大蔵ハウスの売却・買取｜名古屋市北区大蔵町・築55年・志賀本通駅すぐの53戸

大蔵ハウスは、名古屋市北区大蔵町にある1971年7月竣工の分譲マンションです。地下鉄名城線の志賀本通駅がすぐそばで、RC造6階建、53戸。専有面積は50㎡台から60㎡台、2LDKを中心とした住戸構成です。

築55年という数字を見て、売却そのものを諦めてしまう方がいらっしゃいます。ただ、売れないわけではありません。売れにくくなるのは建物の古さそのものではなく、買主が住宅ローンを組みにくいという一点です。そこが分かっていれば、打つ手はあります。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通に事務所を置く不動産会社です。大蔵町までは車で15分ほど、志賀本通駅までは地下鉄で乗り継いで20分ほどの距離になります。このページでは、買取価格の数字は載せません。建物の状態と室内を見てから、書面でご提示します。

志賀本通駅は地下鉄名城線の駅で、栄まで乗り換えなしで10分ほど、名古屋駅へは久屋大通または栄で乗り換えて20分前後です。大蔵ハウスは駅の出入口からほぼ真横の位置にあり、雨の日でも歩く距離が短くて済みます。北区の分譲マンション305棟を竣工年と駅距離で並べたとき、この棟は徒歩距離でいちばん上に来ます。

周辺は準工業地域で、住宅と小さな工場、事業所が混じった街並みです。買い物は駅前のスーパーと商店のほか、志賀本通から南へ下ると黒川の商業施設まで自転車で10分ほど。志賀公園が徒歩圏にあり、散歩や子どもの遊び場として使われています。医療は名城病院や名古屋市立西部医療センターが車で10分前後の距離です。

結論から申し上げます。大蔵ハウスが売りにくいとすれば、それは建物の傷みではなく、買主が金融機関から借りられる年数が短くなるからです。

担保としての評価年数が残っていない

鉄筋コンクリート造の建物は、税務上の法定耐用年数が47年とされています。1971年築の大蔵ハウスは、この年数をすでに8年ほど超えています。多くの金融機関は「耐用年数から築年数を引いた年数」を目安に融資期間を決めるため、この棟では35年ローンが組めず、10年や15年という短い期間しか認められないことがあります。

借入期間が短くなると、同じ借入額でも毎月の返済が大きく膨らみます。35年で返すのと15年で返すのとでは、月々の負担がおよそ倍近く違ってきます。買主の年収に対して返済比率が合わなくなり、審査が通らない。これが実際に起きていることです。

旧耐震基準の時期に建てられている

建築確認が1981年5月31日以前の建物は、いわゆる旧耐震基準の時期に建てられています。1971年7月竣工の大蔵ハウスは、その時期にあたる可能性が高い棟です。フラット35を使う場合には適合証明が必要になり、金融機関によっては融資の対象から外していることもあります。

強みもあります

一方で、この棟には築年数では消えない強みがあります。駅からの距離、53戸という管理組合を維持できる規模、敷地内に15台分の駐車場があること、そして土地の権利が所有権であることです。とくに土地の持分は、建物の価値がゼロに近づいていく分だけ、価格を下から支える要素になります。駅至近の準工業地域の土地は、事業者から見ても使い道があります。

買主がローンを組めないなら、ローンを使わない買主を探す。単純ですが、これが築55年の棟でいちばん確実な方法です。

現金で買える相手は、大きく3つに分かれます。ひとつは自己資金で買う個人の方。投資用に区分所有を買い増している方や、親御さんの近くに住むために買う方がこれにあたります。ふたつめは、室内を直して売り直す再販事業者。みっつめが、私どものように自社で買い取って賃貸に回す不動産会社です。

どれが良いかは、急いでいるかどうかで変わります。時間に余裕があり、室内もきれいであれば、仲介で現金購入の買主を待つほうが手元に残る額は大きくなります。逆に、空室のまま管理費と修繕積立金を払い続けている状態なら、待つ期間そのものが費用です。毎月の管理費と修繕積立金に12を掛けた額が、1年待つことの値段になります。

私どもは、仲介のほうが有利だと判断したときは、そう申し上げます。買取を押し付けることはありません。

私どもが大蔵ハウスの住戸を買い取る場合、次の形でお受けします。

賃貸仲介を本業としている会社なので、買い取ったあとに賃貸として回す前提で検討できます。売却市場で評価されにくい築古の棟でも、志賀本通駅から歩いてすぐという条件があれば借り手は付きます。だからこの立地は買えます。

築55年ですが、本当に買い取ってもらえますか。

はい。築年数だけを理由にお断りすることはありません。私どもが見るのは、賃貸として貸せるかどうかです。大蔵ハウスは志賀本通駅から歩いてすぐで、専有面積も50㎡台から60㎡台と単身にも二人暮らしにも合う広さです。借り手が想定できる棟です。

管理費と修繕積立金を滞納しています。売れますか。

売れます。滞納分は引き渡しのときに売買代金から清算する形で処理できます。金額を管理会社に確認したうえで、精算の段取りまでこちらで組みます。買主に承継されるお金なので、隠さずにお伝えください。

相続で兄弟の共有名義になっています。

共有者全員のご同意があれば売却できます。全員がそろって手続きするのが難しい場合は、委任状を使う方法もあります。まず誰が何分の何を持っているかを登記で確認するところから、ご一緒に整理します。

駐車場は付いてきますか。

敷地内に15台分あり、総戸数53戸に対して数が限られています。ご自身の住戸に駐車場の使用権が付いているかどうかは、管理組合との契約で決まります。査定のときに管理会社へ確認し、買主に引き継げるかどうかをはっきりさせます。

近所に知られずに売りたいのですが。

できます。買取であれば、広告も、のぼりも、オープンハウスもありません。近隣への挨拶回りも行いません。私どもの社用車で伺うのが気になる場合は、駐車場所をご指定ください。