「買ったあとで近くにマンションが建ち、窓からの景色が変わった」
「日当たりが減った住戸は、いくら下がるのだろう」
「名古屋駅の近くは、これからも高い建物が増えるのだろうか」
オープンレジデンシア名古屋フロントは、名古屋市西区牛島町2番24号に建っています。地下鉄東山線の亀島駅まで徒歩4分、名古屋駅までは徒歩6分ほど。当社は庄内通3丁目に事務所があり、車で13分ほどの距離です。
名古屋駅の徒歩圏は、容積率の高い商業地域が広がる地域です。空いていた土地や低い建物の跡に、新しいマンションやビルが建つことは珍しくありません。周りの建ち方が変わったとき、住戸の評価はどう動くのか。何を確かめ、どう伝えるのかを書きます。住戸ごとの買取額は現地を確かめたうえで書面にしますので、ここでは掲載していません。
この記事の内容
- オープンレジデンシア名古屋フロントの建物概要
- 周りの建物で住戸の評価はどう変わるか
- 眺望と日当たりの伝え方
- イブキの買取の条件
- ご相談から引き渡しまで
- よくある質問
オープンレジデンシア名古屋フロントの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区牛島町2番24号 |
| 交通 | 地下鉄東山線「亀島」駅 徒歩4分／JR・地下鉄「名古屋」駅 徒歩6〜8分／近鉄名古屋駅 徒歩12分／名鉄名古屋駅 徒歩13分／地下鉄桜通線「国際センター」駅 徒歩13〜16分 |
| 築年月 | 2022年5月（2026年時点で築4年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造 地上15階建 |
| 総戸数 | 56戸 |
| 専有面積・間取り | 28.43㎡〜42.77㎡／1K・1LDK（新築時の概要は30.20㎡からとしています） |
| 敷地面積・建築面積 | 敷地419.70㎡／建築面積242.54㎡。建ぺい率80％・容積率600％ |
| 管理形態 | グローバルコミュニティによる全部委託（日勤とする資料と巡回とする資料があります） |
| 分譲会社・施工会社 | オープンハウス・ディベロップメント／丸彦渡辺建設 |
| 駐車場・駐輪場 | 駐車場2台／駐輪場56台／バイク置場2台 |
| 設備 | オートロック、防犯カメラ、エレベーター、宅配ボックス、24時間ごみ出し可 |
| ペット | 小型犬・猫可とする資料があります |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／商業地域。準防火地域・駐車場整備地区・緑化地域・都市機能誘導区域 |
| 学区 | 名古屋市立なごや小学校・菊井中学校 |
| 周辺 | コンビニ 徒歩2分／イオンモール Nagoya Noritake Garden 徒歩6分／岩田病院 徒歩4分／名古屋中央郵便局 徒歩6分 |
駐車場は2台とする資料のほか、「有」「なし」と書く資料もあり、形式も分かっていません。管理員の勤務形態も日勤と巡回で分かれていました。住戸の向きや、どの住戸の眺望が周りの建物の影響を受けているかは、資料からは判断できません。ペットの頭数や大きさの細則、設計会社、延床面積も未確認です。査定では、住戸の向きと階を現地で確かめたうえで、規約と長期修繕計画、積立金の残高を管理会社から取り寄せます。
同じ牛島町3番11号に「プレサンスロジェ名古屋駅前」（2023年築・56戸・15階建）があります。戸数も階数も駅までの距離もほぼ同じで、取り違えやすい建物です。こちらは2番24号、2022年築の1K・1LDKの棟です。西区にはこのほか、名駅2丁目の「オープンレジデンシア名古屋駅THE COURT」（2020年築・112戸）もあります。
419.70㎡の敷地に15階建56戸。住戸は28㎡から43㎡の1Kと1LDKで、駐輪場を戸数分そろえ、駐車場は2台に絞った構成です。名古屋駅まで歩ける単身の方や二人暮らし向けの棟です。
周りの建物で住戸の評価はどう変わるか
影響の大きさは、住戸の位置で大きく違います。
| 住戸の条件 | 周りに建物が建ったときの影響 |
|---|---|
| 建物の建った側に窓がある低い階 | 日当たりと眺望が減り、影響がいちばん大きくなります |
| 同じ側でも上の階 | 新しい建物より高ければ、眺望は残ることがあります |
| 反対側に窓がある住戸 | ほとんど影響を受けません |
| 角の住戸 | 一方の面が塞がっても、もう一方の採光が残ります |
| 単身向けの賃貸需要 | 駅の近さが最優先されるため、眺望の影響は比較的小さめです |
最後の行は、この棟にとって大事な点です。1Kや1LDKを借りる方、投資用として買う方は、景色より名古屋駅まで歩けることを重く見ます。ファミリー向けの住戸に比べれば、眺望の変化が価格に響く度合いは小さめです。
眺望と日当たりの伝え方
事実を正確に書き、将来の見通しは断定しないのが基本です。
- いまの状況 … どの方角に、何階建ての建物がどれくらいの距離にあるか
- 日の入る時間帯 … 季節ごとに、何時ごろまで日が入るか
- 写真 … 窓からの眺めを、いまの状態で撮っておきます
- 用途地域 … 商業地域で容積率が高く、今後も建物が建ちうる地域であること
- 計画中の建物 … 標識が出ている建築計画があれば、その内容
4番目は、重要事項説明でも触れられる内容です。「将来も眺望が保たれる」と受け取られる書き方は避けます。名古屋駅の近さと引き換えに、周りの建ち方は変わっていく地域だと正直に伝えるほうが、後から揉めずに済みます。
建築計画のお知らせの標識は、建つ予定の敷地に掲げられています。近くで工事の予定があるか気になる場合は、査定の際に周りを歩いて確かめます。
オープンレジデンシア名古屋フロントの査定は無料です。窓からの眺めも拝見します。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
住戸の向きと階、窓の外の様子まで見たうえで、買取の金額を書面にします。眺望が変わった住戸でもご相談ください。
購入するのは伊吹株式会社（不動産のイブキ）です。仲介会社は通しません。免許は国土交通大臣(1)第10691号です。
| 眺望が変わった住戸 | 駅の近さと家賃の水準を土台に評価します。眺望だけで大きく下げることはしません |
| 賃貸中の住戸 | 入居者との賃貸借契約を当社がそのまま引き継ぎます |
| 遠方にお住まいの所有者 | 郵送と電話で手続きを進められます |
| サブリースの契約 | 契約書を拝見し、解約の手順から一緒に考えます |
| ローンの残り | 決済の日に返済と抵当権の抹消を同時に済ませます |
| 手数料 | 当社が直接の相手のため、仲介の手数料はありません |
| 引き渡し後 | 契約不適合責任はお求めしません。不具合は当社で直します |
当社は賃貸の仲介を本業としています。名古屋駅まで歩ける1Kや1LDKは、転勤や単身赴任の方から途切れず問い合わせがある広さです。借り手が付くまでの期間も把握していますので、その見込みから金額を組み立てられます。
ご相談から引き渡しまで
住戸と使い方を伺う
面積、階、窓の向き、お住まいか賃貸中かをお知らせください。
周りの建物と計画を調べる
近くの建物の高さと、建築計画の標識の有無を当社で確かめます。
窓からの眺めを見る
空室なら室内から、賃貸中なら共用部と外からの様子を確認します。
金額と根拠をお伝えする
眺望の影響をどう見込んだかも書き添えます。費用はかかりません。
ご決断の後に契約
賃貸中なら、入居者への家主変更のお知らせまで当社が行います。
購入したときの窓からの写真が残っていれば、見せていただけると変化の程度が分かります。なくても差し支えありません。
よくある質問
オープンレジデンシア名古屋フロントの売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の事務所から牛島町まで車で13分です
- 向きと階、窓の外の様子まで見て金額を出します
- 賃貸中の住戸も、入居者との契約ごと引き継ぎます
- 賃貸が本業ですので、名古屋駅徒歩圏の1K・1LDKの家賃を実額で見込めます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- オープンレジデンシア名古屋フロントは牛島町2-24、亀島駅徒歩4分のRC15階建、2022年5月築・56戸です
- 28〜43㎡の1K・1LDKで、名古屋駅まで徒歩6分ほどです
- 容積率600％の商業地域で、周りに建物が建ちうる地域です
- 眺望の影響は、窓の向きと階によって大きく変わります
- 単身向けの住戸は駅の近さが評価の中心で、眺望の影響は比較的小さめです
