「入居者がいるまま売る場合、何を引き渡せばいいのか」
「預かっている敷金は、買主に渡すのだろうか」
「入居者に知らせるタイミングが分からない」
パルティール城西の所在地は、名古屋市西区花の木3丁目15番12号です。地下鉄鶴舞線の浄心駅まで徒歩1分、浅間町駅までは徒歩12分から14分という位置になります。庄内通3丁目の当社事務所からは車で6分ほどです。
この棟は全戸が20㎡台の1Kで、賃貸に出されている住戸が大半です。入居者がいるまま所有者だけが変わる売買を、オーナーチェンジといいます。物件そのものより、引き継ぐ書類と金銭のほうが手間になります。何を揃えるかを、ここで整理します。買取の金額は住戸の条件で変わるため掲載しておりません。拝見したうえで書面にしてお渡しします。
この記事の内容
- パルティール城西の建物概要
- 買主に引き渡すもの
- 敷金と日割り家賃の扱い
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
パルティール城西の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区花の木3丁目15番12号 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「浄心」駅 徒歩1分／地下鉄鶴舞線「浅間町」駅 徒歩12〜14分／地下鉄鶴舞線「庄内通」駅 徒歩17〜19分／地下鉄名城線「名城公園」駅 徒歩20分前後 |
| 築年月 | 2010年10月（2026年時点で築16年）。9月とする資料もあります |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上12階建 |
| 総戸数 | 67戸。66戸とする資料もあります |
| 専有面積・間取り | 20.33㎡〜20.37㎡／1K（一部1R）。全戸がほぼ同じ広さです |
| 敷地面積 | 391.27㎡ |
| 管理形態 | 東海トラストによる全部委託・巡回 |
| 分譲会社・施工会社 | 山忠／日本国土開発。設計はアスリート一級建築士事務所 |
| 設備 | オートロック、宅配ボックス、エレベーター、防犯カメラ、モニター付インターホン、ディンプルキー、24時間ゴミ出し可、光ファイバー対応 |
| ペット | 飼育不可との記載があります |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／商業地域 |
| 学区 | 名古屋市立城西小学校・浄心中学校。花の木は番地により学区が分かれる区域です |
| 建物の特徴 | 浄心交差点に面した店舗付きの棟。1階が店舗で、全戸南向き。外壁はグレー系2色のタイル貼りです |
総戸数が67戸と66戸で資料が分かれ、竣工も2010年10月と9月の記載があります。所在地も15番12号とする資料が大半ですが、15番2号とするものが1件ありました。建築面積、駐車場と駐輪場の台数、バイク置場の有無、1フロアあたりの戸数は確認できませんでした。学区についても城西小学校とする資料と上名古屋小学校とする資料があり、花の木は番地により分かれる区域ですので市の学区検索で確定させる必要があります。管理費と修繕積立金の月額、積立金の残高とあわせて、査定に伺った際に管理会社へ照会いたします。2010年の完成ですので新耐震基準の建物です。
物件名は「城西」ですが、所在地は花の木3丁目です。隣接する町名に城西1〜5丁目が実在しますので、住所を城西と誤って記載しないようご注意ください。なお分譲した山忠のパルティールシリーズは名古屋市内に多数あり、西区には「パルティール浅間町」もあります。
391.27㎡の敷地に12階建67戸、1階が店舗という構成です。全戸が20㎡台の1Kで、全戸南向き。浄心交差点に面した立地になります。
買主に引き渡すもの
入居者がいるまま売る場合、部屋の鍵より書類のほうが重要になります。
| 引き渡すもの | 中身 |
|---|---|
| 賃貸借契約書の原本 | 入居者と結んだ契約です。特約の内容まで買主が確認します |
| レントロール | 家賃、共益費、契約期間、入居日をまとめた一覧です |
| 入居者の情報 | 氏名、連絡先、勤務先、保証人または保証会社の情報です |
| 保証委託契約の書類 | 家賃保証会社を使っている場合、契約の引き継ぎが要ります |
| 火災保険の加入状況 | 入居者が加入している保険の期間を確認します |
| 過去の修繕の記録 | 設備の交換や修理をいつ行ったかの記録です |
| 管理委託契約書 | 賃貸の管理を会社に委託している場合、その契約書です |
2行目のレントロールは、買主が収支を計算する土台になります。家賃だけでなく、いつから入居しているか、契約の更新はいつかまで書いてください。入居が長いほど安定して見えますし、更新が近ければ退去の可能性も読めます。正確に作るほど話が早く進みます。
敷金と日割り家賃の扱い
金銭の精算は決済の日を境に行います。順序が決まっています。
- 精算するものを並べます。
- 敷金 … 売主が預かっている分を買主に引き継ぎます。売買代金から差し引く形が一般的です
- 当月分の家賃 … 決済日で日割りし、決済日以降の分を買主に渡します
- 管理費と修繕積立金 … 同じく日割りで精算します
- 固定資産税と都市計画税 … 年額を日割りし、決済日以降の分を買主が負担します
- 駐車場の使用料 … 入居者から受け取っている場合、家賃と同じ扱いです
- 前受けの家賃 … 翌月分を既に受け取っているなら、その分も引き継ぎます
1行目が最も重要です。敷金は預かり金であり、売主のものではありません。入居者が退去するときに返す義務は、所有者が変わると買主に移ります。したがって売主は、預かっている額を買主に引き継がなければなりません。実務では売買代金から差し引く形にして、書面に明記します。
入居者への通知は、決済が済んでから行います。新しい所有者の名前と、家賃の振込先が変わることを知らせる書面を出します。売買の交渉中に伝えると、入居者に不要な不安を与えますので、契約が確定してからで結構です。
パルティール城西の査定は無料です。レントロールの作成もお手伝いします。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
書類を拝見したうえで、買取の金額を書面にしてお渡しします。入居中のままで結構です。室内を見せていただく必要もありません。
買主は当社そのものです。伊吹株式会社（不動産のイブキ）。国土交通大臣(1)第10691号の免許で営業しております。
| 入居中の住戸 | そのまま買い取ります。入居者に退去していただく必要はありません |
| 入居者への内見 | お願いしません。賃貸借契約書とレントロールで判断します |
| 敷金の引き継ぎ | 売買代金から差し引く形で処理します。書面に明記します |
| 買主のローン審査 | ございません。当社の資金で購入するため、日程がずれません |
| 賃貸の管理会社 | そのまま継続でも、当社が引き継ぐ形でも構いません |
| ご負担いただく費用 | 仲介手数料はいただきません。当社が直接の買主となります |
| お引き渡しの後 | 契約不適合責任は免除といたします。設備の不具合も当社で対処します |
当社の本業は賃貸の仲介です。浄心駅から徒歩1分の20㎡台の1Kは、単身者に向けて年中募集している部屋そのものです。空室が出たときにいくらで決まるかを実額で把握しておりますので、それを土台に金額をお出しできます。
ご相談から引き渡しまで
住戸と賃貸の状況を伺う
階数、専有面積、現在の家賃と共益費、入居時期、契約の更新日をお知らせください。
書類を揃える
賃貸借契約書、保証委託の書類、敷金の預かり額の分かるものをご用意ください。
建物と共用部を拝見する
室内には入りません。エントランス、宅配ボックス、1階の店舗まわり、外観を確認します。
金額を紙にする
買取額と、敷金の引き継ぎを含めた精算の見込みをまとめてお渡しします。無料です。
契約して決済し、入居者へ通知する
決済後に所有者変更のご案内を当社から入居者へ出します。売主様の手間はかかりません。
入居者がいる住戸は、内見ができないという理由で仲介では敬遠されることがあります。当社は室内を見ずに買い取りますので、その制約がありません。書類が揃っていれば、それだけで金額をお出しできます。
よくある質問
パルティール城西の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から花の木3丁目まで車で6分です
- 入居中のまま買い取ります。室内を見せていただく必要はありません
- 賃貸が本業ですので、浄心駅徒歩1分の1Kの賃料を実額で見込めます
- 査定は無料。書類が揃っていればそれだけで金額をお出しできます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- パルティール城西は花の木3-15-12、浄心駅徒歩1分のRC12階建、2010年10月築・67戸です
- 全戸が20.33〜20.37㎡の1Kで全戸南向き。1階は店舗、敷地は391.27㎡です
- 入居中のまま売る場合、賃貸借契約書・レントロール・保証委託の書類を引き渡します
- 敷金は預かり金で、返還の義務は買主に移ります。売買代金から差し引いて引き継ぎます
- 家賃、管理費、固定資産税は決済日で日割り精算。入居者への通知は決済後に行います
