ネオカーサ清水の売却・買取｜名古屋市北区清水・1983年築

ネオカーサ清水は、名古屋市北区清水2丁目15番11号にある分譲マンションです。1983年10月竣工、鉄筋コンクリート造地下1階付き5階建、総戸数10戸。中野組が分譲と施工を行い、管理は管理組合による自主管理です。

名鉄瀬戸線の清水駅から徒歩6分、尼ケ坂駅から徒歩9分、地下鉄名城線の名城公園駅からは徒歩12分ほどです。

10戸という規模の自主管理の棟では、修繕積立金の残高が十分でないことがあります。その状態でどう売るか、買主に何をどう伝えるかをご説明します。

不動産のイブキは名古屋市西区庄内通の不動産会社です。買取の金額はこのページには書きません。室内を拝見し、書面にしてお出しします。

清水2丁目は、名鉄瀬戸線の清水駅と地下鉄名城線の清水駅の間にあたる一帯です。名古屋城の北東で、東区と接する位置にあります。駅が複数使える一方、どの駅からも少し歩く立地です。

5階建てで10戸という構成なので、1フロアあたり2戸。地下1階があり、北区の分譲マンションの中でも小さな規模です。1983年10月竣工なので、新耐震基準の時期に入っています。

二つの「清水駅」

名鉄瀬戸線の清水駅と、地下鉄名城線の清水駅は別の駅です。この棟から近いのは名鉄瀬戸線の清水駅です。広告では路線名を必ず添えて書きます。

小規模で自主管理の棟では、積立金の設定が低いまま年数が経っていることがあります。

なぜ足りなくなるのか

分譲当時の積立金は、販売しやすいように低めに設定されることが多くありました。その後に値上げの決議ができず、そのまま据え置かれると、大規模修繕の時期に残高が足りなくなります。10戸の棟では、1戸あたりの負担が大きいので、値上げの合意も難しくなります。

売主に影響が出る場面

隠すことはできません。そのうえで、どう伝えるかで印象は変わります。

数字で示します

「積立金が少ない」と言うだけでは、買主は最悪の状況を想像します。現在の残高、毎月の積立額、直近の修繕の履歴、次の工事の予定。これらを並べると、どの程度の負担がいつ来そうかが見えます。

価格への反映

将来の一時金が見込まれる場合、その分を価格に反映させて売り出す方法があります。買主が負担を理解したうえで買えるので、契約の後に話がこじれることが少なくなります。

地下1階がある小さな棟

この棟には地下1階があります。地下部分の用途が住戸か、倉庫か、駐車場かによって、共用部分の維持にかかる費用が変わります。排水ポンプや防水の状態は、地下のある建物で特に確認しておきたい点です。管理組合の資料で、過去の浸水や修繕の記録を確かめます。

理事長への照会

自主管理の棟では、資料は理事長または会計担当の方が保管しています。売主ご自身が役員を務めている場合は、手元の資料をそのまま使えます。そうでない場合は、当社から理事長へ連絡して取り寄せます。

当社が買主になる場合の条件です。

当社は賃貸仲介が本業です。清水駅と尼ケ坂駅の両方が使えるこの立地は、栄方面に通う方の賃貸需要があります。小規模な棟の管理にも慣れています。だからこの棟は買えます。

積立金が少ないと売れませんか。

売れます。現在の残高と今後の予定を数字で示すことで、買主は負担の見当をつけられます。

一時金の話が出ていることは伝えますか。

決議済みなら告知の義務があります。議題に出ている段階でも説明が求められます。

一時金は誰が払いますか。

引き渡しの前後どちらで支払うかを契約で決めます。価格に反映させて売る方法もあります。

資料が揃っていません。

理事長または会計担当の方が保管していることが多くあります。当社から連絡して取り寄せます。

名城線の清水駅は近いですか。

この棟から近いのは名鉄瀬戸線の清水駅です。名城線の清水駅とは別の駅です。