「同じ棟の角部屋が先に売れて、うちだけ残っている」
「中住戸は不利だと言われるが、本当にそうなのか」
「角部屋と同じ値段では売れないと諦めるしかないのか」
パークホームズ浄心スカイビューステージは、名古屋市西区上名古屋3丁目1番5号にあります。地下鉄鶴舞線の浄心駅から歩いて7分。当社の事務所は庄内通3丁目、車で6分ほどの距離になります。
1フロア3戸という構成ですので、各階に角住戸が2つ、中住戸が1つという配置になります。角住戸の比率が高い棟では、中住戸が相対的に見劣りしやすくなります。ただし比べる相手を変えれば、話は変わります。このページではその考え方を書きます。買取の金額は住戸の条件で変わるため、ここには掲載していません。拝見したうえで書面にいたします。
この記事の内容
- パークホームズ浄心スカイビューステージの建物概要
- 中住戸が持っている長所
- 比べる相手を変える
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
パークホームズ浄心スカイビューステージの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区上名古屋3丁目1番5号 |
| 交通 | 地下鉄鶴舞線「浄心」駅 徒歩7分（資料により8分）／地下鉄名城線「名城公園」駅 徒歩18分前後 |
| 築年月 | 2004年3月（2026年時点で築22年）。1月・2月とする資料もあります |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上12階建 |
| 総戸数 | 34戸。分譲当時36戸との記載を注記する資料もあります |
| 専有面積・間取り | 75.95㎡〜95.26㎡／3LDK〜4LDK。主力は77.94㎡の3LDKです |
| 住戸配置 | 1フロア3住戸。角住戸の比率が高い構成です |
| 管理形態 | 三井不動産レジデンシャルサービスによる全部委託。管理員は巡回との記載です |
| 分譲会社・施工会社 | 三井不動産・NTT都市開発／共立建設（設計は田中綜合設計） |
| 駐車場 | 屋外平面式。住戸数分との記載があります |
| 設備 | オートロック、宅配ボックス、防犯カメラ、24時間セキュリティ、床暖房、浴室乾燥機 |
| ペット | 小型犬・猫が相談可。多頭飼いも相談可との記載があります |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／準工業地域 |
| 学区 | 名古屋市立上名古屋小学校（徒歩2分）・浄心中学校（徒歩13分） |
築年月が1月・2月・3月の三通り、総戸数も34戸と36戸の記載があります。2016年2月築とする資料が1件ありましたが、他の資料と12年ずれており誤りの可能性が高いと考えられます。敷地面積、駐車場の台数、エレベーターの基数は公開情報では確認できませんでした。管理費と修繕積立金の月額、積立金の残高、大規模修繕の実施履歴とあわせて、査定に伺った際に管理会社へ照会します。2004年3月の完成ですので新耐震基準の建物です。
隣接する上名古屋3丁目2-6に「パークホームズ浄心ガーデンコート」（2005年から2006年築・41戸・RC14階建）があります。分譲会社も施工会社も同じで、約2年差で建てられた連続開発とみられます。このページは3丁目1-5、12階建・34戸の「スカイビューステージ」についてのご案内です。
12階建てに34戸で、1フロア3住戸という配置です。北・西・南の三方向が道路に面しており、専有面積は75.95㎡から95.26㎡。床暖房が備わり、駐車場は屋外の平面式です。上名古屋小学校まで徒歩2分という近さが目立つ立地になります。
中住戸が持っている長所
角住戸と比べて劣る点ばかりではありません。並べて見ます。
| 項目 | 角住戸 | 中住戸 |
|---|---|---|
| 採光と通風 | 二面以上が外気に接し、有利です | 一面が中心になります |
| 冷暖房の効率 | 外壁が多く、熱の出入りが大きくなります | 両隣に住戸があり、熱が逃げにくくなります |
| 光熱費 | 同じ面積なら高くなりがちです | 抑えられる傾向があります |
| 外壁からの音 | 外部の音が入りやすくなります | 外壁に接する面が少なく、静かなことがあります |
| 価格 | 同じ面積なら高くなります | その分、手が届きやすくなります |
| 間取り | 変則的な形になることがあります | 整形で家具を置きやすい形が多くなります |
買主の優先順位によって、評価は逆転します。光熱費を気にする方、静けさを求める方、予算に上限がある方にとっては、中住戸のほうが条件に合います。角住戸と同じ土俵で勝とうとせず、別の価値を示すほうが早道です。
比べる相手を変える
同じ棟の角住戸ではなく、近隣の他の棟と比べます。
- 資料に載せる比較の軸を、次のように置き換えます。
- 近隣の同価格帯の棟と比べる … この棟の管理状態、設備、学校までの距離で優位に立てます
- ㎡単価で示す … 角住戸より単価が低いことを、割安という形で表現します
- 維持費を含めて比べる … 管理費と光熱費を足した実際の負担額で示します
- 室内の状態で差をつける … 同じ棟の中では、ここが最も大きな差になります
- 引き渡しの時期で応える … すぐ入居できることは、急ぐ買主には価値になります
この棟の場合、上名古屋小学校まで徒歩2分という条件が強く働きます。角住戸か中住戸かに関係なく、棟としての価値です。小さなお子さんがいる世帯にとっては、住戸の向きより通学路の短さのほうが重要ということもあります。
賃貸に回す買主に対しては、中住戸のほうがむしろ有利な場合があります。入居者は光熱費を気にしますし、賃料の差は売買価格の差ほど大きくつきません。当社は賃貸が本業ですので、この観点から金額を出せます。
パークホームズ浄心スカイビューステージの査定は無料です。中住戸のご相談も歓迎します。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
住戸と共用部を拝見したうえで、買取額を明記した書面をお渡しします。中住戸でも角住戸でも査定はいたします。
契約の相手方は当社になります。伊吹株式会社／不動産のイブキ。宅建業免許は国土交通大臣(1)第10691号です。
| 中住戸であること | 賃貸では光熱費の面で評価されます。大きく減額することはありません |
| 同じ棟に競合があること | 影響を受けません。当社の判断で金額を決めます |
| 買主のローン審査 | 介在しません。当社が自社の資金を充てるため、審査待ちで日程がずれる余地がないのです |
| お部屋の整理 | 手をつけずに結構です。家財を置いたままの状態で鍵をお渡しいただけます |
| ペットを飼っていた住戸 | そのままお引き受けします。原状回復は必要ありません |
| ご負担いただく費用 | 仲介手数料という項目自体がありません。当社と売主様の二者だけの売買だからです |
| 引き渡し後の責任 | 契約不適合責任は免除とします。設備の不具合も当社で対応します |
当社は賃貸の仲介が本業です。75㎡から95㎡のファミリー向けで、小学校まで徒歩2分という条件は、賃貸の募集で強く働きます。中住戸か角住戸かによる賃料の差は、売買価格の差ほど大きくありません。
ご相談から引き渡しまで
住戸の位置を伺う
階数、間取り、専有面積、角住戸か中住戸か、向き、現在お住まいかどうかをお知らせください。
棟内と近隣の状況を調べる
この棟で今いくつ売りに出ているかを確認し、近隣の同価格帯の棟とも比べられる形にします。
建物を見せていただく
住戸の内側に加えて、玄関まわり、宅配ロッカー、平面の駐車区画まで一通り確認します。30分前後で済みます。
3つの数字を並べる
当社が買い取る額、貸した場合に取れる家賃、仲介に出した場合の想定額と所要期間。この3つを1枚に収めます。費用は生じません。
期日を定めて明け渡す
お返事をいただいた後に契約書を交わします。審査という工程がないので日取りを先に押さえられ、その日のうちに代金と登記が片付きます。
中住戸だからという理由で相談をためらう必要はありません。賃貸の視点では評価が変わる住戸です。まず数字を出して、そのうえで仲介にするか買取にするかを決めていただければ結構です。
よくある質問
パークホームズ浄心スカイビューステージの売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から上名古屋3丁目まで車で6分です
- 中住戸は光熱費と静けさという別の価値で評価します
- 比べる相手を同じ棟の角住戸から、近隣の他の棟に置き換えます
- 査定は無料。棟内の売り出し状況も調べてお伝えします
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- パークホームズ浄心スカイビューステージは上名古屋3丁目1-5、浄心駅徒歩7分のRC12階建、2004年3月築・34戸です
- 1フロア3住戸で角住戸の比率が高く、専有面積は75.95〜95.26㎡です
- 中住戸は冷暖房の効率、光熱費、外部の音、間取りの整形さで角住戸に勝ります
- 同じ棟の角住戸ではなく、近隣の同価格帯の棟と比べる形に資料を組み替えます
- 上名古屋小学校まで徒歩2分は、住戸の位置に関係ない棟としての価値です
