「買主が決まったのに、住宅ローンの審査で断られた」
「用途地域が工業地域だと聞いたが、売るときに関係があるのか」
「エレベーターがない4階の部屋を、今のうちに処分したい」
パレスあし原は、名古屋市西区あし原町212、名鉄犬山線 中小田井駅から徒歩10分の分譲マンションです。不動産のイブキは庄内通3丁目にあり、この棟までは車で10分ほどの距離です。
この棟の敷地は工業地域に指定されています。住むことに支障はありませんが、買主が住宅ローンを組むときに、金融機関によって扱いが分かれることがあります。このページでは、その仕組みと、実際に審査が通らなかったときの進め方を書きます。買取価格の数字は載せていません。階数や室内の状態で変わるため、現地を拝見したあとに書面でご提示します。
この記事の内容
- パレスあし原の建物概要
- 用途地域が工業地域だと売却に何が起きるか
- ローンが通らない買主に当たったときの進め方
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
パレスあし原の建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区あし原町212 |
| 交通 | 名鉄犬山線「中小田井」駅 徒歩10分／名鉄犬山線「下小田井」駅 徒歩17分（資料により14分、東海交通事業城北線「尾張星の宮」駅 徒歩14〜17分の表記あり） |
| 築年月 | 1979年11月（資料により1980年1月の表記あり。2026年時点で築47年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造、地上4階建 |
| 総戸数 | 32戸 |
| 専有面積 | 過去の販売実績の平均で約64.7㎡（住戸ごとの幅は査定時に確認します） |
| 管理会社・管理形態 | ミソノサービス／全部委託・巡回 |
| 設備 | エレベーターなし／敷地内駐車場あり（屋外平面式） |
| 分譲会社・施工会社 | 中村不動産／昭和土建 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／工業地域 |
築年月は1979年11月と1980年1月の2通りの記載があります。住戸ごとの専有面積の幅、間取りの種類、ペット飼育の可否、駐車場の台数は公開情報では確認できませんでした。管理費・修繕積立金の現在額と積立金の残高とあわせて、査定時に管理会社の重要事項調査報告書で確認します。1979年11月の完成なので、建築確認は旧耐震基準の時期にあたる可能性が高いと考えられます。
あし原町は西区の北西部、庄内川の西側にあたります。学区は名古屋市立中小田井小学校（徒歩9分前後）と名古屋市立山田中学校です。業務スーパー清須店とファミリーマート中小田井店が徒歩6分、枇杷島公園が徒歩5分の位置にあります。事務所からは車で10分ほどなので、このあたりの売り出し状況は把握しています。
用途地域が工業地域だと売却に何が起きるか
用途地域は、都市計画で定められた土地の使い方の区分です。工業地域は工場を建てられる区分で、住宅を建てることも禁止されていません。実際に住宅やマンションが建っている工業地域は名古屋市内にいくつもあります。
問題になるのは、買主が住宅ローンを申し込むときです。金融機関は担保としての価値を見ますが、その評価基準は銀行ごとに違います。
- ほとんどの都市銀行・地方銀行は、工業地域のマンションでも通常どおり審査します
- 一部の金融機関は、将来の周辺環境の変化を理由に評価を低く見ることがあります
- フラット35は技術基準を満たせば利用できます。用途地域だけを理由に排除されるものではありません
- 買主の勤続年数や他の借入とあわせて判断されるため、用途地域だけで落ちるわけではありません
- 審査に落ちた買主が別の金融機関で通る、ということは普通に起きます
つまり「工業地域だから売れない」のではなく、「買主が最初に申し込んだ銀行で通らないことがある」という話です。ここで売買契約が白紙に戻ると、売主は振り出しに戻ります。時間だけが過ぎるのが実際の損失です。
ローンが通らない買主に当たったときの進め方
仲介で売り出す場合は、あらかじめ次の準備をしておくと白紙解除のやり直しを減らせます。
| やること | 理由 |
|---|---|
| 買付の段階で事前審査の結果を確認する | 事前審査を通していない買付は、本審査で落ちる可能性が残ります |
| 複数の金融機関を想定してもらう | 1行だけで進めると、落ちた時点で契約が終わります |
| ローン特約の期限を短めにする | 期限が長いと、結論が出ないまま物件が止まります |
| この棟の過去の融資実績を確認する | 同じ棟で融資を実行した実績がある銀行は、再度通る見込みが高いです |
| 現金で買える買主も候補に入れる | 投資用として買う層は融資の条件が違います |
それでも、買主のローンで止まるリスクをゼロにはできません。期限が決まっている売却では、この不確実さが重くのしかかります。買取ならこの工程そのものがありません。当社は融資を前提にせず自己資金で購入するため、審査による白紙解除が起きません。
- この棟が買主に評価される点も挙げておきます。
- 敷地内に屋外平面式の駐車場があります。機械式と違って維持費がかかりません
- 4階建で32戸。管理会社が入っており、巡回で共用部が保たれています
- 平均で約64.7㎡と、家族で住める広さが確保されています
- 業務スーパーとコンビニが徒歩6分、枇杷島公園が徒歩5分です
パレスあし原の査定は無料です。ローンの不安がある場合もそのままご相談ください。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
買取価格は、現地を拝見したあとに書面でご提示します。
買主は不動産のイブキ（伊吹株式会社）自身です。宅地建物取引業免許は国土交通大臣(1)第10691号です。
| 住宅ローンの審査 | ありません。当社の自己資金で購入するため、審査による白紙解除が起きません |
| 用途地域 | 工業地域であることを減額の理由にしません |
| エレベーターがないこと | 減額の理由にしません。賃貸として運用できるためです |
| 室内の状態 | そのままで結構です。荷物が残っていても構いません |
| 仲介手数料 | かかりません。売主様と当社の直接の売買です |
| 契約不適合責任 | 免責です。引き渡しのあとに補修費を求めることはありません |
| 管理費・積立金の滞納 | あっても買い取れます。決済時に代金から差し引いて清算します |
買取価格と仲介の想定価格には差があります。その差は、当社が負担する改修費と、買主が決まるまでの保有期間にあたるものです。両方の金額と、仲介手数料を引いた手取りを並べてお渡ししますので、比べてお決めください。
ご相談から引き渡しまで
ご相談
階数とおおよその広さ、居住中か空室か、売却をお考えの時期をお知らせください。他社で売り出したがまとまらなかった、という状況でも構いません。
資料の確認
管理会社に重要事項調査報告書を請求し、管理費・積立金の額と残高、滞納の有無、修繕の履歴を確認します。あわせて用途地域と敷地の権利を登記で確認します。
現地確認（30分程度）
室内、共用階段、駐車場、外壁の状態を拝見します。居住中でも結構です。
価格のご提示
買取価格、仲介での想定価格、手取りの見込み、参照した成約事例を1枚にまとめてお渡しします。ここまで費用はかかりません。
契約・決済
ご納得いただいてから契約します。融資の審査を挟まないため、引き渡し日を先に確定できます。残代金の支払いと所有権移転は同日です。
査定だけで終えていただいて構いません。仲介で売り出したほうが手取りが多くなる見込みなら、そう申し上げます。イブキは賃貸仲介も行っているので、売却後の住まい探しまで同じ窓口で対応できます。
よくある質問
パレスあし原の売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の不動産会社。棟までは車で10分ほどです
- 自己資金で購入するため、ローン審査による白紙解除が起きません
- 用途地域やエレベーターの有無を減額の理由にしません
- 査定は無料です。金額を見てから売るかどうかをお決めください
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- パレスあし原はあし原町212、中小田井駅徒歩10分のRC4階建・32戸、1979年築です
- 敷地は工業地域ですが、住むことにも売ることにも法的な制限はありません
- 金融機関によって担保評価が分かれるため、買主のローンが通らないことがあります
- 仲介では事前審査の確認と複数行の想定で、白紙解除のやり直しを減らせます
- 買取なら融資審査がないため、引き渡し日を先に確定できます
