「買主が決まったのに、ローンが通らず契約が白紙に戻った」
「また一から売り出すことになり、引き渡しの予定が崩れた」
「築44年だと、次も同じことが起きるのではないか」
日商岩井第2城北ハイツは、名古屋市西区上名古屋2丁目、地下鉄鶴舞線 浄心駅から徒歩5〜6分の分譲マンションです。同じ上名古屋2丁目には第1城北ハイツと第3城北ハイツもあります。不動産のイブキは庄内通3丁目にあり、このマンションまでは車で7分ほどです。
このページは、仲介で売買契約まで進んだのに白紙に戻った方、あるいはその不安がある方に向けて書いています。売買契約には解除の条件が付いているので、契約したから安心とは限りません。買取価格の数字は載せていません。階数・室内の状態で変わるため、現地を拝見したあとに書面でご提示します。
この記事の内容
- 日商岩井第2城北ハイツの建物概要
- 契約が白紙に戻る主な理由
- 築44年の棟でその確率が上がる理由
- イブキの買取の条件
- 白紙解除のあとに立て直す流れ
- よくある質問
日商岩井第2城北ハイツの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区上名古屋2丁目1番24号 |
| 交通 | 名古屋市営地下鉄鶴舞線「浄心」駅 徒歩5〜6分（資料により表記が異なります） |
| 築年月 | 1982年4月（2026年時点で築44年） |
| 構造・階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC）、地上8階建 |
| 総戸数 | 26戸 |
| 専有面積の目安 | 約65㎡〜約75㎡、3LDK・4LDK |
| 分譲会社・施工会社 | 日商岩井（現 双日）／大林組 |
| 管理会社 | 中部互光 |
| 住戸の構成 | 1階は専用庭付き4戸、2階4戸、3〜8階は各3戸。バルコニーは東向き |
上記は分譲当時の資料と公開情報からまとめています。管理方式、用途地域、駐車場の有無、ペット飼育の可否は公開情報で確認できませんでした。管理費・修繕積立金の現在額とあわせて、査定時に管理会社の重要事項調査報告書を取り寄せて確認します。1982年4月の完成なので新耐震基準にあたると考えられますが、建築確認の時期は査定時に確認してお伝えします。
上名古屋2丁目には、同じ日商岩井の分譲による第1・第2・第3の城北ハイツが並んでいます。番地が1番24号なのが第2、1番31号が第3、2番21号が第1です。売却の相談では番地までお伝えいただくと取り違えが起きません。周辺は浄心の中心部に近く、西区役所と図書館が徒歩圏、名城公園は自転車圏です。
契約が白紙に戻る主な理由
仲介で売買契約を結んでも、決済までの間に解除される場合があります。よくあるのは次の4つです。
| 理由 | 内容 |
|---|---|
| ローン特約による解除 | 買主が住宅ローンの承認を得られなかった場合、契約を白紙に戻せる条項です。手付金は買主に返還され、売主に違約金は入りません |
| 手付解除 | 定めた期日までであれば、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を返して解除できます |
| 契約不適合による解除 | 引き渡し後に重大な不具合が見つかった場合。免責としていなければ、修補や代金減額、解除の対象になり得ます |
| 買主の事情の変化 | 転職、離婚、病気など。違約解除になるため違約金の対象ですが、回収に手間がかかります |
このうち、実務で最も多いのがローン特約です。事前審査に通っていても、本審査で否認されることがあります。事前審査は物件の評価をほとんど見ていないため、物件側の理由で落ちるケースが出てきます。売主にできるのは、審査に通りやすい買主かどうかを契約前に見極めることくらいです。
築44年の棟でその確率が上がる理由
金融機関は、買主の返済能力だけでなく物件の担保価値も見ます。築年数が長い物件では、次の点が審査に影響します。
- 融資期間が短く設定されることがあります。期間が短いと月々の返済額が上がり、返済比率で引っかかりやすくなります
- 建物の評価額が低く出るため、借入額に対して担保が不足すると判断されることがあります
- 金融機関によっては、一定の築年数を超える物件を取り扱わない方針のところがあります
- 管理状態や修繕積立金の残高を、担保評価の材料として見る金融機関もあります
つまり、築44年の棟では「買主が見つかる」と「買主のローンが通る」の間に、もう1つ関門があります。売り出してから決済までの期間が読みにくくなるのは、このためです。
- この棟が評価される点も挙げておきます。
- 浄心駅まで徒歩5〜6分。西区役所・図書館・商店街が歩ける範囲にそろいます
- 約65㎡〜約75㎡の3LDK・4LDK。ファミリー層の実需にそのまま合う広さです
- 1階は専用庭付きの住戸です。マンションでは希少で、探している買主がいます
- 大林組の施工で、躯体の評価を説明しやすい建物です
- 1フロア3戸という構成で、世帯数のわりに静かな住環境です
日商岩井第2城北ハイツの査定は無料です。白紙解除のあとの立て直しもご相談ください。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
買取価格は、現地確認のあとに書面でご提示します。
買主は不動産のイブキ（伊吹株式会社）自身です。自社の資金で買うため、住宅ローンの審査という工程がありません。
| ローン特約 | 付きません。審査で白紙に戻ることがありません |
| 買主の変更 | ありません。契約したイブキがそのまま決済します |
| 契約不適合責任 | 免責です。引き渡したあとに解除や減額を求めることはありません |
| 室内の状態 | そのままで結構です。掃除も工事も不要です |
| 残置物 | 家財や荷物が置いてあってもこちらで引き取ります |
| 管理費・積立金の滞納 | 決済時に売買代金から差し引いて清算します |
| 引き渡し日 | 売主様の都合に合わせます |
買取価格と仲介の想定価格の開きは、こちらが負担する改修費と、次の買主または借主が決まるまでの保有コストです。ただし、仲介で1度白紙に戻ると、売り出し期間が数か月延びます。その間の管理費と積立金の支払いも続きます。手取りだけでなく、確実に終わるかどうかで比べてください。
白紙解除のあとに立て直す流れ
ご相談
いつ契約し、いつ解除になったか、理由は何だったかをお聞きします。ローン特約であれば、どの金融機関で否認されたかも参考になります。
原因の切り分け
買主の与信が理由か、物件の評価が理由かで、次の打ち手が変わります。物件側が理由なら、同じことが繰り返される可能性が高くなります。
現地確認と価格のご提示
室内と共用部を30分ほど拝見します。買取価格と、仲介で売り直した場合の想定価格・想定期間を書面でお渡しします。
売買契約
買取を選ばれた場合、ローン特約は付きません。契約した時点で決済日と金額が確定します。
決済・引き渡し
残代金の支払いと所有権移転を同日に行います。最短では、ご相談から2〜3週間です。
物件の評価が理由で否認された場合、次の買主も同じ金融機関で同じ結果になることがあります。仲介で売り直すなら、現金で買える買主か、築古でも融資を出す金融機関を使える買主に絞ることになり、候補の母数が小さくなります。この見通しを、査定書と一緒にお伝えします。
よくある質問
日商岩井第2城北ハイツの売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の不動産会社。浄心までは車で7分です
- 買取はイブキ自身が買主。ローン特約が付かないので白紙に戻りません
- 仲介手数料はかかりません
- 査定は無料です。結果を見てお断りいただいても請求はありません
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 日商岩井第2城北ハイツは浄心駅徒歩5〜6分のSRC8階建・26戸、1982年4月築の分譲マンションです
- 仲介では、買主が決まってもローン特約で白紙に戻ることがあります
- 築44年の棟は融資期間や担保評価の面で審査に影響が出やすく、その確率が上がります
- 買取はローン特約が付かないため、契約した時点で金額と決済日が確定します
- 1階の専用庭付き住戸は希少で、探している買主に響く条件です
