「住宅ローンの返済が苦しい。売っても残債が残りそうで動けずにいる」
「滞納の督促が届いた。誰に相談すればいいのか分からない」
「売却したあと、どこに住めばいいのかが決まらない」
日商岩井第1城北ハイツは、名古屋市西区上名古屋2丁目、地下鉄鶴舞線 浄心駅から徒歩4〜5分の分譲マンションです。不動産のイブキは庄内通3丁目にあり、このマンションまでは車で7分ほどです。
このページは、住宅ローンの残債が売却額を上回りそうな方に向けて書いています。売却額で完済できない場合は「任意売却」という手続きになりますが、早い段階で動けば選べる道が多く残ります。買取価格の数字は載せていません。階数・室内の状態・残債の額で進め方が変わるため、現地を拝見したうえで書面でご提示します。査定は無料で、相談されたことが金融機関や勤務先に伝わることはありません。
この記事の内容
- 日商岩井第1城北ハイツの建物概要
- 買主が確認する点と、評価される点
- 残債が売却額を上回りそうなときの選択肢
- イブキの買取の条件
- 任意売却の流れと、間に合う時期
- よくある質問
日商岩井第1城北ハイツの建物概要
| 所在地 | 愛知県名古屋市西区上名古屋2丁目2番21号 |
| 交通 | 名古屋市営地下鉄鶴舞線「浄心」駅 徒歩4〜5分、名城線「名城公園」駅 徒歩14〜15分 |
| 築年月 | 1981年5月（2026年時点で築45年） |
| 構造・階数 | 鉄筋コンクリート造、地上6階建 |
| 総戸数 | 28戸（資料により35戸の表記あり。査定時に管理組合へ確認します） |
| 専有面積の目安 | 約58㎡〜約68㎡、2LDK・2SLDK・3LDK（過去の売り出し事例より） |
| 分譲会社・施工会社 | 日商岩井／大林組 |
| 管理会社・管理方式 | 中部互光／全部委託・巡回 |
| 土地権利・用途地域 | 所有権／近隣商業地域 |
| 設備 | オートロック、防犯カメラ、エレベーター、駐車場・駐輪場あり |
| ペット | 資料によって「飼育不可」と「相談可」に分かれます。査定時に管理規約で確認します |
上記は分譲当時の資料と公開情報からまとめています。総戸数とペットの可否は資料によって表記が分かれるため、査定時に管理会社の重要事項調査報告書で確認し、正確な内容をお伝えします。管理費・修繕積立金の現在額と滞納の有無も同時に取り寄せます。
周辺は浄心と名城公園の中間にあたる住宅地で、西区役所や図書館のある浄心の中心部へ歩いて出られます。名城公園は自転車圏で、堀川沿いの散策路も近い立地です。近隣商業地域のため、通り沿いには店舗や事務所が混じります。名古屋駅と栄のどちらへも地下鉄とバスで出やすく、通勤の説明がしやすいエリアです。
買主が確認する点と、評価される点
売却の判断をする前に、この棟が買主からどう見られるかを知っておくと、価格の見通しが立てやすくなります。
買主が慎重になる点
- 1981年5月の完成です。新耐震基準は1981年6月1日以降の建築確認から適用されるため、建築確認は旧基準の時期にあたる可能性が高いと考えられます。その場合、買主が使える住宅ローンの選択肢が狭くなり、売却期間が長くなる要因になります。
- 総戸数が30戸前後の小規模マンションで、大規模修繕のときの1戸あたり負担が大きくなりやすい点。修繕積立金の残高と長期修繕計画は必ず確認されます。
- 築45年で、給排水管や給湯器の更新時期を過ぎている部屋が多くなります。分譲時のままの室内は「工事前提」の価格で検討されます。
- 管理方式が巡回のため、共用部の清掃状態から管理の質を判断されます。
買主に評価される点
- 浄心駅まで徒歩4〜5分。西区役所・図書館・商店街が徒歩圏で、車がなくても生活が完結します。
- 約58㎡〜約68㎡の2LDK・3LDK。同じ築年代に多い50㎡台より広く、二人暮らしから3人家族まで対応できます。
- オートロックと防犯カメラがあり、築年数のわりにセキュリティの説明ができます。
- 大林組の施工で、躯体の評価を説明しやすい建物です。
- 敷地内に駐車場があり、車を使う世帯も検討できます。
立地は強く、広さも足りている。一方で築年数と耐震基準の時期が買主のローン審査に影響する、という棟です。仲介で売る場合は「現金で買える買主」か「旧耐震でも融資を出す金融機関を使える買主」を待つ形になりやすく、期間が読みにくくなります。返済に期限がある方には、この読みにくさが大きな負担になります。
残債が売却額を上回りそうなときの選択肢
住宅ローンの残債が売却額より多い状態を、いわゆるオーバーローンといいます。この場合、取れる道は大きく3つです。順番に見ていきます。
| 選択肢 | どんな場合に成り立つか | 注意点 |
|---|---|---|
| 不足分を自己資金で埋めて売る | 差額が用意できる、親族から借りられる | 通常の売却として進むので手続きが最も簡単です |
| 任意売却 | 不足分を用意できない。滞納が始まっている、または近いうちに難しくなる | 金融機関の同意が必要です。残った債務の返済方法も同時に決めます |
| そのまま返済を続ける | 収入が戻る見込みがある。一時的な事情である | 滞納が続くと競売に進み、任意売却より不利な金額になることが多くなります |
任意売却は、金融機関の同意を得たうえで、残債を下回る金額で売却する手続きです。競売と違って通常の売買と同じ形で進むので、近隣に事情が知られにくく、引き渡し時期もある程度こちらの都合を反映できます。残った債務は分割での返済を相談することになります。
返済や債務の整理については、金融機関、司法書士、弁護士など専門家の判断が必要な部分があります。イブキは不動産会社として売却の実務と金融機関との調整を担当します。債務整理そのものの助言はできませんので、必要な場合は専門家をご紹介します。
任意売却で買取が向いているのは、金融機関との交渉に「買主と金額が確定している」という材料を先に出せるからです。仲介では買主が見つかるまで金額が決まらず、同意を得る段階で足踏みします。競売の期日が迫っている場合、この差が結果を分けます。
日商岩井第1城北ハイツの査定は無料です。滞納が始まっている段階でも、そのままご相談ください。
査定を依頼する（メールのみの連絡も可）イブキの買取の条件
買取価格は、現地確認のあとに書面でご提示します。
買主は不動産のイブキ（伊吹株式会社）です。他社への取り次ぎではなく自社が買主として契約するので、仲介手数料はかかりません。
- 室内は現状のまま。リフォーム・清掃は不要です
- 家具・家電・荷物が残っていても引き取ります
- 契約不適合責任は免責。引き渡し後に不具合が見つかっても売主様に請求しません
- 居住中のままで構いません。引き渡し日は転居先が決まってからに設定できます
- 管理費・修繕積立金の滞納は、決済時に売買代金から精算します
- 住宅ローンの残債がある場合は、金融機関との調整もこちらで進めます
- 広告を出さないので、売却活動が近隣や勤務先に知られることはありません
買取価格が仲介での想定価格より低くなるのは、買い取ったあとの工事費と、再販または賃貸に出すまでの期間を見込むためです。ただし任意売却では、仲介で高い価格を目指して時間切れになると競売に進み、結果的に手元に残るものが少なくなります。金額の高さだけでなく、期日に間に合うかどうかで比べてください。
任意売却の流れと、間に合う時期
ご相談
借入先の金融機関、残債のおおよその額、滞納が何か月分あるか、督促や催告の書面が届いているかをお聞きします。書類が手元になくても、分かる範囲で構いません。
現地確認と価格の算定
室内と共用部を拝見します。居住中のままで構いません。管理会社から重要事項調査報告書を取り寄せ、滞納分も含めた精算後の手取りを計算します。
金融機関への打診
買主と価格が確定した状態で、任意売却の同意を打診します。売却代金の配分案（抵当権の抹消、滞納分の精算、引っ越し費用の控除が認められる場合もあります）を同時に示します。
売買契約と転居先の確保
同意が得られたら契約します。この時点で次の住まいを探し始めます。イブキは賃貸仲介が本業なので、保証会社の審査を含めて並行して進められます。
決済・引き渡し
残代金の支払いと同時に抵当権を抹消し、所有権を移転します。残った債務の返済方法は、この前後に金融機関と取り決めます。
時期の目安をお伝えします。滞納が3〜6か月続くと、金融機関から期限の利益の喪失が通知され、保証会社による代位弁済に進みます。そのあと競売の申し立てに至ると、動かせる範囲が急に狭くなります。相談は「滞納する前」が最も選択肢が多く、次が「滞納が始まった直後」です。督促の書面が届いた段階でも間に合うことはありますが、早いほど条件は良くなります。
よくある質問
日商岩井第1城北ハイツの売却・買取はイブキへ
- 庄内通3丁目の不動産会社。浄心までは車で7分です
- 買取はイブキ自身が買主。仲介手数料はかかりません
- 査定は無料。査定後にお断りいただいても費用はかかりません
- 売却後の賃貸探しと保証会社の審査まで、同じ担当が進めます
不動産のイブキ（伊吹株式会社）／名古屋市西区庄内通3丁目9-4／国土交通大臣(1)第10691号／年中無休 10:00〜19:00
まとめ
- 日商岩井第1城北ハイツは浄心駅徒歩4〜5分のRC6階建、1981年5月築の分譲マンションです
- 立地と広さは強い一方、築45年と耐震基準の時期が買主のローン審査に影響します
- 残債が売却額を上回る場合は、自己資金で埋める・任意売却・返済を続ける、の3つが選択肢です
- 買取は買主と金額が先に確定するため、金融機関との交渉を進めやすくなります
- 相談は早いほど選べる道が多く残ります。滞納する前の段階がいちばん条件が良くなります
