「テニスコートまであると、管理費が高いのではと言われる」
「実際に何にいくらかかっているのか、自分でも把握していない」
「使っていない施設の費用を払い続けるのは損ではないのか」
パークシティ鳥見C棟は、名古屋市西区鳥見町にあります。庄内通駅から徒歩7分。当社の事務所は庄内通3丁目で、車なら5分ほどの距離です。
この団地には、緑地や広場に加えてテニスコートを含む共用施設が設けられています。買主から必ず出るのが「その分、管理費が高いのでは」という質問です。答えは決算書の中にあります。このページではその読み方を書きます。買取の金額は住戸により条件が変わるため掲載しておりません。拝見したうえで書面にいたします。
この記事の内容
- パークシティ鳥見C棟の建物概要
- 管理費の内訳をどこで見るか
- 共用施設の費用をどう説明するか
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
パークシティ鳥見C棟の建物概要
| 竣工 | 1987年7月（2026年時点で築39年）。団地4棟のうち3番目に建った棟です |
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区鳥見町。資料により3丁目22番1号と2丁目22-1の記載があります |
| 規模 | 150戸。地上15階建の鉄骨鉄筋コンクリート造です |
| 住戸 | 専有面積55.92㎡〜92.28㎡、間取りは1LDKから4LDKまで。主力は3LDKです |
| 駅までの距離 | 地下鉄鶴舞線「庄内通」駅まで徒歩7分（資料により9分・10分） |
| 管理 | 三井不動産レジデンシャルサービスへの全部委託。管理員は日勤とする資料と常駐とする資料があります |
| 事業主体 | 三井不動産と三東都市開発が分譲し、竹中工務店が施工。設計は日本設計事務所と竹中工務店です |
| 団地の共用施設 | グリーンプラザ、センタープラザ、スポーツプラザ（テニスコート）、プレイロット、レストプラザ、コミュニティプラザ |
| 棟の設備 | オートロック、エレベーター、トランクルーム、モニター付インターホン、24時間セキュリティ、防犯カメラ |
| ペット | 飼育可。2匹までとする記載があります |
| 権利・用途地域 | 所有権。用途地域は準工業地域とする資料と工業地域とする資料に分かれます |
| 通学先 | 名古屋市立庄内小学校（徒歩7分）・名塚中学校（徒歩4〜5分） |
所在地の丁目、管理員の勤務形態、用途地域について資料の記載が分かれています。棟ごとの敷地面積、エレベーターの基数、宅配ボックスがこの棟にあるかどうかは確認できませんでした。駐車場についても、団地全体で397台の自走式立体とする資料と、この棟の分として89台（屋内69台・屋外20台）とする資料があり、後者はD棟と同じ数値のため棟別の値かどうか判断できていません。管理費と修繕積立金の月額、積立金の残高、大規模修繕の実施履歴とあわせて、査定に伺った際に管理会社へ照会します。1987年7月の完成ですので新耐震基準の建物です。
この団地はA棟（1985年築・160戸）、B棟（1986年築・203戸）、C棟、D棟（1988年築・150戸）の4棟で構成されています。このページは1987年築・150戸の「C棟」についてのご案内です。
団地の敷地は20,747.04㎡という記載があり、昭和63年度の名古屋市都市景観賞を受けた計画です。専有面積は55.92㎡から92.28㎡と幅が広く、単身向けの1LDKからファミリー向けの4LDKまでそろっています。庄内小学校まで徒歩7分、名塚中学校まで徒歩5分前後という通学の条件です。
管理費の内訳をどこで見るか
総会で配られる決算書に、すべて書かれています。見る科目を挙げます。
| 科目 | 何が入っているか |
|---|---|
| 委託業務費 | 管理会社への委託費。事務、管理員の人件費、清掃、設備の点検が含まれます |
| 水道光熱費 | 共用部の電気と水道。エレベーター、廊下の照明、屋外灯、散水など |
| 植栽管理費 | 緑地の剪定と除草。緑が多い団地ではこの科目が大きくなります |
| 施設維持費 | テニスコートや広場の補修、遊具の点検。共用施設の実費がここに出ます |
| 保険料 | 共用部分の火災保険と賠償責任保険 |
| 修繕積立金 | 管理費とは別会計です。長期修繕計画に基づいて積み立てます |
共用施設の費用が気になるなら、施設維持費と植栽管理費の2つを見れば足ります。管理費の総額に対して何割を占めているかを計算すれば、「思ったほどではない」のか「確かに大きい」のかがはっきりします。感覚ではなく数字で答えられるようになります。
共用施設の費用をどう説明するか
数字を出したうえで、価値の側も並べます。
- 買主に示す順番としては、次のようになります。
- 管理費の月額 … まず実額を示します。㎡単価に直すと他の棟と比べられます
- 共用施設分の割合 … 施設維持費と植栽管理費が総額の何割かを計算します
- 使える施設の内容 … テニスコート、広場、集会のできる場所。何が使えるかを具体的に書きます
- 使用のルール … 予約が要るか、費用がかかるか、居住者以外が使えるか
- 代わりに得ているもの … 緑地と建物の間隔。これが日当たりと風通しに効いています
この団地は敷地20,747.04㎡に4棟という、密度の低い配置です。共用施設の費用は、そのゆとりを維持するための費用でもあります。建物をぎっしり建てれば施設は要りませんが、代わりに隣の棟との距離が縮まります。そこを説明できると、費用の話が価値の話に変わります。
使われていない施設については、総会で用途変更が議題に上がることがあります。議事録にそうした議論があれば、買主に伝えておく項目です。将来の管理費が変わる可能性がある情報だからです。
パークシティ鳥見C棟の査定は無料です。決算書の読み取りもあわせて行います。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
お部屋を確認させていただいたのち、金額を書面にしてお渡しします。管理費の水準でお断りすることはございません。
買主は当社そのものです。伊吹株式会社（不動産のイブキ）。国土交通大臣(1)第10691号の免許で営業しております。
| 管理費が高めであること | そのぶん共用施設と緑地が維持されています。減額の理由にはいたしません |
| 買主を探す期間 | ありません。当社が直接の買主となります |
| 築39年という年数 | 年数を理由に査定をお断りすることはございません |
| お部屋の状態 | 清掃も修繕も不要です。現状のままでお引き受けします |
| 駐車場やトランクルーム | ご契約中のものはそのまま引き継ぎます。解約は不要です |
| 仲介手数料 | いただきません。当社が買主となる二者間の売買です |
| 引き渡し後の責任 | 契約不適合責任は免除とします。後日の補修費のご請求もありません |
当社の本業は賃貸の仲介です。1LDKから4LDKまで幅のある住戸は、単身からファミリーまで募集の対象を選べます。共用施設と緑地は、賃貸の募集でもそのまま訴求できる材料になります。
ご相談から引き渡しまで
住戸のことを伺う
棟、階数、間取り、専有面積、駐車場の契約、現在お住まいかどうかをお知らせください。
決算書を取り寄せて読む
管理会社に直近の決算書を依頼し、委託業務費、植栽管理費、施設維持費の実額を確認します。
現地と施設を見る
室内のほか、テニスコート、広場、緑地、駐車場を歩いて確認します。所要は40分ほどです。
数字を1枚にまとめる
買取額、賃貸の家賃の見込み、仲介の想定に加えて、管理費の内訳の要約も添えます。費用はいただきません。
契約して引き渡す
ご判断いただいたら契約します。審査の工程がないため日程を確定でき、決済日に代金と登記を処理します。
決算書は、総会の資料として毎年配られています。手元に残っていなくても管理会社から取り寄せられます。数字を1枚に要約しておくと、買主の質問にその場で答えられるようになります。
よくある質問
パークシティ鳥見C棟の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から鳥見町まで車で5分です
- 決算書から管理費の内訳を読み取り、1枚に要約してお渡しします
- 共用施設と緑地は、賃貸の募集でも訴求できる材料として評価します
- 査定は無料。管理費の水準を調べるだけのご依頼でも結構です
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- パークシティ鳥見C棟は鳥見町、庄内通駅徒歩7分のSRC15階建、1987年7月築・150戸です
- 専有面積55.92〜92.28㎡、1LDKから4LDKまで。主力は3LDKです
- 管理費の内訳は決算書の委託業務費・水道光熱費・植栽管理費・施設維持費・保険料で読めます
- 共用施設分が総額の何割かを計算すれば、感覚ではなく数字で答えられます
- 敷地20,747.04㎡に4棟という密度の低さが、施設費用の見返りとして返ってきています
