パレス楠の売却・買取｜名古屋市北区西味鋺・比良駅徒歩21分・RC6階建20戸・自主管理

パレス楠は、名古屋市北区西味鋺1丁目519番にある分譲マンションです。1978年7月竣工、鉄筋コンクリート造6階建、総戸数20戸。管理は自主管理です。

JR城北線の比良駅まで徒歩21分。名古屋市北区の北西寄り、庄内川に近い一帯です。

戸建てや土地を売るときは境界の確定と測量が必要になります。マンションではどうなのか。結論と、代わりに確認すべきことを整理してご説明します。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。買取の金額はこのページには書きません。室内を拝見し、書面にしてお出しします。

西味鋺1丁目は、名古屋市北区の北西寄りにあたる一帯です。庄内川に近く、平坦な地形が続きます。国道41号と名古屋高速の出入口が近く、車での移動がしやすい位置です。

6階建てで20戸という構成なので、1フロアあたり3戸から4戸。1978年という竣工年は、建築基準法の耐震基準が変わる前にあたります。管理は自主管理です。

戸建てや土地を売るときと、区分所有のマンションを売るときでは、土地の扱いが違います。

売るのは持分です

マンションの所有者が持っているのは、敷地全体の一部を共有する権利です。「この線からこちらが自分の土地」という区切りはありません。持分は分数で表され、登記に記載されています。

境界は管理組合の問題です

ただし例外はあります

敷地の一部に借地が含まれている、隣地との間で係争がある、行政の道路計画が敷地にかかっている。こうした事情があれば、買主に説明する必要があります。管理組合の議事録を確認すれば分かります。

測量の代わりに見るのは、登記と管理組合の記録です。

建て替えの話が出たときに効きます

築年数が進んだ棟では、いずれ建て替えや敷地の売却が議題になることがあります。そのとき、各住戸の取り分は敷地権の割合で決まります。日常では意識しない数字ですが、将来の局面では最も重要になります。買主の中にはここを見る人がいます。

もっとも、建て替えには区分所有者の多数の賛成が必要で、実現する棟は限られます。売却の場面では「将来そうなるかもしれない」という程度の材料として扱います。過度に期待させる書き方はしません。

敷地が広い棟ほど持分が効きます

建物の評価は年数とともに下がりますが、土地の持分はそうではありません。敷地が広く戸数が少ない棟ほど、1戸あたりの持分は大きくなります。築48年でも価格がゼロにならないのは、この持分があるためです。

当社が買主になる場合の条件です。

当社は賃貸仲介が本業です。この一帯は車を使う世帯が中心で、駐車場が確保できれば入居者は見込めます。国道41号と高速に出やすい位置は、通勤で車を使う入居者に説明しやすい条件です。だからこの棟は買えます。

マンションでも測量が必要ですか。

実務ではまず求められません。売るのは敷地全体を共有する持分で、「ここからここまでが自分の土地」という区切りがないためです。

隣との境界に問題があったらどうなりますか。

管理組合が対応します。区分所有者が1人で確定の手続きを進めることはできません。議事録に記録があれば買主に説明します。

土地の持分はどこで分かりますか。

登記事項証明書の敷地権の表示欄に、分数で記載されています。当社が取得して内容をご説明します。

築48年で値段は付きますか。

付きます。建物の評価は下がっていますが、土地の持分が価格を下から支えます。敷地が広く戸数が少ない棟ほど、持分は大きくなります。

分譲会社が分かりません。

1978年の分譲なので、当時の会社が現存していない可能性があります。売買の手続きに支障はありません。査定のときに確認します。