貸目的の買主に向けて売り出すのが現実的です
